焦點(diǎn)研究院·焦點(diǎn)指數(shù)

監(jiān)測時(shí)間：截至2022年10月31日

研究員：企業(yè)研究組

一、測評體系與意義

本輪房地產(chǎn)調(diào)控始于2020年，以金融管控為主線并且政策頻出，影響深遠(yuǎn)，從“三道紅線”和住房貸款集中度管理到“兩集中供地”、二手房指導(dǎo)均價(jià)等政策頻出，政策的不斷深化使得房地產(chǎn)行業(yè)邁入新的發(fā)展階段，原有的高杠桿、高周轉(zhuǎn)、高負(fù)債的經(jīng)營模式面臨著諸多挑戰(zhàn)，新政策在引導(dǎo)企業(yè)降低杠桿，實(shí)現(xiàn)持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展。在行業(yè)轉(zhuǎn)型過程中，房企普遍面臨著組織變更、市場策略調(diào)整等諸多問題，部分房企未能及時(shí)調(diào)整市場策略，最終在發(fā)展過程中面臨著流動性問題，甚至出現(xiàn)債務(wù)違約和破產(chǎn)重組的情況。

現(xiàn)階段，政策持續(xù)回暖，多數(shù)城市出現(xiàn)邊際放松，但市場成交情況依舊低迷，房企經(jīng)營安全狀況仍不太穩(wěn)定。因此，持續(xù)關(guān)注房地產(chǎn)企業(yè)安全經(jīng)營狀態(tài)，防范房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。此次安全測評的意義在于規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營行為，引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)健康成長，有利于房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展。

二、測評結(jié)果與說明

根據(jù)測評體系，測評結(jié)果如下所示：

在本期測評中發(fā)現(xiàn)房企經(jīng)營安全狀況總體仍處在持續(xù)承壓過程中。在政策方面，中央重申房住不炒基調(diào)，地方出臺放松政策的次數(shù)環(huán)比縮減，且政策力度和范圍均發(fā)生萎縮。在銷售方面，10月銷售環(huán)比出現(xiàn)小幅下滑，結(jié)合上月銷售額情況來看，今年金九銀十成色不足。土地市場方面，本月有7個(gè)城市進(jìn)行集中供地，土地市場熱度下滑明顯。值得注意的是，本月境內(nèi)債融資回暖，但是主要針對的使國央企性質(zhì)的房地產(chǎn)公司，同時(shí)針對部分涉房企業(yè)融資出現(xiàn)政策松動，為了使市場情況好轉(zhuǎn)，預(yù)計(jì)后續(xù)融資政策將會進(jìn)一步放寬。

在政策方面，中央重申房住不炒基調(diào)，地方新政出臺次數(shù)環(huán)比縮減。10月，二十大召開并重申房住不炒和租購并舉的宗旨，央行和財(cái)政部等部門持續(xù)表態(tài)穩(wěn)市場。地方政策松綁和刺激進(jìn)入暫歇期，放松政策發(fā)布數(shù)量減少，環(huán)比腰斬，所涉城市能級下降、政策力度亦有所減弱，經(jīng)過政策的多輪刺激后，現(xiàn)階段亟待系統(tǒng)性通盤措施來緩解市場困境。

在銷售方面，10月房企銷售增長乏力，規(guī)模仍處低位。10月30家典型上市房企合計(jì)銷售額為3925.8億元，環(huán)比減少2.6%，同比下滑36.2%，1-10月合計(jì)銷售額同比增幅由上月的-41.9%變?yōu)楸驹碌?36.2%，同比降幅持續(xù)收窄。從近兩個(gè)月的銷售可以看出，金九銀十節(jié)點(diǎn)房企銷售未出現(xiàn)顯著回升，目前房地產(chǎn)市場信心已經(jīng)跌入谷底，未來兩個(gè)月預(yù)計(jì)難出現(xiàn)顯著好轉(zhuǎn)跡象，房企會面臨較大的業(yè)績壓力。

在投資方面，土拍熱度持續(xù)下滑，財(cái)政部新規(guī)效果有限。10月有7個(gè)城市完成集中供地，從結(jié)果來看土拍熱度明顯下滑。多個(gè)城市在土拍方面繼續(xù)放寬政策，提高房企盈利空間，但效果并不明顯，房企投資態(tài)度仍偏謹(jǐn)慎。拿地企業(yè)分布上，民企拿地并未增多，國央企仍是市場主力城投托底現(xiàn)象依舊明顯，7城中的蘇州、濟(jì)南、成都、南京四城城投拿地幅數(shù)占比在八成左右。近日，財(cái)政部發(fā)文指出各地方禁止通過地方國企拿地來虛增財(cái)政收入，就現(xiàn)階段來看該政策對地方國資拿地約束性不大。

在融資方面，境內(nèi)債回暖，針對非涉房業(yè)務(wù)融資出現(xiàn)放松。2022年10月、房企在資產(chǎn)證券化、境內(nèi)債和境外債三個(gè)渠道共融資431.5億元，環(huán)比減少42.5%，同比下滑17%，同環(huán)比均出現(xiàn)下降。其中，10月房企通過境內(nèi)債融資371.4億元，同比增長161.9%。從境內(nèi)債的發(fā)債企業(yè)類型來看，國央企有較大額度的融資，民營企業(yè)仍舊較少。此外，10月證監(jiān)會將在確保股市融資不投向房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的前提下，允許存在少量涉房業(yè)務(wù)但不以房地產(chǎn)為主業(yè)的企業(yè)在A股市場融資。盡管僅有部分房企能直接從中受益，但是政策從一刀切禁止到適度放開，還是向市場傳遞了積極的信號。

三、典型企業(yè)分析

在行業(yè)承壓的背景下，國企央企性質(zhì)的房地產(chǎn)公司由于融資支持狀況表現(xiàn)較好，通常經(jīng)營狀況較為安全，在本期測評中此類企業(yè)通常獲得五星級或四星級的測評。部分民營企業(yè)由于經(jīng)營穩(wěn)健仍舊取得不錯(cuò)的評級，本文選出華潤置地、保利發(fā)展和中海地產(chǎn)三家企業(yè)進(jìn)行分析，以求探尋其評級背后的經(jīng)營狀況。

華潤置地：10月銷售額同比增長36%，資產(chǎn)證券化融資已形成良性循環(huán)

10月股權(quán)融資活躍，加大合作力度緩解開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。從短期表現(xiàn)來看，在銷售層面，華潤置地10月銷售額為273.8億元，同比增長35.6%,遠(yuǎn)高于行業(yè)均值-36.1%；在融資層面，華潤置地?cái)M為成都、北京、深圳和東莞4家項(xiàng)目公司引入投資方。在投資層面，華潤置地與四家香港房企簽訂了合作協(xié)議，希望加大大灣區(qū)項(xiàng)目合作的可能性。在市場下行期華潤置地加大了項(xiàng)目布局的調(diào)整，多元化引入合作方來分散項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，并可以為未來穿越周期做長遠(yuǎn)準(zhǔn)備。

前10月銷售額僅同比下滑8%，CMBS融資實(shí)現(xiàn)商業(yè)閉環(huán)。從長期表現(xiàn)來看，在銷售層面上，1-10月華潤置地銷售額達(dá)到2295億元，同比下滑8.3%，遠(yuǎn)低于行業(yè)均值-36.2%。在償債能力方面，企業(yè)三條紅線指標(biāo)穩(wěn)居綠檔水平，現(xiàn)金短債比2.02，完全可以覆蓋短期債務(wù)，剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為60.2%，凈負(fù)債率為34.6%。10月，華潤置地成功發(fā)行10年期“石家莊萬象城資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃(CMBS)”，發(fā)行規(guī)模逾30億元，為市場第一單10年期CMBS，截止目前華潤置地合計(jì)8單CMBS，總規(guī)模近252億，為國內(nèi)該類別發(fā)行規(guī)模最大的房企。此類融資對華潤置地意義重大，商業(yè)地產(chǎn)能形成穩(wěn)定的現(xiàn)金流，但其投入大并且回報(bào)周期長，大量的資金沉淀會給房企帶來不小的資金壓力，通過CMBS 融資可以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的募投管退，利于企業(yè)的穩(wěn)健經(jīng)營?；谝陨隙唐谂c長期經(jīng)營表現(xiàn)，華潤置地在本次測評中獲得5星級。

保利發(fā)展：10月銷售額環(huán)比增長12%，ABS融資獲得新進(jìn)展

10月銷售額環(huán)比增長12%，擬發(fā)行50億中票。從短期表現(xiàn)來看，在銷售層面上，保利發(fā)展10月銷售額為430.1億元，較上月環(huán)比增加12.1%，居焦點(diǎn)研究院統(tǒng)計(jì)的30家房企單月銷售額首位。在投資層面上，保利發(fā)展在廣州、無錫和蘇州拿地3宗，拿地金額達(dá)到67.9億元；在融資層面上，保利發(fā)展10月擬發(fā)行50億元中期票據(jù)，近期至少宣布149億元的融資，前三季度在境內(nèi)融資198億元，穩(wěn)居市場前列。保利發(fā)展借助其大型央企的優(yōu)勢，銷售和融資規(guī)模均居市場前列。

前三季度銷售回款率達(dá)到92%，企業(yè)投資更加聚焦核心城市。從長期表現(xiàn)來看，在銷售方面，保利發(fā)展1-10月銷售額為3631億元，同比減少21.1%，低于焦點(diǎn)研究院統(tǒng)計(jì)的30家典型房企累計(jì)銷售額同比降幅值36.3%。在回款方面，2022年前三季度企業(yè)實(shí)現(xiàn)銷售金額3201億元，銷售回籠2939億元，回籠率達(dá)到91.8%，充足的回款保證了現(xiàn)金流的穩(wěn)定。在投資方面，2022 年前三季度，保利發(fā)展累計(jì)新增拿地總金額1235億元，權(quán)益金額785 億元，在市場下行期，企業(yè)重點(diǎn)聚焦長三角、珠三角、海西等深耕城市群及核心城市，于38 個(gè)核心城市拿地金額占比90%，其中上海、廈門、廣州三個(gè)核心城市合計(jì)占比超45%，去化保障度高，為未來持續(xù)回款奠定了基礎(chǔ)。基于以上短期與長期經(jīng)營表現(xiàn)，保利發(fā)展在本次測評中獲得5星級。

中海地產(chǎn)：10月銷售額環(huán)比增加42%，積極拿地后續(xù)利潤有望改善

10月銷售環(huán)比增長42%，低利率債券成功發(fā)行。從短期表現(xiàn)來看，在銷售層面上， 10月中海地產(chǎn)全口徑銷售金額約為315億元，環(huán)比增加42.0%，同比上升約21.7%，同環(huán)比漲幅遠(yuǎn)高于行業(yè)均值，企業(yè)在10月實(shí)現(xiàn)銷售的強(qiáng)勢增長主要原因在于加快推盤去化節(jié)奏。在投資層面上，中海地產(chǎn)10月在天津拿地兩宗，拿地金額達(dá)到34.7億元。在融資層面上，企業(yè)本月新增1筆10億元的中期票據(jù)，融資利率僅為2.8%，仍處在行業(yè)較低水平這充分反映了資本市場對于中海地產(chǎn)穩(wěn)健運(yùn)營的認(rèn)可。

前10月銷售抗壓能力凸顯，積極拿地后續(xù)利潤有望改善。從長期表現(xiàn)來看，在銷售層面上，企業(yè)在前三季度銷售額達(dá)到2340億元，同比下滑22.7%，高于行業(yè)均值-36.2%，此外受停貸事件的影響，作為穩(wěn)健運(yùn)營央企的代表，后續(xù)企業(yè)銷售更具競爭力，搶占退出房企的市場份額。在投資層面上，中海地產(chǎn)前三季度拿地金額為869億元，拿地銷售比為42%，企業(yè)三季度由于匯率波動和結(jié)轉(zhuǎn)周期的影響，營收和凈利潤均出現(xiàn)較大幅度下滑，在近兩年的集中供地中，土拍競爭趨緩，中海地產(chǎn)作為大型央企在多個(gè)核心城市積極逆勢擴(kuò)土儲，后續(xù)此部分土地進(jìn)入結(jié)轉(zhuǎn)周期后，中海地產(chǎn)的利潤狀況將會得到明顯改善，進(jìn)一步有利于企業(yè)的穩(wěn)健運(yùn)營?；谝陨隙唐谂c長期經(jīng)營表現(xiàn)，中海地產(chǎn)在本次測評中獲得5星級。