550萬(wàn)的房子，每月租金只有2900元，到底是房?jī)r(jià)太高還是租金太低？

近期，東莞松山湖萬(wàn)科金域松湖花園的房子引起了熱議，一套96平米售價(jià)550萬(wàn)的房子，實(shí)際的租金卻只有2900元，如此高的價(jià)格卻只租到這么點(diǎn)錢，合理嗎？

如果按照租售比計(jì)算，這套房子要回本則需要158年。如果按照收入比計(jì)算，這樣的租金卻顯得尤為的合理，因?yàn)楫?dāng)?shù)厥杖胨經(jīng)Q定租房者不可能再掏更多的房租。

金融決定房?jī)r(jià)，工資決定房租。這是房地產(chǎn)市場(chǎng)的定律，也客觀反映了當(dāng)下的現(xiàn)狀。

從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，人口一定是樓市的決定因素。但短期來(lái)看，金融則比人口因素更加重要。

從租金回報(bào)率的角度，我們可以觀察到一個(gè)現(xiàn)象——外國(guó)的租金總比國(guó)內(nèi)要高。

一般在國(guó)外，扣除各種成本之后，租金率很輕松就能達(dá)到3%-4%，且越往大城市租金的回報(bào)率就越高，這是地產(chǎn)市場(chǎng)的正向反饋。我們則正好相反，越往大城市租金回報(bào)率就越低，有的城市甚至就只有1%，問(wèn)題到底出在哪？

按照國(guó)際慣例，他們都喜歡用房屋租售比來(lái)衡量樓市運(yùn)行是否合理，一般租售比在1:200到1:300之間則是正常水平，也就是說(shuō)，一般城市二三十年租金就能收回成本，而一些國(guó)際性大都市也基本在這個(gè)區(qū)間之內(nèi)。我們北上深等一線城市幾乎都可以達(dá)到1:600，也就是說(shuō)至少需要五六十年才能收回買房的成本。

因此，前些年很多媒體和專家得出結(jié)論中國(guó)的房?jī)r(jià)還不高。

實(shí)際上，房?jī)r(jià)高不高不在專家的判斷中，也不在媒體的宣傳中，而是在市場(chǎng)供求關(guān)系中。從國(guó)際角度而言，如果租金占比超過(guò)了家庭收入的30%，對(duì)于租房者而言這就已經(jīng)是家庭的負(fù)擔(dān)了。

按照國(guó)外一線城市的慣例，洛杉磯、倫敦、舊金山、紐約幾乎都超過(guò)了30%，但超過(guò)40%還是比較少的。

但如果我們將這一標(biāo)準(zhǔn)放在國(guó)內(nèi)，目前北上深的人均月收入為10000元，租一個(gè)一室一廳的價(jià)格大抵都超過(guò)了5000元/月，換句話說(shuō)如果按照這個(gè)比率計(jì)算，我們一線城市的租金大概是全球最高的。

當(dāng)然，對(duì)于這種結(jié)論可能很多人第一反應(yīng)是反駁，因?yàn)橹袊?guó)的房地產(chǎn)其實(shí)并非只是簡(jiǎn)單的居住功能，它還捆綁了包括戶籍、學(xué)區(qū)、醫(yī)院等眾多資源。

同時(shí)，這個(gè)因素也是支撐很多人迷信房?jī)r(jià)不能跌的根本原因。

經(jīng)濟(jì)學(xué)家李迅雷在《從房?jī)r(jià)與房租背離角度看通脹》一文中這樣寫道，從2017年至今，房?jī)r(jià)指數(shù)與住房租賃價(jià)格指數(shù)呈現(xiàn)明顯的背離走勢(shì)，即房?jī)r(jià)不斷走高，累計(jì)上漲了21%，但房租價(jià)格指數(shù)卻基本穩(wěn)定。

為什么房?jī)r(jià)與房租出現(xiàn)了背離呢？

回到問(wèn)題的本質(zhì)，到底是什么支撐了房?jī)r(jià)的上漲？其實(shí)有五個(gè)因素：

第一，供求關(guān)系；

第二，杠桿率；

第三，堅(jiān)信房?jī)r(jià)只漲不跌的信念；

第四，人口；

第五，沒(méi)有出現(xiàn)周期性的大跌。

在這五個(gè)因素當(dāng)中，供求關(guān)系、杠桿率以及對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的信念則是支撐房?jī)r(jià)最主要的因素。從目前的收入比計(jì)算，高不高在我看來(lái)已經(jīng)不算是一個(gè)問(wèn)題了。

如果我們?nèi)サ艋蛘呓档图幼⒃诘禺a(chǎn)商的杠桿，相信沒(méi)有一個(gè)經(jīng)濟(jì)學(xué)家敢說(shuō)房?jī)r(jià)不高。

過(guò)去三十年里，一直上漲的房?jī)r(jià)讓一代人都嘗到了買房的甜頭，房租比之所以高企不下也并非租金太低，而是房?jī)r(jià)漲得太快，導(dǎo)致了很多人直接忽略了持有成本，他們賺的是房?jī)r(jià)上漲的錢，而并非租金的錢。

所以，我們?cè)谘芯糠績(jī)r(jià)的時(shí)候不要忽略本質(zhì)。

從長(zhǎng)期來(lái)看，房?jī)r(jià)一定是人口作用的結(jié)果，我們房?jī)r(jià)上漲另外一個(gè)原因還有市場(chǎng)的流動(dòng)性，但隨著新生代的人口越來(lái)越少，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)“接盤”的人就會(huì)越來(lái)越少，即使未來(lái)房?jī)r(jià)不跌，那么有價(jià)無(wú)市也將是一個(gè)不得不面對(duì)的問(wèn)題。

最后，我們還要注意一個(gè)問(wèn)題就是空置率的問(wèn)題，由于過(guò)往房?jī)r(jià)過(guò)快的上漲，導(dǎo)致持有成本過(guò)低，很多有多套房產(chǎn)的人干脆就將房子空置等待升值，長(zhǎng)此以往這種行為一定會(huì)給樓市積累一定的風(fēng)險(xiǎn)。所以，高空置率也一定要引起足夠的重視。