中創(chuàng)海洋：存量房貸降息，能降多少，影響幾何？
中創(chuàng)海洋：存量房貸降息，能降多少，影響幾何？
今年以來(lái)，隨著房貸利率下調(diào)，多地首套房貸利率降至4%以下，然而與此同時(shí)存量房貸利率依舊處于高位。近日央行的最新表態(tài)，掀起了市場(chǎng)對(duì)降低存量房貸利率的預(yù)期。7月14日，央行貨幣政策司司長(zhǎng)鄒瀾在“2023年上半年金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)情況新聞發(fā)布會(huì)”上稱：
按照市場(chǎng)化、法治化原則，我們支持和鼓勵(lì)商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更合同約定，或者是新發(fā)放貸款置換原來(lái)的存量貸款。
按照表態(tài)，降低存量房貸利率可能存在兩種路徑：一是通過變更合同條款直接降，二是通過貸款“以新?lián)Q舊”間接降，但具體方案仍有待進(jìn)一步明確和落地。而降低存量房貸利率，對(duì)購(gòu)房者而言，有望降低其利息負(fù)擔(dān)、緩解提前還款；對(duì)于商業(yè)銀行而言，存量房貸利率下調(diào)可能對(duì)銀行盈利造成影響。后續(xù)存量房貸利率具體如何調(diào)？能降多少？影響幾何？
能降多少？通過復(fù)盤08-09存量房貸利率調(diào)整歷程，結(jié)合當(dāng)下背景，中泰證券指出，存量房貸利率全面下調(diào)的可能性較低，具體還要等待政策落地。中泰證券指出：
1、目前住房貸款規(guī)模體量與當(dāng)年差距大，影響范圍廣：目前國(guó)內(nèi)住房貸款規(guī)模是08年的13倍，上市銀行按揭占比總貸款提升10個(gè)點(diǎn)至25%，是銀行資產(chǎn)穩(wěn)固的基本盤。國(guó)內(nèi)個(gè)人住房貸款余額由2008年末的3萬(wàn)億上漲至2023年3月末的38.9萬(wàn)億，存量規(guī)模是當(dāng)年的13倍。
上市銀行角度看，上市銀行個(gè)人按揭貸款規(guī)模由2008年末的3萬(wàn)億上漲到2022年末的35.3萬(wàn)億，存量規(guī)模是當(dāng)年的11.7倍；個(gè)人按揭貸款占比總貸款也由2008年末的14.3%上升至2022年末的24.5%，占比提升10個(gè)百分點(diǎn)。
2、“因城施策”到“一城一策”，統(tǒng)一調(diào)整的難度較大。2022年8月24日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議首次提出允許地方“一城一策”，是“因城施策”政策的深化。目前不同省份、城市的個(gè)人住房貸款政策和利率差異較大，統(tǒng)一全面調(diào)整的難度較大。
3、目的之一為銀行緩解提前還款壓力提供可行路徑，合理的利率調(diào)降方案優(yōu)于客戶流失，并強(qiáng)調(diào)按照市場(chǎng)化、法治化原則。
央行表態(tài)有三點(diǎn)：一是央行首先說明了提前還款對(duì)銀行經(jīng)營(yíng)帶來(lái)的壓力，然后再引出存量貸款調(diào)整思路，其目的之一是為了緩解提前還款而為銀行提供了可行的路徑。
二是強(qiáng)調(diào)要按照市場(chǎng)化、法治化原則，這就排除了強(qiáng)制全面調(diào)降存量利率的可能。
三是支持和鼓勵(lì)商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更合同約定，或者是新發(fā)放貸款置換原來(lái)的存量貸款，不具備提前還款能力的客戶在博弈中不占優(yōu)。
綜上，中泰指出，預(yù)計(jì)存量全面下調(diào)的可能性較低，具體要等待監(jiān)管或商業(yè)銀行細(xì)則出臺(tái)，即使陸續(xù)有政策出臺(tái)，鑒于目前的按揭貸款體量和規(guī)則與08年有較大差異，預(yù)計(jì)政策針對(duì)不同地區(qū)、不同信用主體的政策預(yù)計(jì)也將不同，相較當(dāng)年要更加復(fù)雜和個(gè)性化。
影響幾何？對(duì)于商業(yè)銀行而言，存量房貸利率下調(diào)可能對(duì)銀行盈利造成影響，導(dǎo)致銀行凈息差壓力上升，而央行可能會(huì)降準(zhǔn)進(jìn)行支持。中泰證券測(cè)算指出：
大行中，交通銀行受影響最小，其2022年按揭占比總貸款僅為20.7%；股份行中，浙商銀行受影響最小。其2022年按揭占比總貸款僅為7%；城商行中，受影響最小的前三位是寧波、貴陽(yáng)、南京。按揭占比總貸款分別為6.1%、6.8%和8.6%；農(nóng)商行中，常熟銀行受影響最小。常熟銀行2022年按揭占比總貸款僅為7.2%。
中信證券指出，對(duì)行業(yè)息差和利潤(rùn)影響測(cè)算。截至2022年末，金融機(jī)構(gòu)個(gè)人住房貸款余額38.8萬(wàn)億元，有兩個(gè)假設(shè)條件會(huì)顯著影響測(cè)算結(jié)果：1）存量按揭定價(jià)調(diào)整的幅度數(shù)；2）存量按揭規(guī)模調(diào)整的比例。如果假設(shè)：情形A存量按揭調(diào)整比例20%，定價(jià)調(diào)整幅度50bps，對(duì)商業(yè)銀行全年凈息差和凈利潤(rùn)的負(fù)向影響約為1.3bps/1.7%，如果假設(shè)：情形B存量按揭調(diào)整比例70%，定價(jià)調(diào)整幅度80bps，對(duì)商業(yè)銀行全年凈息差和凈利潤(rùn)的負(fù)向影響約為7.3bps/9.4%。正是因?yàn)閮煞N情形對(duì)于銀行息差和盈利將產(chǎn)生顯著差異，因此如果沒有官方文件出臺(tái)強(qiáng)制性要求，則銀行基于當(dāng)前的監(jiān)管期待，仍然存在較大的自主空間。
對(duì)上市銀行的影響差異。截至2022年末，上市國(guó)有行、股份制、城農(nóng)商行的平均按揭貸款占比分別為27.7%/15.7%/12.9%，上市銀行按揭貸款占比區(qū)間為【6.1%，31.4%】，因此各家受影響幅度各異。其中大型銀行定價(jià)策略具有指導(dǎo)意義。
按照情形A/B假設(shè)，對(duì)于商業(yè)銀行調(diào)整后首年的利息收入影響空間約為【388億元，2173億元】；而居民按揭月供支出端，按100萬(wàn)貸款，期限15年，等額本息方式測(cè)算，下調(diào)50bps/80bps對(duì)應(yīng)全年月供減少約3000元/4900元。
我們認(rèn)為，居民消費(fèi)金融支出的下降可部分增加社會(huì)消費(fèi)支出，部分降低提前按揭還貸壓力。我們預(yù)計(jì)，下階段全社會(huì)各界的行為和反饋，或?qū)⒊蔀楹罄m(xù)進(jìn)一步出臺(tái)更細(xì)節(jié)的金融政策和經(jīng)濟(jì)政策的依據(jù)。
華創(chuàng)證券則表示，由于當(dāng)下的房貸利率是2008年以來(lái)的最低值，因此我們認(rèn)為本次置換房貸將對(duì)約38萬(wàn)億的存量房貸均造成影響。
對(duì)于居民置換貸款對(duì)房貸業(yè)務(wù)收入的測(cè)算，我們假設(shè)10%的居民能置換房貸，40%的居民能置換房貸，80%的居民能置換房貸三種情景，三種情景分別對(duì)應(yīng)商業(yè)銀行利潤(rùn)每年下降180億，720億，和1440億。2022年，商業(yè)銀行的凈利潤(rùn)為2.3萬(wàn)億。
假設(shè)只調(diào)降定期存款的情境下，當(dāng)下居民和企業(yè)定期總額約為147萬(wàn)億，定期存款加權(quán)利率下行5bp，對(duì)應(yīng)商業(yè)銀行負(fù)債成本下行735億。大致可以滿足40%的居民置換房貸。
居民房貸置換或能緩解居民提前還款的行為，但或許難以抑制居民提前還款的沖動(dòng)。當(dāng)下居民缺乏較高收益的資產(chǎn)配置渠道，存款占金融投資的比重預(yù)計(jì)是1992年以來(lái)的最高值，考慮到當(dāng)下房貸利率無(wú)論與購(gòu)房收益，股票收益還是理財(cái)收益率相比都仍然偏高。因此如果能選擇提前還貸或是置換貸款的話，那提前還貸可能還是較合適的資產(chǎn)配置選擇。
申萬(wàn)宏源表示，居民存量房貸的利率下調(diào)將開始啟動(dòng)，而考慮銀行和居民之間的博弈，調(diào)整的時(shí)間會(huì)拉長(zhǎng)，而非“一蹴而就”。但隨存量房貸利率調(diào)整，商業(yè)銀行的凈息差修復(fù)仍需有賴于負(fù)債端成本的下降，降準(zhǔn)仍是較優(yōu)選擇，本次會(huì)議央行也傳達(dá)出這一信號(hào)。建議關(guān)注7/8月一次中性降準(zhǔn)25bp的可能性，另外存款利率下調(diào)或更直接。
天風(fēng)證券成，對(duì)應(yīng)到債市而言，為該政策一旦快速實(shí)施，債市或有承壓。因?yàn)樘崆斑€貸現(xiàn)象有可能會(huì)減少，直觀體現(xiàn)為信用形勢(shì)的好轉(zhuǎn)，即居民中長(zhǎng)貸的改善，這是今年年初以來(lái)市場(chǎng)重要觀察指標(biāo)。當(dāng)然，一切取決于相關(guān)置換的推進(jìn)進(jìn)度和效果。市場(chǎng)也會(huì)關(guān)注有無(wú)可能因?yàn)榇媪糠抠J置換，導(dǎo)致銀行凈息差壓力上升，央行可能會(huì)降準(zhǔn)進(jìn)行支持。
