焦點(diǎn)研究院 · 土拍研報(bào)

出品時(shí)間：2023年2月20日

一、本批土拍成交概況：僅1宗封頂成交，分化態(tài)勢(shì)明顯

2023年蘇州首批次土拍掛出11幅地塊，其中1幅商住地塊、11幅純住宅地塊。2月16日，蘇州2023年的第一場(chǎng)土拍首日成交6宗地塊，最終僅有1宗住宅地塊封頂成交，6宗地塊合計(jì)收金83.9億元，其余5宗地塊將于2023年2月23日競(jìng)拍，16日成交結(jié)果如下：

數(shù)據(jù)來(lái)源：蘇州市公共資源交易中心，焦點(diǎn)研究院整理

其中封頂成交的為蘇園土掛（2023）01號(hào)地塊，地塊位于園區(qū)湖西板，體量適中，占地面積約5.68萬(wàn)平方米，容積率1.8，未來(lái)可能會(huì)打造高層或小高層產(chǎn)品。該宗地在開拍前已有40輪報(bào)價(jià)，在65輪競(jìng)價(jià)后共計(jì)31家房企進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)搖號(hào)，最終由華潤(rùn)置地競(jìng)得。

在交通上，上述地塊周邊在建地鐵站較多，臨近1號(hào)線、5號(hào)線，6號(hào)線和7號(hào)線。教育上，除了西南側(cè)緊鄰的金雞湖學(xué)校，周邊還有星海小學(xué)和星海實(shí)驗(yàn)中學(xué)等優(yōu)質(zhì)教育資源。該板塊長(zhǎng)時(shí)間無(wú)新推房源，湖西板塊斷供已久，目前地塊周邊二手房掛牌均價(jià)基本在5.3 -13萬(wàn)元/平方米，未來(lái)項(xiàng)目大概率會(huì)熱銷。

剩余5宗地塊中僅建發(fā)競(jìng)得的蘇地2023-WG-4號(hào)地出現(xiàn)溢價(jià)，周邊配套稍顯遜色，地塊緊挨中環(huán)北線，后續(xù)有可能存在噪音影響，但是教育資源豐富，地鐵和公共交通資源有待進(jìn)一步改善。除此之外的4宗地塊全部底價(jià)成交，這和過(guò)往蘇州土拍的基調(diào)類似，以底價(jià)成交為主。

二、2022年土拍成交概況：地塊供應(yīng)量少質(zhì)優(yōu)，土地成交熱度分化

相比2021年，2022年土拍的出讓面積大幅減少，總成交金額小幅減少，成交樓面價(jià)上漲，其中園區(qū)和獅山優(yōu)質(zhì)地塊大量供應(yīng)。總的來(lái)說(shuō)，2022年新拍地塊的質(zhì)量大幅提高，核心優(yōu)質(zhì)地塊占比提升。這可能和2022年樓市密切相關(guān)，伴隨著樓市的低迷和融資環(huán)境的惡化，房企拿地意愿低迷，為了防止土地市場(chǎng)熱度下降過(guò)快，地方主管部門通過(guò)供應(yīng)量少質(zhì)優(yōu)地塊來(lái)吸引房企參與競(jìng)買。按照正常的拿地后半年到一年后開盤的開發(fā)常態(tài)，2023蘇州樓市格局將會(huì)出現(xiàn)明顯變化，改善房源的供應(yīng)將會(huì)成為主流。

數(shù)據(jù)來(lái)源：蘇州市公共資源交易中心，焦點(diǎn)研究院整理

從土拍規(guī)則上來(lái)說(shuō)，2022年蘇州市集中供地修改為供應(yīng)五批次，保證金比例由30%下調(diào)為20%，并且延長(zhǎng)了土地出讓金的付款期限，這些都在一定程度提高了房企拿地的積極性。自本年度第四次集中供應(yīng)開始，將土地達(dá)到最高限價(jià)后進(jìn)行一次報(bào)價(jià)轉(zhuǎn)為現(xiàn)場(chǎng)搖號(hào)。

根據(jù)2022年土地成交情況，工業(yè)園區(qū)及高新區(qū)核心區(qū)位的土地參拍熱情更高，且能夠溢價(jià)成交，而次核心及剛需板塊的土地市場(chǎng)表現(xiàn)平靜，多為底價(jià)成交。隨著土拍規(guī)則的不斷調(diào)整及金融政策的不斷優(yōu)化等，年度后兩批次的供地中，告別了主要為國(guó)企及央企拿地的形式，已有民企合作參與的身影，預(yù)計(jì)2023年將會(huì)有更多的民營(yíng)房企出現(xiàn)在蘇州土拍過(guò)程中。

三、2022年土地市場(chǎng)預(yù)計(jì)：新房成交復(fù)蘇帶來(lái)土地市場(chǎng)回暖

2023年，對(duì)于蘇州樓市來(lái)說(shuō)，預(yù)計(jì)將會(huì)有復(fù)蘇現(xiàn)象出現(xiàn)。政策方面，目前蘇州政策寬松程度基本見(jiàn)底，未來(lái)調(diào)控主要是局部放松，購(gòu)房端的政策預(yù)計(jì)仍將寬松，限購(gòu)限貸政策存在進(jìn)一步的放松空間，房?jī)r(jià)上限將有進(jìn)一步突破，樓市的適度復(fù)蘇將會(huì)給土拍市場(chǎng)帶來(lái)成交的回暖，蘇州的土拍市場(chǎng)在2022年探底以后預(yù)計(jì)將會(huì)迎來(lái)復(fù)蘇。