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樓盤無證預(yù)售收款，一直是國家明令禁止的！

無證預(yù)（銷）售有多可惡？

圖謀逐利者無底線，擾亂房地產(chǎn)市場，無異于助紂為虐！嚴(yán)重影響競品項目正常銷售，損害區(qū)域房企項目市場利益；涉嫌不正當(dāng)競爭；上當(dāng)受騙業(yè)主痛心疾首，深惡痛絕！

無證預(yù)（銷）售有多可恨？

開發(fā)商等于空手套白狼！延期交房！樓盤爛尾！甚至業(yè)主無家可歸！購房者踏上漫漫維權(quán)路！后果不堪設(shè)想！更有甚者，一些開發(fā)商可會卷款逃跑，給購房者造成巨大損失！

有市民披露：在鄭州，卻有這樣一個展廳在宣售項目，現(xiàn)場置業(yè)顧問表示，項目在新鄉(xiāng)，目前五證不全，已經(jīng)進行認籌（銷售）并向來人收定！

根據(jù)介紹，市民反映的盛澳福通同盟院子位于新鄉(xiāng)獲嘉；宣傳預(yù)售的一個展廳在鄭州。

按照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》中的第二條解釋：未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得擅自預(yù)售商品房，也不得以內(nèi)部認購、預(yù)訂、選號、團購等形式變相預(yù)售商品房，并收取預(yù)售款。違者將沒收非法所得并給予處罰。

01

“來者不拒！無證預(yù)售收定金，廣撒網(wǎng)漁利”

鄭州。盛澳福通同盟院子展廳。

最近的一次關(guān)注盛澳福通同盟院子（包括不限于項目展廳），不晚于2020年9月1日。

一到場地，發(fā)現(xiàn)此處與其他售樓部進行的銷售并無多大區(qū)別。置業(yè)顧問開始介紹項目。

“宣售別墅”、“無證預(yù)售收定金”、“無證認籌（購）”、“名義展廳實際銷售”、“言稱不對外銷售卻慫恿來人交定金”......一系列國家禁止的違規(guī)違法行為在這里“上演”！

△圖片說明 | 項目方資料

介紹中，置業(yè)顧問多次提及項目是（有）別墅。展廳現(xiàn)場展示的項目材料上也有“墅院”“別墅”“千畝城市墅區(qū)”等等字樣。這些（開發(fā)建設(shè)別墅、虛假宣傳）內(nèi)容國家早已明令禁止。

一名置業(yè)顧問介紹項目，回答來人詢問時，直言項目手續(xù)不全，沒有預(yù)售證。并詳細介紹了一套近200平米的（別墅）戶型；期間，置業(yè)顧問不斷以“別墅”字眼介紹，并具體到樓層、面積、樓價、折扣和優(yōu)惠后的價格。

有人分析，不排除一個可能，置業(yè)顧問是經(jīng)過了“說辭套路”培訓(xùn)的。給人感覺是，置業(yè)顧問先采取循序漸進的常規(guī)宣售套路，保持謹(jǐn)慎說辭，先是說，只對內(nèi)部員工認籌（購），不對外銷售。

十幾年的好多員工都認籌購了.amr來自樓事兒00:0000:15

△音頻說明 | 好多員工都買了（原聲處理）

然而，萬變不離其蹤，“無證預(yù)售、廣撒網(wǎng)收錢”的狐貍尾巴還是露了出來。接下來，頗具戲劇性+諷刺性的事實還是發(fā)生了。置業(yè)顧問很快給到場一行“外人”算了樓價，報了優(yōu)惠，并稱如果找到“福通的領(lǐng)導(dǎo)”還可以再打折再給更大優(yōu)惠。

報價基礎(chǔ)上可以給到六折？！天哪，這樓盤利益得多大？得多暴利？無證預(yù)售莫非真的是傳說中的空手套白狼？無異于零成本集資？

“這幾年那么多人跟著（我們）領(lǐng)導(dǎo)，我們是內(nèi)部員工福利價，肯定有不少員工都認籌了?！币幻脴I(yè)顧問介紹：現(xiàn)在員工認籌（購）階段已經(jīng)結(jié)束。

接下來，置業(yè)顧問多次慫恿來者交定金，說“如果不交定金就不能享受到優(yōu)惠”，因為即便找領(lǐng)導(dǎo)給優(yōu)惠也得憑（交定）的“房號”。

看來，無證預(yù)售收定，盛澳福通的“領(lǐng)導(dǎo)們”也是知道的吧？“這是典型的違規(guī)‘無證預(yù)售呀’”，網(wǎng)友提醒。

交還是不交“盛澳福通同盟院子”定金？事實上，有些房企過去的作法，看房者一旦交定金還真不好退！盡管這是違規(guī)預(yù)售！違規(guī)收錢！交錢吧，某種程度上也是助紂為虐！

先交定，找領(lǐng)導(dǎo)可再優(yōu)惠來自樓事兒00:0000:13

△音頻說明 | 交定才可以找領(lǐng)導(dǎo)優(yōu)惠（原聲處理）

其間，置業(yè)顧問并不是一點沒有完全放松警惕。

或許，正是出于某種顧慮和風(fēng)險考慮？隨后另一位置業(yè)顧問走過來，繼續(xù)接力介紹。

這里，可以給大家解釋一下為啥置業(yè)顧問一開始介紹是針對內(nèi)部員工認籌（購）。一種可能是“我們員工都買了，外人大可放心”，不排除一個可能，那就是一種慣用伎倆，看似可以規(guī)避的更大更嚴(yán)重法律法規(guī)。

啥意思？涉嫌非法集資。而以“針對內(nèi)部員工”，或可規(guī)避了向“非特定人群”的非法集資的嫌疑。

△圖片說明 | 盛澳福通項目資料單

△圖片說明 | 盛澳福通方算的樓價（原資料處理）

問題是，置業(yè)顧問前后的說辭和行為，以及督促外人看房一行人交定金的事實，顯然面對的不是特定人群。

盛澳福通又該如何解釋？

口頭上只針對員工，看似規(guī)避了非法集資，但慫恿內(nèi)部員工之外的“人員”收錢，并沒有規(guī)避面向特定人群“集資”的事實。無論如何，無證預(yù)售、收取定金的這是事實！

交定金來自樓事兒00:0000:06

△音頻說明 | 置業(yè)顧問催交定金（原聲處理）

有業(yè)主認為，一般這樣（無證預(yù)售）的開發(fā)商和樓盤資金都比較緊張，急需需資金回款或償還貸款。如果開發(fā)商拿證出現(xiàn)意外，也不排除銷項目不順或銷售不佳跑路，成為爛尾樓的可能性。

互動網(wǎng)友認為，相較于其他開發(fā)商無證預(yù)售，盛澳福通同盟院子“無證預(yù)售”并沒有什么創(chuàng)新，先是大言不慚口稱內(nèi)部員工認購，繼而歡迎人人皆可購，還稱認識福通領(lǐng)導(dǎo)還可以再優(yōu)惠，這不是典型的無證預(yù)售收款套路是什么？

02

“無證預(yù)售違規(guī)，空手套牟利動機作祟”

公開的報道和業(yè)內(nèi)人士介紹，開發(fā)商無證預(yù)售收錢，如果不是故意違規(guī)，明知故犯，很大程度上就是資金緊張，抱有空手套白狼、指山賣磨、坐地收錢的牟利動機和僥幸心理。

這里不妨提一下盛澳的另一個項目金尊府。此前也被一些媒體多次公開報道過。

2018年5月前后，公開資料顯示，一紙質(zhì)疑盛澳的聲明公之于眾：鄭州軒龍置業(yè)單方面干預(yù)金尊府項目開發(fā)及銷售活動，在未取得預(yù)售證的情況下從事項目宣傳，非法收取客戶定金或房款，嚴(yán)重損害客戶及股東方權(quán)益。

無獨有偶，此前也有媒體報道，2019年5月，有購房者在鄭州盛澳金尊府售樓部交了三萬元訂購了一套房子。交首付款時，售樓部方卻坐地起價，要求購房者多交四千元。購房者還說，售樓部方還跟玩起了陰陽合同，其中一份單子上房價是一百七十九萬多元，而另一份單子上房價卻是一百九十六萬多元。至于為什么會有兩份協(xié)議、兩種價格的問題？盛澳項目被質(zhì)疑“搞陰陽合同”。

△圖片說明 | 購房者質(zhì)疑陰陽合同信息

“可以說是故伎重演（犯）?！?/strong>網(wǎng)友質(zhì)疑：樓盤無證預(yù)售是違規(guī)的，連大多數(shù)普通網(wǎng)民和地產(chǎn)小白都明白的法律法律和道理，為什么盛澳福通同盟院子頂著違法違規(guī)的風(fēng)險進行無證預(yù)售收錢？

其間，有網(wǎng)友表示，軒龍置業(yè)與升龍關(guān)系不一般，說是“升龍”也沒有一點道理，其開發(fā)的項目也冠有“升龍”字樣。

《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》、住建部《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知》等有關(guān)法律法規(guī)，凡未取得《商品房預(yù)售許可證》前，發(fā)展商不得發(fā)布任何銷售信息，嚴(yán)禁以“認籌”、“內(nèi)部認購”“內(nèi)部登記”等任何形式變相無證銷售商品房，不得向購房者收取排號費、誠意金、認購費等任何含有預(yù)定款性質(zhì)的費用。未取得商品房預(yù)售許可證而非法預(yù)售的，責(zé)令其限期整改。對拒不整改的，要從嚴(yán)查處，直至取消開發(fā)企業(yè)資質(zhì)。

也有業(yè)內(nèi)人士認為，無證售樓，如果以謀取非法利潤為目的，可以認定為非法經(jīng)營行為。公開報道顯示，此前河南已有此類案例。

值得一提的是，公開報道顯示，2020年7月，盛澳福通·同盟院子城市展廳開放。福通控股總經(jīng)理劉新莊、盛澳集團總裁肖浩燃、福通控股董事長趙天星、盛澳集團董事長林盛、同盟院子項目總經(jīng)理王永杰、同盟院子項目副總經(jīng)理張淼為盛澳福通·同盟院子城市展廳開放剪彩。

網(wǎng)友質(zhì)疑：不知道上述人員知否盛澳福通同盟院子“無證預(yù)售”的事情？無知還是明知故犯？

值得一提的是，此前有媒體報道，2018年11月7日，鄭州市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會“鄭建文〔2018〕211號”的文件中顯示，因拖欠工程款和民工工資，鄭州管城區(qū)金岱李一號院（即盛澳金尊府）項目被通報，項目建設(shè)單位鄭州軒龍置業(yè)有限公司因違反了《鄭州市建筑市場管理條例》的相關(guān)內(nèi)容，給予該公司記不良行為記錄一次（自發(fā)布之日起二年期限）；在拖欠問題解決之前，提請相應(yīng)主管部門暫停其新開發(fā)項目及該項目的商品房預(yù)售手續(xù)；對其涉嫌違法問題線索，移交鄭州市城市管理綜合執(zhí)法部門處理。開發(fā)商被記錄不良行為，新項目開發(fā)被叫停?？偘鼏挝恢姓\建設(shè)涉嫌轉(zhuǎn)包工程，被鄭州市“拉黑”。

△圖片說明 | 政府處罰信息

網(wǎng)友的質(zhì)疑還有，其項目“南金尊，北龍湖”的廣告語，聯(lián)系到“無證預(yù)售”、“拖欠款項”這樣的字眼，讓人很難與“豪宅”“責(zé)任”“擔(dān)當(dāng)”“誠信”聯(lián)想在一起。

至于盛澳、福通公司，這里不做贅述，有興趣的朋友可以私底下了解。

“開發(fā)商五證不全售房，除了罰款，購房款還要被沒收，可從嚴(yán)處理并可取消開發(fā)資質(zhì)?！庇袠I(yè)內(nèi)人士介紹，根據(jù)國家《城市商品房預(yù)售管理辦法》及《河南省城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第29條：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未取得商品房預(yù)售許可證預(yù)售商品房的，由房地產(chǎn)管理部門責(zé)令停止預(yù)售活動，沒收違法所得，并處以相應(yīng)數(shù)額的罰款。預(yù)售行為給買受人造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

河南省、鄭州市也有類似規(guī)定：未取得預(yù)售證，房企不得投放廣告、不得開放銷售場所。要求市房管局、市物價局、市城管局、市公安局、市司法局、市稅務(wù)局、市工商局等10部門聯(lián)合查處樓市亂象。

網(wǎng)友提醒購房者，拒絕“五證”不全的房子，以防“房子住不進去，房款拿不回來”的悲劇上演；同時，呼吁國土局、規(guī)劃局、住建局、房管局等相關(guān)部門及時、有效地做好監(jiān)督檢查和處罰，以杜絕行業(yè)亂象。

值得注意的是，早前有網(wǎng)友發(fā)文指出：盛澳是升龍的“馬甲”？莫非，被稱為“惡龍”“坑龍”的升龍沒走干凈？

有市民表示：新鄉(xiāng)項目，鄭州“無證預(yù)售”，也考驗著執(zhí)法部門的智慧與效力。

平臺聯(lián)動原因，本文可數(shù)十個新媒體平臺分發(fā)，是為提醒、建議市場與購房者。內(nèi)容為現(xiàn)場記錄或公開資材，故本篇沒用功力。敬請收閱后續(xù)一成功力對盛澳福通項目的質(zhì)疑發(fā)文。

【相關(guān)法規(guī)鏈接】

2019年7月，河南出臺《關(guān)于開展房地產(chǎn)市場集中整治的通知》，整治的對象為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)?！锻ㄖ分忻鞔_指出，禁止房企通過“電商”等合作模式，以私下內(nèi)部認籌、排號等方式蓄客、未取得預(yù)售許可證或?qū)⒉环仙唐贩夸N售條件的開發(fā)項目對外銷售。對于房企或房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)涉及違法違規(guī)行為，房地產(chǎn)主管部門在移交行政執(zhí)法部門的同時，妥善采取行政措施，給予限期整改、暫停網(wǎng)簽、信用減分、注銷備案等處理，構(gòu)成犯罪的移交司法機關(guān)，并記入信用檔案。

要求各縣（市）、上街區(qū)、開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)主管部門負責(zé)本區(qū)域的集中整治行動，動員社會各界積極參與,設(shè)立舉報電話，接受群眾的舉報和投訴。發(fā)現(xiàn)違法違規(guī)行為，現(xiàn)場調(diào)查取證，對違法違規(guī)行為，注意收集證據(jù)，及時移交行政執(zhí)法部門。房地產(chǎn)企業(yè)掃黑除惡專項整治工作，結(jié)合本次集中整治一并進行。扎實搞好各項工作，確保取得整治實效。同時，建立健全長效管理機制，加強行業(yè)自律和社會監(jiān)督，提倡依法經(jīng)營，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

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