焦點(diǎn)研究院?·?土拍研報(bào)

主題：第二批集中供地城市供求解讀和三批次城市成交情況預(yù)測(cè)

研究員：趙文浩

出品時(shí)間：2021年11月30日

隨著鄭州土拍的落幕，22城的第二批集中供地土拍全部宣告結(jié)束，和第一批次土拍相比，多個(gè)城市土拍發(fā)生土拍熱度下降和頻繁流拍的情況。前兩批次集中供地土拍多數(shù)城市呈現(xiàn)一輪火熱，二輪趨冷的場(chǎng)面。一輪土拍城市分化的局面在二輪土拍中表現(xiàn)的更加明顯，在樓面地價(jià)方面，一輪土拍多城市地價(jià)發(fā)生上浮，二輪土拍受多重因素影響地價(jià)上漲的勢(shì)頭被遏制。本文從22城的推出與成交面積，樓面地價(jià)，溢價(jià)率和熱門地塊的角度對(duì)二輪土拍進(jìn)行解析。截止11月30日，第三輪土拍已經(jīng)有21個(gè)城市公布出讓公告，結(jié)合這些公告特征對(duì)三輪土拍進(jìn)行的結(jié)果進(jìn)行預(yù)測(cè)。

過半城市供應(yīng)環(huán)比下滑，租賃用地供應(yīng)節(jié)奏加快

第二批22城集中供地出讓面積和計(jì)容建筑面積分別為5356.80萬平方米和11736.33萬平方米，和第一批集中供地城市相比下滑3.8%和3.6%。分城市來看，13個(gè)城市的出讓面積環(huán)比下滑，其中鄭州下滑比例達(dá)到81%，主要由于鄭州受到洪災(zāi)和疫情的影響，結(jié)合當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)狀況明顯減少了二批土拍的供應(yīng)總量。青島、廈門和深圳三個(gè)城市在二批供應(yīng)量明顯加大，這主要是由于一批次三城市供應(yīng)量較少，為了完成年度供應(yīng)計(jì)劃，加大了二批次土地供應(yīng)力度。

在供地區(qū)域上，多數(shù)城市仍以遠(yuǎn)城區(qū)供應(yīng)為主。現(xiàn)階段城鎮(zhèn)化已經(jīng)接近尾聲，多數(shù)城市的主城區(qū)土地儲(chǔ)備較少，所以在集中供地過程中通常以遠(yuǎn)城區(qū)地塊為主。

值得注意的是，二批次多個(gè)城市提高了租賃用地的供應(yīng)節(jié)奏，19個(gè)城市采用均采用直接配建租賃住宅的方式，長(zhǎng)春、長(zhǎng)沙和深圳等8個(gè)城市仍舊采用達(dá)到最高限價(jià)后競(jìng)自持或者競(jìng)配建的方式。集中供地城市多為區(qū)域熱點(diǎn)城市，在一批次集中供地租賃用地成交較少的情況下，二批次通過直接配建租賃用地來實(shí)現(xiàn)租賃供應(yīng)的目的。但是此種供應(yīng)方式也擠壓了項(xiàng)目利潤(rùn)，這也是二輪土拍頻繁取消交易和流拍的一個(gè)原因。

成交地塊面積縮水明顯，過半城市地價(jià)發(fā)生下滑

第二批22城集中供地成交地塊的出讓面積和計(jì)容建筑面積分別為3286.02萬平方米和7113.76萬平方米，出讓金總額為6423.9億元，較第一批次分別下滑36%、36%和40%，二批次出讓面積和出讓金額的下滑主要原因是多城地塊頻繁流拍和取消交易。

焦點(diǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，截止到二輪土拍結(jié)束，16個(gè)城市土地成交計(jì)容建面已經(jīng)達(dá)到2020年宅地成交建面的70%，其余6個(gè)城市中福州、鄭州和重慶比例最低，均低于一半，隨著三批次集中供地逐步成交，預(yù)計(jì)多數(shù)城市2022年新房供應(yīng)量和2021年相比變化不大。

在二批次出讓中，有14個(gè)城市的樓面地價(jià)較第一批次發(fā)生下滑，主要原因有兩個(gè)方面。首先二批次集中供地中，自然資源部要求，地塊溢價(jià)率最高不得超過15%，購地必須采用自有資金，這兩條規(guī)定對(duì)于地價(jià)的上漲起到明顯的抑制作用。另一方面為了防止地價(jià)過高，杭州、天津和寧波等城市針對(duì)熱門區(qū)域地塊的出讓，設(shè)置了較為多的捆綁條件，最終使得熱門區(qū)域地塊流拍過多，拉低了成交樓面均價(jià)。

在出讓金方面，較上一批次上漲的有6個(gè)城市，其中5個(gè)城市土地供應(yīng)量較上一批次均發(fā)生較大的漲幅，有16個(gè)城市出讓金總額發(fā)生下滑，跌幅中位數(shù)為50%，降幅明顯。

流拍停拍事件頻發(fā)，溢價(jià)率水平分化明顯

在二批土拍進(jìn)行過程中，在正式競(jìng)價(jià)前，多個(gè)城市的部分地塊取消交易，在拍賣過程中又發(fā)生了地塊流拍的現(xiàn)象（下文對(duì)于流拍和取消交易統(tǒng)稱為異常交易）。從全國(guó)層面來分析，集中供地城市均為區(qū)域熱門城市，此類城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)多有規(guī)模房企占據(jù)。下半年以來規(guī)模房企多數(shù)發(fā)生銷售下滑和融資承壓，在加上貸款集中度管理的政策使得房貸發(fā)放速度較慢，購房業(yè)主觀望情緒濃厚，最終使得多數(shù)規(guī)模房企拿地意向不強(qiáng)，地塊底價(jià)成交和異常交易頻發(fā)成為二輪集中供地土拍的主要特征。

從具體城市方面來說，由于一輪土拍熱度過高，房企搶地和地塊達(dá)到最高限價(jià)成交的事件頻發(fā)，政府對(duì)于第二批土拍普遍多設(shè)置較高的競(jìng)買門檻，這種現(xiàn)象在北京、長(zhǎng)沙、廣州和杭州等土拍熱門城市的競(jìng)拍過程中表現(xiàn)明顯，三城市異常交易的地塊比例分別達(dá)到61%、52%和55%。而對(duì)于沈陽和長(zhǎng)春，兩個(gè)城市所處的東北房地產(chǎn)市場(chǎng)本身熱度不高，盡管在出讓政策等方面未有大的改變，但是地塊異常交易的比例仍舊較高，分別達(dá)到59%和35%。

值得注意的是，二批次集中供地土拍仍舊有3個(gè)城市溢價(jià)率較高，分別為廈門、福州和深圳，分別為25.4%、13.2%和 12.1%。這三個(gè)城市有個(gè)共同的特征，2021年新建商品住宅去化周期持續(xù)下行，這也是房企拿地積極的主要原因。具體到每個(gè)城市的市場(chǎng)狀況又不盡相同。三個(gè)城市中，廈門二批土拍在6月結(jié)束，時(shí)間較早，基本延續(xù)第一輪集中供地的熱度，盡管出讓條件嚴(yán)苛，但是仍舊競(jìng)拍熱度較高。福州和深圳出讓條件則較為寬松福州4區(qū)的熱門地塊供應(yīng)較多，深圳商品住宅地塊歷來稀少，溢價(jià)率長(zhǎng)期處于高位。

熱門地塊去化預(yù)期較好，地塊位置非首要原因

盡管多個(gè)城市的地塊發(fā)生了異常交易的現(xiàn)象，二批次仍舊有不少地塊達(dá)到最高限價(jià)成交。這些地塊有個(gè)共同特點(diǎn)周邊所屬區(qū)域板塊去化預(yù)期較好。本批次一些出讓地塊位于熱門的遠(yuǎn)城區(qū)域，周邊配套較好，在加上出讓條件寬松，房企競(jìng)買激烈，如青島黃島區(qū)的4宗競(jìng)品質(zhì)地塊均位于老膠南區(qū)域，商住比為1：9，最終均在搖號(hào)階段成交。二批次無錫、天津、成都和廣州都多個(gè)城市存著這種情況，而針對(duì)這些城市的主城區(qū)地塊，由于限制條件較多，反而部分地塊發(fā)生流拍。

從用地性質(zhì)方面來說，封頂成交地塊近六成為純住宅地塊，無需配建商業(yè)和教育等措施，純住宅地塊便于快速回籠資金，這也是此類地塊封頂成交的主要原因。另一方面，南京本批次共有11宗地塊達(dá)到最高限價(jià)成交，平均地房比為0.67，處于合理區(qū)間，利潤(rùn)空間有保證。總體上來說，規(guī)劃用途為純住宅，地房比合理，所處區(qū)域去化預(yù)期好的地塊在本批次受到房企追捧，這和下半年以來房企追求企業(yè)經(jīng)營(yíng)安全的主導(dǎo)思想關(guān)系密切。

三輪土拍政策放松，異常交易或明顯減少

2021年2月，自然資源部發(fā)布了集中供地政策，針對(duì)新的變化，從一批次的房企拿地?zé)岫雀邼q，轉(zhuǎn)化為二批次的態(tài)度冷淡。等到三批次出讓的時(shí)候，多個(gè)城市在優(yōu)化供地結(jié)構(gòu)和出讓條件方面，力圖活躍當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)。截至11月29日，已經(jīng)有4個(gè)城市第三批集中供地已經(jīng)結(jié)束，這四個(gè)城市三輪土地流拍率下滑，總體表現(xiàn)平穩(wěn)，國(guó)資頻繁拿地的情況仍在不斷出現(xiàn)。

三批次隨著出讓規(guī)則的調(diào)整，集中供地城市的土拍熱度預(yù)計(jì)將適度提升。目前企業(yè)融資和銷售并未有大的起色，監(jiān)管層一直在強(qiáng)調(diào)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)在平穩(wěn)發(fā)展，當(dāng)前的市場(chǎng)現(xiàn)狀并未有大的變化，預(yù)估三批次集中供地土拍將保持在低位平穩(wěn)運(yùn)行。

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