2017年7月，財(cái)政部發(fā)布了新收入準(zhǔn)則。

?

利潤(rùn)表是財(cái)務(wù)報(bào)表的第一大報(bào)表，收入是利潤(rùn)表的第一大項(xiàng)目。因此收入準(zhǔn)則是關(guān)系到所有企業(yè)的最重要的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，沒有之一。

?

當(dāng)時(shí)我正在寫一本財(cái)務(wù)分析的書，打算植入一部分新收入準(zhǔn)則的內(nèi)容。但是，打開新收入準(zhǔn)則指南后，我看的一臉懵逼。

?

第一時(shí)間找到了大學(xué)同學(xué)，某財(cái)大的會(huì)計(jì)學(xué)教授。她勸我一句，新收入準(zhǔn)則的文章先不要寫。

?

根據(jù)財(cái)政部的規(guī)定，同時(shí)在海外和港股上市的A股上市公司，在2018年起執(zhí)行新收入準(zhǔn)則，其余的A股上市公司在2020年起執(zhí)行新收入準(zhǔn)則。

?

如今，所有上市公司都已經(jīng)執(zhí)行新收入準(zhǔn)則，發(fā)生了什么變化呢？

?

影響最大的，是房地產(chǎn)行業(yè)。

?

一、變化較大的確認(rèn)收入環(huán)節(jié)

?

房地產(chǎn)是最不能一手交錢一首交貨的行業(yè)。

?

假如用買房的方式去買車，你進(jìn)入4S店后，發(fā)現(xiàn)沒有一輛實(shí)車，在沙盤上放著幾輛汽車模型，給你介紹排量、油耗、尺寸和功能。

?

交了全款后，三、四年后才能提車。

?

… …

?

交錢買房的時(shí)候，房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)人員不能計(jì)入收入。哪怕簽了合同也不行，只能計(jì)入預(yù)收款（合同負(fù)債）。

?

原準(zhǔn)則下，必須等客戶驗(yàn)房后，房地產(chǎn)企業(yè)才可以確認(rèn)收入，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)。但在新準(zhǔn)則下，房地產(chǎn)企業(yè)可以自行設(shè)置幾個(gè)節(jié)點(diǎn)，比如竣工環(huán)節(jié)就可以確認(rèn)部分收入。

?

這樣帶來(lái)的結(jié)果，是上市房地產(chǎn)公司有一定的“自主權(quán)”，可以調(diào)劑一部分收入的確認(rèn)時(shí)間點(diǎn)。

?

2018年半年報(bào)發(fā)布的時(shí)候，有8家公司表示新準(zhǔn)則對(duì)2018上半年的收入的影響在10%以上，有24家公司表示新準(zhǔn)則對(duì)2018上半年的收入影響在1%-10%之間。

?

也就是說(shuō)，在執(zhí)行新收入準(zhǔn)則后，上市房企的營(yíng)收沒有可比性，參考價(jià)值不大。分析房地產(chǎn)企業(yè)，還是從銷售面積、現(xiàn)金流、資金狀況等方面來(lái)看。

?

二、幾家知名地產(chǎn)商的會(huì)計(jì)處理

?

1、萬(wàn)科

?

2018年半年報(bào)中，萬(wàn)科稱，因新收入準(zhǔn)則變動(dòng)增加營(yíng)業(yè)收入26億元。和上千億的營(yíng)收相比，26億可能不算太多，但財(cái)務(wù)人員開始在財(cái)技上操作更大的銷售額。

?

萬(wàn)科曾經(jīng)推崇“輕資產(chǎn)重運(yùn)營(yíng)”，這個(gè)經(jīng)營(yíng)理念在王石走后發(fā)生了變化。

?

?

數(shù)據(jù)來(lái)源：同花順iFind，制圖：詩(shī)與星空

?

所謂輕資產(chǎn)，就是2013年起，王石提出的，萬(wàn)科不再謀求聯(lián)營(yíng)樓盤的控制權(quán)，甚至?xí)鲎尣糠忠延械拈_發(fā)項(xiàng)目或商用物業(yè)股權(quán)，但通常這類項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)管理仍會(huì)由萬(wàn)科負(fù)責(zé)，萬(wàn)科也可從中收取一定的管理費(fèi)、或要求獲得高于股權(quán)比例的超額分配權(quán)。

?

這種模式最典型的變化就是營(yíng)收增幅不明顯甚至有下降趨勢(shì)，但凈利潤(rùn)增長(zhǎng)，公司分散了經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

?

當(dāng)王石離開后，一切有回歸了“正軌”。

?

在萬(wàn)科營(yíng)收沖上歷史新高的時(shí)候，郁亮喊出了“活下去”。這也說(shuō)明報(bào)表華麗的背后，是慘淡經(jīng)營(yíng)和巨大的業(yè)績(jī)壓力。

?

2、碧桂園

?

碧桂園早在2017年的半年報(bào)中就提到，由于提早采納香港財(cái)務(wù)報(bào)告準(zhǔn)則第15號(hào)的影響，公司于2017年1月1日的權(quán)益中的留存收益期初余額增加了人民幣31.52億元。鑒于上述提到的留存收益的一次性增長(zhǎng)，董事提議本期派發(fā)更多中期股息。

?

總體來(lái)說(shuō)，因?yàn)闀?huì)計(jì)準(zhǔn)則的變動(dòng)，營(yíng)收增加了147.5億元，凈利潤(rùn)增加了33.3億元。

?

香港的15號(hào)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和內(nèi)地新收入準(zhǔn)則基本一致，碧桂園的財(cái)務(wù)處理帶來(lái)的收益并非真正的經(jīng)營(yíng)收益，竟然被用來(lái)派發(fā)股息。

?

利用準(zhǔn)則修飾的收入，本質(zhì)上是透支了以前未計(jì)入收入的預(yù)收款（合同負(fù)債）。等到預(yù)收款池子枯竭的時(shí)候，還是會(huì)原形畢露。

?

?

數(shù)據(jù)來(lái)源：同花順iFind，制圖：詩(shī)與星空

?

果不其然，碧桂園經(jīng)過(guò)2017年、2018年兩年逆勢(shì)狂飆之后，2019年耗盡了“蓄水池”，并在2020年業(yè)績(jī)出現(xiàn)下滑。

?

3、融創(chuàng)中國(guó)

?

和碧桂園類似，融創(chuàng)也是在2017年執(zhí)行了香港15號(hào)準(zhǔn)則，新準(zhǔn)則為公司額外帶來(lái)28.23億元的營(yíng)業(yè)收入和15.58億的利潤(rùn)。

?

短短十幾年，融創(chuàng)年銷售額翻了一百倍，已經(jīng)突破3000億，營(yíng)收規(guī)模也超過(guò)2300億。

?

?

數(shù)據(jù)來(lái)源：同花順iFind，制圖：詩(shī)與星空

?

?

但是，規(guī)模激增的同時(shí)，公司的風(fēng)險(xiǎn)也在累積。

?

我曾經(jīng)分析過(guò)很多家地產(chǎn)公司，融創(chuàng)是杠桿最激進(jìn)的。

?

2020年報(bào)顯示，公司長(zhǎng)短期借款超過(guò)3200億。

?

更為驚人的是，公司利息開支289億！或許有人問了，利潤(rùn)表上財(cái)務(wù)成本只有11.6億，哪有那么多利息？

?

融創(chuàng)是上市房地產(chǎn)公司中，利息資本化率最高的之一。根據(jù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，符合一定條件的利息支出，可以計(jì)入成本。比如貸款蓋房子，房子賣出前算存貨，利息可以計(jì)入存貨。

?

融創(chuàng)也借助這種會(huì)計(jì)處理，“優(yōu)化”了利潤(rùn)表。2020年，公司資本化利息288億。

?

對(duì)比公司凈利潤(rùn)395億，可見公司的利息支出堪比凈利潤(rùn)。

?

在激進(jìn)的發(fā)展過(guò)程中，公司資金危機(jī)一觸即發(fā)。

?

?

如果羅列出上市房地產(chǎn)公司近年來(lái)的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，會(huì)發(fā)現(xiàn)大部分都在2018年前后發(fā)生了質(zhì)的飛躍。

?

眾所周知，正是2018年提出了“房住不炒”的要求，房地產(chǎn)行業(yè)在2018年以后遇到了寒冬，賬面的業(yè)績(jī)其實(shí)是借助新準(zhǔn)則等各種財(cái)技實(shí)現(xiàn)的修飾，真實(shí)情況是資金鏈緊繃，步履維艱。

?

三、三道紅線

?

真正讓房地產(chǎn)的財(cái)報(bào)脫水現(xiàn)原形的，是房地產(chǎn)三大紅線：

?

1. 剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率不得大于70%；

?

2. 凈負(fù)債率不得大于100%；

?

3. 現(xiàn)金短債比不得小于1倍

?

根據(jù)“三道紅線”的觸線情況，將房企分為“紅、橙、黃、綠”四擋。

?

紅色檔：如果三條紅線都觸碰到了，則不得新增有息負(fù)債；

?

橙色檔：如果碰到兩條線，負(fù)債年增速不得超過(guò)5%；

?

黃色檔：碰到一條線，負(fù)債年增速不得超過(guò)10%；

?

綠色檔：三條線都未碰到，負(fù)債年增速不得超過(guò)15%。

?

對(duì)于房地產(chǎn)公司來(lái)說(shuō)，如果不看營(yíng)業(yè)收入來(lái)判斷規(guī)模，那應(yīng)該看什么呢？

?

主要有兩點(diǎn)，一是看當(dāng)期的銷售額，因?yàn)榉康禺a(chǎn)是預(yù)售制，這部分銷售額不會(huì)進(jìn)入營(yíng)業(yè)收入，而是進(jìn)入合同負(fù)債；二是看銷售面積，銷售面積才是硬實(shí)力。

?

三道紅線并不是為了打擊房地產(chǎn)行業(yè)，本質(zhì)上是為了保護(hù)房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展，房?jī)r(jià)的暴漲暴跌都是不健康的，全國(guó)在冊(cè)登記的房地產(chǎn)公司9萬(wàn)多家，這也是不正常的。

?

作為傳統(tǒng)基建行業(yè)的帶頭大哥，房地產(chǎn)行業(yè)不能倒，但房地產(chǎn)公司可以倒。

?

如何促進(jìn)房地產(chǎn)公司優(yōu)勝劣汰？

?

從已經(jīng)公布的數(shù)據(jù)看，房地產(chǎn)投資的資金并沒有想象中的完全斷流，而是改為大池子每年基本固定，定向精準(zhǔn)投放，防止虹吸效應(yīng)影響其他行業(yè)。

?

把有限的資金放給有能力的優(yōu)質(zhì)公司，從而讓高杠桿運(yùn)營(yíng)的中小房地產(chǎn)公司主動(dòng)退出或者被兼并，從而確保房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。

?

這才是紅線的意義。

?

作為房地產(chǎn)行業(yè)的頭部用戶，為了達(dá)到三道紅線，挪騰的空間比較大，大致有三個(gè)渠道：一是瘦身，大部分房企旗下參控股子公司上百家，其中不少劣質(zhì)資產(chǎn)拖累了公司賬面表現(xiàn)，通過(guò)股權(quán)變更，剝離一部分劣質(zhì)子公司，可以優(yōu)化財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)；二是引入投資方，雖然房地產(chǎn)行業(yè)不再是好的投資行業(yè)，但行業(yè)龍頭還是不愁嫁的，多少資本等著抄底；三是拆分優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)單獨(dú)上市，開辟新的融資渠道。

?

有些投資者認(rèn)為房地產(chǎn)的發(fā)展就一定要依賴高杠桿和大量資金，其實(shí)這是一種誤解，狂奔了30多年的房地產(chǎn)市場(chǎng)有經(jīng)驗(yàn)也有教訓(xùn)，并不見得一些事實(shí)存在的現(xiàn)象就是正確的。

?

無(wú)論什么時(shí)候，資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)優(yōu)質(zhì)、現(xiàn)金流健康的房地產(chǎn)公司，才是值得投資的。

?