斑馬消費(fèi) 楊柘

從牽手到分手，旭輝控股和彰泰集團(tuán)只用了97天。

或是發(fā)現(xiàn)了“雷區(qū)”，在財(cái)務(wù)上一向穩(wěn)健審慎的旭輝控股，果斷閃身。

亟待輸血的彰泰集團(tuán)正陷入尷尬境地，得力助手張巧龍匆匆離開，黃海濤如何頂住壓力？

野心泡湯

4月14日晚間，旭輝控股（00884.HK）披露公告，正式與彰泰集團(tuán)分手。

97天前，旭輝控股老板林中還和彰泰集團(tuán)老板黃海濤談笑風(fēng)生，兩人更不乏對(duì)彼此的溢美之詞。強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合、基于雙方彼此了解、認(rèn)可及價(jià)值觀的認(rèn)同、在區(qū)域布局上有許多互補(bǔ)之處云云。

牽手或是放手，都是“利”字當(dāng)頭。一方曲線獲得土地資源，另一方獲得資金紓困。合作破裂，就是利益沒談攏。

廣西一直是旭輝控股較為薄弱的區(qū)域，據(jù)2020年報(bào)，公司僅在廣西南寧布局4個(gè)項(xiàng)目。

彰泰集團(tuán)的項(xiàng)目遍布廣西區(qū)內(nèi)16城9縣，有100多個(gè)樓盤，開發(fā)面積近2000萬平方米，銷售規(guī)模和面積廣西第一，廣西房企新增土儲(chǔ)貨值第二。碧桂園（02007.HK）盡管已入桂多年，仍始終被彰泰集團(tuán)踩在腳下。

斑馬消費(fèi)梳理發(fā)現(xiàn)，此次合作前，彰泰集團(tuán)已曝出兩件大事：去年6月，公司被廣西建工“拉黑”后又修復(fù)合作關(guān)系；花大力氣引進(jìn)藍(lán)光發(fā)展（600466.SH）前高管張巧龍，推進(jìn)全國化擴(kuò)張，后者在年底匆匆離職。

彰泰集團(tuán)與閩系房企旭輝牽手，相當(dāng)于找到了金主。這場堪比中國式婚姻的牽手，一開始就讓人猜到結(jié)局。

啟信寶顯示，彰泰集團(tuán)因金融借款糾紛被多家金融機(jī)構(gòu)起訴，其司法涉訴累計(jì)900件以上。2018年-2020年，公司有效股權(quán)出質(zhì)15次，累計(jì)出質(zhì)股權(quán)數(shù)額近3億元。去年廣西建工與彰泰公開決裂，工程款結(jié)算就是糾紛核心。

這樣的財(cái)務(wù)狀況，一經(jīng)盡調(diào)就會(huì)露出底褲，對(duì)旭輝控股來說，及時(shí)剎車是最好的選擇。

在3月舉行的2020年度業(yè)績發(fā)布會(huì)上，林中就釋放出信號(hào)，“其實(shí)蠻多企業(yè)都來找過我們，希望促成收并購合作，但是我們內(nèi)部的評(píng)估還是比較嚴(yán)格的?！?/p>

除了內(nèi)控嚴(yán)格，旭輝控股還是一家有著“合作”基因的房企。2017年與青島銀盛泰合作開發(fā)山東項(xiàng)目，從2017年布局3個(gè)城市到2020年完成8個(gè)城市布局，年銷售規(guī)模從73億元增至223億元。今年2月，公司與華熙集團(tuán)合作，首次涉足體育場館運(yùn)營。盡管合作模式多樣化，林中表示這都離不開強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手、合作共贏。

業(yè)內(nèi)人士估計(jì)，如果聯(lián)姻彰泰集團(tuán)成功，將為旭輝帶來不少于800億貨值，讓公司挺進(jìn)行業(yè)前十的幾率更大。

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旭輝的挑戰(zhàn)

經(jīng)此一役，旭輝控股在廣西又回到原點(diǎn)，公司表示目前已成立專門團(tuán)隊(duì)，負(fù)責(zé)對(duì)廣西市場的經(jīng)營和管理。

從這幾年發(fā)展來看，公司步伐似乎越來越謹(jǐn)慎。2020年，公司踩線完成2300億元銷售目標(biāo)，今年定下的2650億元、增速15%的目標(biāo)顯得愈發(fā)保守。相比2012年-2017年銷售額翻10倍的火箭速度，已今不如昔。

斑馬消費(fèi)梳理發(fā)現(xiàn)，公司最近三年的銷售增速亦在大幅放緩，初步統(tǒng)計(jì)，2018年-2020年，公司分別實(shí)現(xiàn)銷售金額1520億元、2006億元和2310億元，同比增速分別為46.2%、32%和15.2%，銷售面積分別為956.94萬平方米、1203.55萬平方米和1538.5萬平方米，同比增速52.1%、25.8%和27.8%。與此同時(shí)，公司銷售均價(jià)逐年降低，從1.59萬元/平方米降至1.50萬元/平方米。

過去三年，公司歸母凈利潤平均增速維持在18%以上，凈利率水平保持16%以上，保持著行業(yè)內(nèi)較高水平。2020年，公司年內(nèi)利潤首次實(shí)現(xiàn)百億規(guī)模，達(dá)到119億元，同比增長28.7%。

不過，公司毛利率自2017年實(shí)現(xiàn)27.09%之后不斷走低，2020年降至21.74%。隨著房地產(chǎn)行業(yè)毛利率水平不斷下行，公司如何保持雙位數(shù)的盈利水平，仍是一個(gè)不小的挑戰(zhàn)。

要保持較高盈利水平，土地成本是一大影響因素，這也是公司難以避開的重要環(huán)節(jié)之一。

數(shù)據(jù)顯示，2020年，公司新增土地儲(chǔ)備建筑面積1310萬平方米，耗資555億元。其中，權(quán)益收購成本每平方米7001元，同比增長29.1%。

隨著土地成本明顯增長，直接會(huì)影響企業(yè)兩三年后的結(jié)轉(zhuǎn)收入以及盈利水平。

在2020年度業(yè)績會(huì)上，林中表示公司拿地方式將保持多元化，不限于舊改、土拍市場以及產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟等，聚焦在區(qū)域內(nèi)深耕。

值得注意的是，在“三道紅線”的背景下，旭輝雖已降至黃檔，但仍踩著負(fù)債這條紅線。