港交所官網(wǎng)顯示，截至2022年4月20日夜間，備受資本市場關(guān)注的萬達(dá)商管在港交所的披露易公開信息中，依然處于遞表后沒有通過聆訊的階段。4月21日凌晨，萬達(dá)商管的招股書已經(jīng)從港交所官網(wǎng)披露易頁面中刪除。

根據(jù)港交所上市規(guī)則，擬上市公司遞表后6個月內(nèi)未通過聆訊，則招股說明書作廢。這意味著，2021年10月21日遞表的萬達(dá)商管，在港交所的上市進(jìn)程再次遇挫，已經(jīng)按下暫停鍵。

招股書失效，返港IPO遇挫

當(dāng)然，萬達(dá)商管如果想要繼續(xù)上市，三個月以內(nèi)可以通過更新資料重新申請再次上傳招股書，再次“激活”上市程序，其中主要補充最新的相關(guān)財務(wù)數(shù)據(jù)和資料。?企業(yè)再次向港交所遞交招股書后，聯(lián)交所將繼續(xù)招股書審核及聆訊過程，并不會影響企業(yè)IPO的后續(xù)進(jìn)度。

根據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》的報道，早于2022年3月11日，市場即有傳出萬達(dá)商管或?qū)⑼七t赴港IPO。這一傳言迅速遭到萬達(dá)商管的否認(rèn)，其稱：香港上市工作正常推進(jìn)。

打臉來得這么快，不知道萬達(dá)商管臉疼不疼。

當(dāng)然，這不是萬達(dá)商管IPO之旅第一次遇挫。從2016年港股退市后，到連續(xù)6年沖刺A股上市未果，再到如今萬達(dá)商管重回港股，一路走得并不順暢。

《艾德一站通》查閱萬達(dá)商管招股說明書數(shù)據(jù)，萬達(dá)商管的在管建筑面積增長很快，由2018年的4150萬平方米增加至2021年6月30日的5420萬平方米。?截至2021年6月30日，萬達(dá)商管管理380個商業(yè)廣場，獨立第三方商業(yè)廣場數(shù)量達(dá)106個，占總在管商業(yè)廣場數(shù)量的27.9%，有162個儲備項目，包括133個獨立第三方項目。

這還不是萬達(dá)商管返港IPO的全部資本。2021年6月30日之后，萬達(dá)商管的在管面積還在繼續(xù)增加。

例如上周末，有市場消息稱，萬達(dá)商管將以輕資產(chǎn)運營的方式接手位于北京朝陽區(qū)的藍(lán)色港灣商業(yè)項目和位于海淀區(qū)的五棵松卓展購物中心。萬達(dá)官網(wǎng)還顯示，3月28日與鑫苑集團(tuán)簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，雙方將在商業(yè)管理、資產(chǎn)管理、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)和科技研發(fā)等業(yè)務(wù)領(lǐng)域進(jìn)行深度合作。4月初，建業(yè)擬將“全部商業(yè)項目”整體出租給萬達(dá)商管或其關(guān)聯(lián)方，萬達(dá)商管將全面負(fù)責(zé)該等商業(yè)項目的招商、對外租賃、運營和物業(yè)管理。

有公開報道稱，2020年9月28日，萬達(dá)商管宣布，從2021年開始，不再發(fā)展“重資產(chǎn)”，全面實施“輕資產(chǎn)”戰(zhàn)略。2021年，萬達(dá)集團(tuán)計劃開業(yè)50個萬達(dá)廣場，其中輕資產(chǎn)占比68%；同時，計劃簽約70個輕資產(chǎn)萬達(dá)廣場。

2021年11月，萬達(dá)廣場開業(yè)數(shù)為403座，而如今官網(wǎng)顯示萬達(dá)廣場已經(jīng)有418座。

根據(jù)招股說明書，萬達(dá)商管上市前估值為280億美元或人民幣1800億元。

有所謂的地產(chǎn)資深人士分析，雖然招股說明書失效，萬達(dá)推遲了上市，卻能得到得到更好的估值。但是《艾德一站通》認(rèn)為，這個分析顯得對萬達(dá)商管和當(dāng)前的香港資本市場實在無知。

對賭或?qū)⑹?，面臨戰(zhàn)略投資者索賠

理想很豐滿，現(xiàn)實卻很殘酷。

公開信息顯示，在上市前的Pre-IPO輪，萬達(dá)商管融資金額高達(dá)468億港元，約60億美元，由PAG（太盟投資集團(tuán)）、碧桂園、騰訊、螞蟻金服等頂級機(jī)構(gòu)共同投資。或許如此大的陣勢，才有萬達(dá)商管上市前估值為280億美元或人民幣1800億元。

然而要命的是，根據(jù)招股書，萬達(dá)商管承諾2021年-2023年實際凈利潤將分別不低于51.9億元、74.3億元及94.6億元。如未達(dá)成，則大連萬達(dá)商業(yè)及珠海萬贏（萬達(dá)商管股東）將以零對價轉(zhuǎn)讓有關(guān)數(shù)量的股份或向投資者支付現(xiàn)金，以補償投資者。

但招股書顯示，2020年萬達(dá)商管凈利潤為11億元，較2019年的12億元還略有下降，2021年上半年凈利潤則只有約6.6億元，不及全年承諾的十分之一。雖然暫時得不到萬達(dá)商管2021年下半年和2022年第一季度的財務(wù)數(shù)據(jù)，但是可以確定無疑的是，萬達(dá)商管對戰(zhàn)略投資者的承諾，已經(jīng)是不可能完成的任務(wù)。

對賭就是這樣，賭贏了，上市前的投資就是蜜糖，賭輸了，蜜糖變砒霜。

生不逢時，勉強上市也要流血

2022年一季度，香港股市急劇下挫，港股物業(yè)股的集體大失血，從資本市場的角度看，即便萬達(dá)商管續(xù)表繼續(xù)強行闖關(guān)港股IPO，也只能是流血上市。

Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，2022年一季度港股一級市場股權(quán)融資金額為883億港元，較2021年一季度融資金額2637億港元大幅減少66.53％，較2021年四季度融資金額1425億港元銳減38.08％。港交所2022年一季度IPO數(shù)量跌出全球五強，僅有16家企業(yè)成功IPO上市，較去年同期的32家縮減50％。

在物業(yè)股方面，截止4月14日，80％以上的港股物業(yè)企業(yè)估值已經(jīng)腰斬，半數(shù)企業(yè)估值僅有高點時的三成。

有媒體披露， 萬達(dá)商管原計劃在2022年上半年完成IPO，計劃尋求30至40億美元融資。?　　且不論募集金額超過230億港元（按最低30億美元換算）市場是否能夠全額滿足，單看港交所2022年上市新股的表現(xiàn)，就足以嚇退所有的投資機(jī)構(gòu)。

這就尷尬了。放棄上市，剛剛緩過勁來的王健林又要面臨不知道多少億的賠償；強行闖關(guān)上市，原來的估值大概率要面臨腰斬。