二十年前，福州的交通網(wǎng)并不發(fā)達，主要核心上全國圍繞著東街口展開。福州最為熟悉的道路有三橫五縱之說，其中最為繁華的一條路，非楊橋路莫屬。它由東西走向，東邊延伸到東街口商圈，西至洪山橋，也是唯一一條貫穿鼓樓區(qū)的道路。

在最核心的東街口商圈內(nèi)，幾乎看不見新樓盤的影子，這里均是老破舊的學區(qū)房，鼓樓區(qū)不僅是經(jīng)濟政治文化中心，更是學府天堂，均價為3.5萬起的老破舊，除了唯一學區(qū)劃片外，已經(jīng)沒有更大的價值了。

三坊七巷也是位于東街口附近，自從三坊七巷被開發(fā)打造成5A景區(qū)后，但凡是初到福州定居的準福州人，還是路過來福州的游客，都一定會來這里走走逛逛。他們?nèi)徊恢?，當你正在逛三坊七巷的時候，不遠處的陽臺上，也有人在看著你。

今天要說的就是位于三坊七巷景區(qū)內(nèi)的一個小區(qū)：衣錦華庭一期。

衣錦華庭一期基本信息

衣錦華庭坐落于三坊七巷的入口處的西側(cè)，也就是冰心故居旁的入戶處。小區(qū)于2002年交付使用，由閩長置業(yè)有限公司開發(fā)，這家地產(chǎn)公司是李嘉誠的子公司，間接可說這個樓盤是由李嘉誠所開發(fā)的項目。

小區(qū)總共5棟樓，654戶，產(chǎn)權(quán)年限70年，占地8367平方米，綠化率較低只有27%，目前由福晟物業(yè)公司管理，物業(yè)費為1.5元/月，固定車位大約由164個，車位的租金1000元/月。其車位目前的價格大約在50萬元左右?？吹竭@車位的價格，大家肯定不淡定了，因為我們大部分人還在為買車養(yǎng)車而愁，這里給車買個位置的價值就超過了車本身的價格。

2002年三坊七巷還未開發(fā)，在這20年里，東街口商圈內(nèi)沒有一個新樓盤，也就導致出現(xiàn)了衣錦華庭才成為置換鼓樓核心商圈內(nèi)最好的小區(qū)。近期東街口商圈開盤的花滿庭價格更是超過了5萬以上，且不帶優(yōu)質(zhì)的學區(qū)劃片，花滿庭已經(jīng)接近售罄的狀態(tài)，鼓樓區(qū)的購買力不需要懷疑，需要的就是優(yōu)質(zhì)的好小區(qū)。

衣錦華庭一期的優(yōu)缺點

優(yōu)點一、景區(qū)內(nèi)的小區(qū)，集所有配套為一體；

它是福州唯一一個坐擁景區(qū)配套且在核心商圈內(nèi)的小區(qū)，下樓便到了三坊七巷，步行10分鐘地鐵口，以及東街口城市綜合體商圈內(nèi)，也能到達西湖公園；從金融，購物，餐飲，休閑，娛樂，還有教育的配套就能看出地段的優(yōu)質(zhì)。

優(yōu)點二、港式風格，原裝電梯房，全明結(jié)構(gòu)；

社區(qū)為李嘉誠所開發(fā)商，小高層的建筑風格，刷卡入戶，管理十分嚴格，每棟樓皆有樓管管理服務(wù)，戶型面積段在100-250平米之間，一梯多戶的結(jié)構(gòu)使得每戶結(jié)構(gòu)都能做到全明。

優(yōu)點三、學區(qū)配套，價值倍增；

衣錦華庭一期劃片至西峰小學，十八中學，雖然不是最優(yōu)質(zhì)的教育條件，但是也算是較為不錯的教育配套，十八中學的升學率常年排在公立校的前五。

優(yōu)點四、地段優(yōu)質(zhì)，無競品；

距離東街口商圈3公里范圍內(nèi)，均無獨立的帶花園，電梯高層的商品房社區(qū)，這也讓衣錦華庭成為了稀缺樓盤，借用了李嘉誠的話說：房地產(chǎn)的優(yōu)勢除了地段，還是地段。

缺點一、車位擁擠，停車難

小區(qū)內(nèi)外停車難度較大，老舊社區(qū)的通病在于車位稀少，平均5戶業(yè)主才能有一個停車位，同時小區(qū)外屬于嚴管街道，稍有不慎車就被拖走了。

缺點二、 一梯多戶，私密性較低

港式風格的小區(qū)大多保留了一些筒子樓的特點，也就是一個梯口上去便有多戶業(yè)主，走廊式 的結(jié)構(gòu)大家并不是很喜歡。

市場分析，購房建議

衣錦華庭一期采用了一些玄學在里頭，據(jù)說是抗震8級，同時也是有風水角度區(qū)布局的小區(qū)，三面樓宇一面花園的設(shè)計理念。小區(qū)的戶型主要以2-3房為主，其中君臨閣總高23樓，其他樓棟均是10樓，1-7樓為76-105pinging的小戶型格局；8、9樓為大平層，10樓則是復式樓。其中翠庭居朝東面可以俯瞰部分三坊七巷的景區(qū)，雅庭居和悅庭居朝南面全景三坊七巷。

小區(qū)內(nèi)目前掛牌的房源為23套，市場掛牌均價為37000元/平米，這個價格或許大家覺得很貴。不需要覺得，因為就是這么好的地段，它就應(yīng)該賣這個價格，除非整個福州的價格都下跌50%，它才會有可能跌到大家想要的價格。

因為，地段的優(yōu)勢會使一個小區(qū)更加的保值增值，同樣是20年的時間，衣錦華庭的價格從2300元漲到37000元。而二環(huán)邊的梅海園，天元花園這些小區(qū)，最高也就漲到30000元左右。這就是地段的最明顯的區(qū)別，過去如此，未來也是一樣。

因此，給大家的購房建議：地段的選擇，大多時候比樓盤的新舊來得更加的重要。

房產(chǎn)教練周小方，做客戶的房產(chǎn)教練；

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