編輯 | 于斌

出品 | 潮起網(wǎng)「于見專欄」

房市收緊之下，沒有一家房企的日子能稱得上是高枕無憂的，這對于民營房企“優(yōu)等生”龍湖集團來說也不例外。

就在不久之前，在各大企業(yè)紛紛公布自己的年中財報之際，龍湖集團也對外公布了公司的2021年中期業(yè)績報告，根據(jù)財報數(shù)據(jù)顯示，龍湖集團在今年上半年實現(xiàn)了超過606億元人民幣的總營收，相比去年同期增長了18.5%；核心凈利潤超過61億元人民幣，同比增幅超過17%。

可見，行業(yè)大環(huán)境不利、各大房企即便是營收保持增長也大量遭遇“增收不增利”狀況的背景下，龍湖集團在營收和利潤上的表現(xiàn)都還不錯。更重要的是，在友商們都身背“三道紅線”重壓的襯托之下，穩(wěn)居“綠檔”的龍湖集團還有著不錯的融資優(yōu)勢。

長期以來，相比于大量巨額舉債式擴張的房企來說，龍湖集團一直以“克制”著稱，公司在財務、融資等領域的表現(xiàn)都還不錯，這給了公司對抗行業(yè)下行的底氣。

但同時也需要指出的是，這并不代表龍湖集團未來就真的高枕無憂了，從今年上半年的業(yè)績表現(xiàn)上，我們也能發(fā)現(xiàn)公司目前所存在的一些隱憂。

比如，在房地產(chǎn)生意越來越難做的當下，龍湖集團也沒能避免公司毛利、凈利率等指標的下降，更重要的是，“房住不炒”的行業(yè)監(jiān)管態(tài)勢將會長期延續(xù)，未來以龍湖集團為代表的房企們將會持續(xù)面臨這樣一種境地。

此外，在龍湖集團近年來所發(fā)力的多元化布局上，這些多元化業(yè)務領地目前還沒有能夠成為龍湖集團的主力營收來源，規(guī)模體量仍然有限，這預示著未來龍湖集團在多元化業(yè)務領地還需要不斷發(fā)力。

目前，在包含商業(yè)運營、租賃住房、智慧服務、房屋租售、房屋裝修等在內(nèi)的多元化業(yè)務布局中，龍湖集團物業(yè)投資業(yè)務所帶來的租金收入最高，在今年上半年為47.8億元人民幣，同比增長超過42%，不過這一體量離龍湖集團同期五百多億的地產(chǎn)業(yè)務營收相差甚遠。

可惜的是，盡管龍湖集團在今年上半年交出的業(yè)績答卷還不錯，可投資者對于龍湖集團的信心卻沒有那么足，截至2021年9月7日收盤，龍湖集團股價報收于34.500港元每股，處于近一年來的股價低位。相比于今年三月底時超過52港元每股的股價高點降幅明顯。

有喜有憂的龍湖

有句話說的好，“當站在風口上時，豬都能飛起來”。相反的是，如果一個行業(yè)領域風口不再，那么同樣也沒有玩家能夠真正幸免。

今年龍湖集團交出的年中財報就證明了這一點，而且龍湖公司方面對于未來行業(yè)態(tài)勢也有著非常清醒的認知，公司對外表達了持續(xù)的對于目前行業(yè)發(fā)展態(tài)勢的謹慎態(tài)度。

客觀來說，龍湖集團的2021年中期財報還是很“穩(wěn)”的，只是在一些利潤指標表現(xiàn)上，它不可避免地在遭受整體行業(yè)下滑的負面影響。

根據(jù)財報數(shù)據(jù)顯示，今年上半年龍湖集團在毛利率、核心稅后利潤率、核心權益后利潤率上均出現(xiàn)了不同程度的下滑，而在過去五年，龍湖集團的年度毛利潤水平基本都保持在33%以上，從未低于29%，這說明公司的利潤情況正在遭受挑戰(zhàn)。

而且龍湖集團方面也不期望公司的毛利率能夠重回過去五年的水準，根據(jù)官方說法顯示，龍湖預計未來毛利率將會保持在25%以上。

除了在一些核心利潤率指標上出現(xiàn)下滑之外，龍湖集團財報也表現(xiàn)出公司存在的一些其它問題。

比如，龍湖集團各類銷售、市場、行政、融資成本都呈現(xiàn)出上漲的態(tài)勢。此外，在公司銷售增速上，因為求穩(wěn)，龍湖地產(chǎn)近年來的銷售增速一直都很平穩(wěn)，這可能會影響龍湖集團未來在行業(yè)中的排名與地位。對于新環(huán)境下的房地產(chǎn)企業(yè)來說，穩(wěn)定發(fā)展固然重要，但如何在穩(wěn)定發(fā)展的前提下獲得更好的業(yè)績表現(xiàn)、行業(yè)排名，這才是考驗各大房企的重中之重。

未來，如果龍湖集團不能實現(xiàn)更好的躍進的話，那么公司就很難給投資者帶去更大的信心，其公司股價、市值想要擺脫低潮就會非常難。

多元化業(yè)務好，才是真的好

顯而易見的是，目前頭部房企想要擺脫下行通道，最好的解決方案并不是在房地產(chǎn)業(yè)務上如何進一步發(fā)展，畢竟樓市降溫已經(jīng)成為無法扭轉(zhuǎn)的主旋律，想要在未來掌握公司發(fā)展密碼的話，地產(chǎn)業(yè)務之外的多元化業(yè)務如若能夠早日成規(guī)模，那自然才是最好的解決方案。

在這樣的一種認知下，幾乎所有的頭部房企都在發(fā)力多元化業(yè)務賽道，龍湖集團也不例外，龍湖對于公司多元化業(yè)務的期待值也非常高。

2018年，龍湖集團發(fā)布了全新的“空間即服務”戰(zhàn)略，想要在地產(chǎn)開發(fā)之外，耕耘商業(yè)運營、租賃住房、智慧服務、房屋租售、房屋裝修等其它業(yè)務。按照希望，公司預計到2024年，龍湖集團經(jīng)營業(yè)務能夠達到1000億元規(guī)模，與房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務共同成為公司的核心營收來源。

不過，希望歸希望，現(xiàn)實卻有些殘酷。2021年上半年，龍湖集團物業(yè)投資業(yè)務增幅超過42%，可規(guī)模體量還不到48億元人民幣，照此推算，目前龍湖的年度投資業(yè)務營收應該也就在百億規(guī)模，這離2024年想要達到的千億目標差距甚遠。

好消息是，龍湖集團早早地就預見到了公司多元化發(fā)展的重要性，它已經(jīng)在地產(chǎn)開發(fā)以外的一些業(yè)務領域做出了不少成績，從地產(chǎn)公司轉(zhuǎn)型為多元化業(yè)務集團的愿景正在路上；壞消息是，其它多元化業(yè)務也需要海量資金的投入，龍湖集團能不能實現(xiàn)較高的投入產(chǎn)出比、實現(xiàn)既定發(fā)展目標還是個未知數(shù)。