24日召開的中共中央政治局會(huì)議在談及房地產(chǎn)市場(chǎng)時(shí)，首次明確提出，適應(yīng)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)，適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策。

我們注意到，此次會(huì)議沒有強(qiáng)調(diào)“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，相反，卻提出了“適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策”的新說法，于是，有人擔(dān)心，隨著樓市調(diào)控政策的全面退出，會(huì)不會(huì)重回調(diào)控前“以價(jià)促銷”老路，房?jī)r(jià)也要進(jìn)入到新的上漲通道，從而刺激廣大居民購房呢？

我們認(rèn)為，這樣的現(xiàn)象不可能再現(xiàn)。更多情況下，是通過政策的調(diào)整優(yōu)化，釋放被壓制的需求，以及通過這些需求的釋放，提升剛性需求的信心，而不是大家都憋著氣，都在壓著性子等待觀望。過度消費(fèi)不可取，過度壓制也不可取。住房消費(fèi)與其他消費(fèi)一樣，都必須是順其自然，依據(jù)實(shí)際情況決定是否購房。

從政策的角度來講，無論對(duì)房地產(chǎn)政策做出怎樣的調(diào)整，包括放開一、二線城市的限購限貸限售政策，都很難再像過去一樣帶來房?jī)r(jià)的快速上漲。要知道，房?jī)r(jià)已經(jīng)上漲到很高水平，繼續(xù)上漲的空間已經(jīng)極其微小。如果繼續(xù)上漲，只會(huì)給居民帶來更大的恐慌和更為緊張的心理，從而徹底放棄購房的欲望和想法，會(huì)產(chǎn)生適得其反的效果。因此，政策調(diào)整決不能以推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲為出發(fā)點(diǎn)，也決不能重回“以價(jià)促銷”老路。如果重回“以價(jià)促銷”老路，就等于把房地產(chǎn)市場(chǎng)推向絕路，會(huì)帶來更大的風(fēng)險(xiǎn)、更大的危害，會(huì)造成無法收拾的后果。

從居民的角度來看，在經(jīng)歷了長(zhǎng)時(shí)間的政策調(diào)控以及市場(chǎng)低迷之后，對(duì)房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期已經(jīng)很低很低，對(duì)房?jī)r(jià)下跌的預(yù)期則相對(duì)增強(qiáng)。在這樣的情況下，即便有些地方出現(xiàn)房?jī)r(jià)上漲現(xiàn)象，廣大居民也不會(huì)因此而恐慌購房。相反，會(huì)更加理性對(duì)待。因?yàn)?，今天的購房主要群體——90后、95后、00后，他們的生活觀念比起80后、70后已經(jīng)有了相當(dāng)大的改變，“自我”意識(shí)明顯增強(qiáng)，不可能再為了一套住房犧牲自己的生活質(zhì)量、幸福指數(shù)。自然，他們也不會(huì)跟隨政策和房?jī)r(jià)的腳步調(diào)整自己的購房思維。

從現(xiàn)實(shí)角度來看，三年疫情的沖擊和影響，以及國(guó)際環(huán)境的惡化，就業(yè)、收入增長(zhǎng)等都遇到了比較大的壓力，消費(fèi)預(yù)期受到了比較大的遏制，購房的欲望在相當(dāng)一部分居民的身上從感性轉(zhuǎn)變成了理性，只要條件不成熟，一般不會(huì)購房。如果經(jīng)濟(jì)恢復(fù)效果好，就業(yè)形勢(shì)佳，居民收入增長(zhǎng)也穩(wěn)定，購房的欲望會(huì)有所增強(qiáng)。反之，會(huì)用理性對(duì)待購房，不再?zèng)_動(dòng)購房。不能不說，這也是疫情帶來的一種新的變化，一種新的消費(fèi)態(tài)度，一種更加積極的消費(fèi)姿態(tài)。

這也意味著，政策的調(diào)整與優(yōu)化，能夠給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來的，主要還是被政策壓制住的剛性需求、投資需求，尤其是投資需求，會(huì)在一些消費(fèi)能力強(qiáng)的重點(diǎn)城市，尤其是一、二線城市有所釋放。不排除一線城市和重點(diǎn)二線城市會(huì)出現(xiàn)房?jī)r(jià)的短期反彈。但是，從中長(zhǎng)期來看，房?jī)r(jià)仍然會(huì)處于溫和下跌狀態(tài)。也只有房?jī)r(jià)溫和下降，才會(huì)帶來房地產(chǎn)市場(chǎng)的溫和恢復(fù)。指望政策調(diào)整優(yōu)化帶來房?jī)r(jià)的快速上漲，繼而推動(dòng)市場(chǎng)全面復(fù)蘇，是不現(xiàn)實(shí)的，也是會(huì)帶來負(fù)面影響的。

事實(shí)也是，政治局會(huì)議在首次提出“適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策”的同時(shí)，也給了這句話一定的后綴，亦即“因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展?！边@是非常重要的一個(gè)后綴，也就是說，政策可以調(diào)整優(yōu)化，限購限貸限售等也能放開，但是，必須“更好滿足居民剛性和改善性住房需求”，而不是滿足炒房、投資住房需求，“居住”仍然是房地產(chǎn)市場(chǎng)良性發(fā)展的首要目標(biāo)，不提“房住不炒”定位，不等于放棄“房住不炒”定位，只是做一些策略上的調(diào)整和強(qiáng)度上的優(yōu)化，滿足剛性和改善性需求的目標(biāo)不會(huì)變，炒房仍然需要控制。

也正因?yàn)槿绱?，管理層在制定政策時(shí)，絕不會(huì)不顧一切地放開，也絕不會(huì)出臺(tái)新的刺激政策。房地產(chǎn)市場(chǎng)要想健康，還是要按照“房住不炒”定位行事，要形成政府、開發(fā)企業(yè)、居民的良性互動(dòng)，切不可以推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲、損害廣大居民利益來促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)恢復(fù)。如果那樣，就是本末倒置了，是萬萬不可取的，也是會(huì)有損政府公信力的。在這里，也提醒炒房者和住房過度投資者，丟掉幻想，別寄希望于房?jī)r(jià)會(huì)再度快速上漲，不可能給炒房帶來新的利益空間的。