出品 l 觀點財經(jīng)

作者 l 木森

作為國內(nèi)知名上市房地產(chǎn)企業(yè)，佳兆業(yè)集團（01638·HK）近年來憑借深耕舊改，在珠三角大灣區(qū)積累的貨值超2.6萬億元的豐富儲備，在提升佳兆業(yè)資本回報比的同時，也讓佳兆業(yè)持續(xù)保持著城市更新領(lǐng)域龍頭房企的地位。

在著名媒體機構(gòu)時代傳媒集團近期公布的2020年中國地產(chǎn)時代百強榜的子榜，《2020中國地產(chǎn)城市更新創(chuàng)新力20強》（以下簡稱“榜單”）中，佳兆業(yè)也以96.7的高分榮登榜首，在城市更新領(lǐng)域成為當之無愧的“舊改之王”。

從2009年佳兆業(yè)上市以來，隨著國內(nèi)城市化進程不斷加快，中國房地產(chǎn)行業(yè)走過一段黃金發(fā)展期。

而佳兆業(yè)扎根深圳，差異化前瞻性布局舊改市場，順應(yīng)時代趨勢，同樣走過了一段黃金年代。

如今，隨著房地產(chǎn)市場進入存量時代，城市更新逐漸成為各大城市主要議題，佳兆業(yè)憑借在“舊改”這個棘手卻回報豐厚的細分領(lǐng)域深耕超過二十年，積累起了深厚的實操經(jīng)驗，也讓佳兆業(yè)成為當代城市更新領(lǐng)域的重要參與者。

房地產(chǎn)市場存量競爭

城市更新價值不斷凸顯

隨著國家城鎮(zhèn)化建設(shè)的穩(wěn)步推進，城鎮(zhèn)化率也在逐年增長。

根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，截止到2019年末，我國城鎮(zhèn)常住人口達到84843萬人，占總?cè)丝诒戎兀闯Ｗ∪丝诔擎?zhèn)化率）也升至60.60%，比上年末提高了1.02個百分點。但相比發(fā)達國家80%以上的城鎮(zhèn)化水平，我國城鎮(zhèn)化進程還有較大的上升空間。

但從人口遷移角度來看，隨著經(jīng)濟實力更加雄厚的新一線及眾多強二線城市逐步放開戶籍政策，大量人口流入在進一步拓寬這些城市的城鎮(zhèn)化圈層的同時，也在增加這些城市在土地供應(yīng)方面的緊張程度和稀缺性，抬高房地產(chǎn)開發(fā)商的拿地難度。

因此，誰能掌握當下一二線城市的土儲優(yōu)勢，便可在未來城鎮(zhèn)化發(fā)展中掌握話語權(quán)。

與此同時，為了實現(xiàn)更加豐富的城市功能，增強城市吸引力，對老舊城市區(qū)域的更新改造也逐漸被提上日程。

加之以政府為主導的棚改被逐步叫停，在這樣的時代背景下，以開發(fā)商為主的舊改，逐漸成為城市更新的重要舉措，不僅為房企在土儲本就趨緊飽和的一二線城市打開一扇門，也成為盤活城市空間、塑造城市文化、提升社交活力的重要一環(huán)。

住建部數(shù)據(jù)顯示，當前全國共有老舊小區(qū)約有17萬個，建筑面積約為40億平方米，初步估算的投資額將高達4萬億。

如果按照佳兆業(yè)推算的2%轉(zhuǎn)化率來計算，房地產(chǎn)增量市場每年有16萬億元的遞增，存量市場現(xiàn)有總量為300萬億元，預(yù)計未來每年城市更新規(guī)模將超過6萬億。

而佳兆業(yè)作為一家港股上市公司，從1999年成立以來，就已經(jīng)意識到城市更新在城市長遠發(fā)展中的必然性，從而提前布局，一直在深耕城市更新。

在城市更新領(lǐng)域積累下極高知名度和成功開發(fā)經(jīng)驗，成為諸多地方政府信賴的開發(fā)商，不僅擁有更廣泛的拿地基礎(chǔ)，也在當前土儲緊張的一二線等熱點城市，拿到二次騰飛的門票。

深度布局城市更新

佳兆業(yè)千億銷售目標實現(xiàn)在望

截止到目前，佳兆業(yè)已經(jīng)在包括大本營粵港澳大灣區(qū)，以及長三角、環(huán)渤海、華中華西等多個熱門城市圈的超50個重要城市實現(xiàn)布局。

以“專業(yè)、創(chuàng)新、價值、責任”為核心價值觀，從集約智能、綠色低碳、品質(zhì)服務(wù)等多重角度助力中國城市化發(fā)展。

1999年，佳兆業(yè)在深圳成立，便已經(jīng)開始入局房地產(chǎn)舊改市場。

成立之后佳兆業(yè)拿到的第一桶金，便是改造深圳的一個爛尾樓項目，并將其投向香港市場，而獲得大賣。奠定了佳兆業(yè)之后20年的地產(chǎn)開發(fā)主基調(diào)，即盡量避開高價的招拍掛，改用低成本獲取大量舊改土儲，而且是城市核心區(qū)域的土地項目。

因此，佳兆業(yè)得益于更低的拿地成本，即便舊改項目面臨更多復雜性和資產(chǎn)周轉(zhuǎn)壓力，卻讓佳兆業(yè)得以拿到更高比例的利潤回報。而一旦行業(yè)進入下行周期，高盈利能力的房企才可以活得更久。

在具體銷售情況方面，截至到11月底，佳兆業(yè)憑借在城市更新領(lǐng)域的深度布局，公司已經(jīng)于前11個月完成902億元的銷售規(guī)模，完成銷售目標的九成以上，沖刺完成全年1000億的目標已是大概率事件。

截止到2020年中，佳兆業(yè)儲備舊改項目占地面積4200萬平方米，預(yù)計貨值約2.6萬億元。

而在眾多舊改項目的城市布局中，佳兆業(yè)的舊改項目幾乎全部位于當前熱門城市圈的核心城市。尤其是當前經(jīng)濟發(fā)展迅速的粵港澳大灣區(qū)，更是佳兆業(yè)的大本營，輻射全國的根基。

在整個大灣區(qū)的舊改土儲中，深圳占比達27%，廣州占比達36%。截止到今年上半年，公司又新拓展項目20個，舊改項目總數(shù)達到167個。

如今，隨著房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進入存量競爭期，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)手法已經(jīng)很難滿足時代發(fā)展，但憑借深耕舊改，在一二線重點城市的核心區(qū)域所積累下來的低成本土儲優(yōu)勢，也讓佳兆業(yè)凸顯出更高的投資價值。

舊改護城河持續(xù)加深

佳兆業(yè)投資價值愈發(fā)深刻

得益于在廣大一二線等熱點城市通過舊改獲得的大量土儲，佳兆業(yè)也展現(xiàn)出更高的資本回報。

從2009年成立以來，公司業(yè)績持續(xù)增長，從最初的180億人民幣總資產(chǎn)，到2019年已經(jīng)增長至2920億元，翻了16.2倍，總資產(chǎn)年復合增長率高達32.13%。

合約銷售規(guī)模也從2009年的60億人民幣增至2019年的881.2億元，年銷售規(guī)模復合增長率高達30.83%。

一度被財富中國評為中國300強企業(yè)，被財富世界評為世界2000強企業(yè)。

如今，經(jīng)過20余年的發(fā)展和沉淀，佳兆業(yè)在專業(yè)地位鞏固的情況下，舊改規(guī)模也在快速提升，從“舊改專家”升級為“舊改之王”。

2020年中期業(yè)績數(shù)據(jù)顯示，公司擁有2680萬平方米土儲，約560萬平為舊改土儲，按面積算占比21%，按貨值算占比達41%，土儲相當優(yōu)質(zhì)。

按克爾瑞統(tǒng)計，佳兆業(yè)與恒大、融創(chuàng)、富力和時代同屬于第一梯隊房企，遠超于第二梯隊房企600-3000萬平方米的規(guī)模。

此外，還有數(shù)據(jù)顯示佳兆業(yè)擁有未納入土儲的舊改項目占地面積近4200萬平方米，折算成建筑面積，體量在1億平米以上。這些項目以舊村改造為主，屬于利潤豐厚的拆除重建類項目。

不過，對于舊改，在外界看來基本上屬于吃力不討好的類型，但事實上，尤其是在當前一二線熱點城市土儲高度緊張的大背景下，城市更新反而釋放了這些城市在核心區(qū)域的土儲，為開發(fā)商二次拿地創(chuàng)造了積極條件。

因此有資格參與城市更新的房企基本都能獲得不錯的利潤回報。以外界較為熟悉的舊村拆除類項目為例，平均毛利率可達到50%的水平。

而佳兆業(yè)目前舊改項目基本布局在當前北上廣深等人口持續(xù)凈流入的熱門城市。

以深圳佳兆業(yè)未來城項目為例，項目計容面積26萬平方米，整體貨值高達110億元，從取得專項規(guī)劃批復到首期開盤僅用了3年多的時間，毛利率在40%以上，遠高于招拍掛項目的平均20-25%的毛利率。如果按照近三年來，公司舊改項目貢獻基本穩(wěn)定在30%以上的情況推算，公司2020年舊改項目的銷售金額將有望超過300億元。

由此也帶動佳兆業(yè)良好的業(yè)績表現(xiàn)，根據(jù)半年報數(shù)據(jù)，佳兆業(yè)上半年毛利潤同比增長12.4%至75.39億元，對應(yīng)的毛利率約為33.8%，同比提升0.4個了百分點。

即使在上半年疫情影響下，仍能實現(xiàn)36.92億元的凈現(xiàn)金流入。截至2019年底，佳兆業(yè)集團手頭現(xiàn)金達370億元人民幣，同比增長超過六成。

圖片來源：東方財富

國際信用評級機構(gòu)穆迪投資者服務(wù)公司(下稱“穆迪”)也公開表示，隨著舊改項目對合約銷售的貢獻不斷增加，佳兆業(yè)毛利率將在未來12至18個月內(nèi)從2019年的29%逐步提升至30%-32%。同時，穆迪預(yù)計公司的收入將會在過去兩年強勁的合約銷售帶動下實現(xiàn)持續(xù)增長。

再加上近年來佳兆業(yè)不斷縮減負債規(guī)模，公司上半年借款償還金額超過160億元，資產(chǎn)負債率也在逐年下降，從2015年的89.65%，持續(xù)下降至2019年的79.44%。到今年上半年，佳兆業(yè)資產(chǎn)負債率再降0.73個百分點至78.71%。

圖片來源：東方財富

良好的業(yè)績表現(xiàn)，以及在一二線重點城市的大量土儲布局，在當前房地產(chǎn)行業(yè)步入存量時代，粵港澳大灣區(qū)建設(shè)不斷提速等外部刺激下，高利潤空間的城市更新業(yè)務(wù)正在成為一條“黃金賽道”。

佳兆業(yè)無疑是這條賽道里的資深玩家，20多年的城市更新經(jīng)驗積累也為佳兆業(yè)構(gòu)筑了一條深厚的護城河，收獲標準普爾、惠譽評級、穆迪投資等多家國際知名評級機構(gòu)的積極評級，也讓佳兆業(yè)充滿可期未來。

多渠道并舉布局未來發(fā)展空間

佳兆業(yè)前景可期

此外，為了加速布局未來城市更新，同時也為開拓多邊營收通路，佳兆業(yè)也在持續(xù)耕耘舊改項目等核心業(yè)務(wù)的同時，開展多元化發(fā)展戰(zhàn)略。

以空間重構(gòu)、時間軸重構(gòu)和生命周期三大維度變革，推進居住體系、產(chǎn)業(yè)體系、文化體系、智能體系、健康體系等全面創(chuàng)新，縱深布局城市運營全產(chǎn)業(yè)鏈。深度布局健康醫(yī)療、互聯(lián)網(wǎng)科技、物業(yè)管理、旅游產(chǎn)業(yè)等多領(lǐng)域產(chǎn)業(yè)，實現(xiàn)城市更新服務(wù)價值鏈的整合與延伸。

比如在健康醫(yī)療領(lǐng)域，憑借佳兆業(yè)集團和佳兆業(yè)健康兩大上市平臺，同時與社會保險資金及產(chǎn)業(yè)并購基金合作，構(gòu)建了一條龐大的健康產(chǎn)業(yè)基金，為健康醫(yī)療持續(xù)提供資本供給。

同時依托生命科技小鎮(zhèn)等落地項目，將佳兆業(yè)健康醫(yī)療推向市場，從而構(gòu)建起一座大型健康科技城。

如今，隨著佳兆業(yè)年度千億銷售目標即將達成，立足2020展望未來，佳兆業(yè)也在加速破局。

一方面持續(xù)推進城市更新，不斷提升銷售規(guī)模，帶動公司業(yè)績增長；

另一方面，在穩(wěn)步降低負債水平的同時，佳兆業(yè)也在不斷強化城市更新護城河，不斷深入除北上廣深之外的其他核心城市。

回顧過往20年，佳兆業(yè)始終堅持“走自己的路”，專注舊改，成為名副其實的“舊改之王”，以城市更新為主的核心競爭力，也讓佳兆業(yè)迎來存量時代最好的發(fā)展時機，在未來競爭格局中更具主動性。

強化“護城河”，優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，在提升自身抗風險能力的同時布局具有潛力的未來業(yè)務(wù)，佳兆業(yè)正為抓住機遇，做最充足的準備。

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