作者| 小債看市

來源| 小債看市（ID：little-bond）

近年來，力高集團(tuán)豪擲千金大手筆拿地，土儲一路飛漲。但其存貨周轉(zhuǎn)能力卻在下滑，銷售規(guī)模未實現(xiàn)同步增長，同時高負(fù)債壓頂腳步沉重。

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高息發(fā)債

11月12日，由力高集團(tuán)（01622.HK）發(fā)行的REDPRO 13 05/27/23報價51.975，下跌8.313%，收益率69.645%。

據(jù)公開資料，上述美元債是力高集團(tuán)于2020年5月發(fā)行的優(yōu)先票據(jù)，當(dāng)前余額1.5億美元，票息高達(dá)13%。

今年以來，力高集團(tuán)分別于4月和7月連發(fā)兩只高息美元債，合計募集資金8.85億美元，發(fā)行利率分別為8%和10.5%，背后反映出其較大的流動性壓力。

《小債看市》統(tǒng)計，目前力高集團(tuán)存續(xù)5只美元債，存續(xù)規(guī)模11.16億美元，其中將有兩只合計5.05億美元債將于一年內(nèi)到期。

存續(xù)美元債情況

今年6月，鑒于有抵押債務(wù)增加，標(biāo)普將力高集團(tuán)現(xiàn)有高級無抵押債券的長期發(fā)行評級從“B”下調(diào)為“B-”，同時確認(rèn)其長期發(fā)行人信用評級為“B”。

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財務(wù)杠桿高企

據(jù)官網(wǎng)介紹，力高集團(tuán)創(chuàng)建于1992年，是一家以地產(chǎn)開發(fā)為主，集康養(yǎng)、商業(yè)、科技、物業(yè)、文旅、教育等多元化產(chǎn)業(yè)于一體的大型綜合企業(yè)集團(tuán)。

2014年，力高集團(tuán)在港交所主板上市，綜合實力多年位列中國地產(chǎn)TOP100。

力高集團(tuán)官網(wǎng)

從股權(quán)結(jié)構(gòu)看，力高集團(tuán)的控股股東為環(huán)宇國際控股，持股比例為39.06%，公司實際控制人為黃若虹。

今年前10個月，力高集團(tuán)實現(xiàn)合約銷售約為368.14億元，建筑面積約420.60萬平方米。

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，今年前9個月力高集團(tuán)以200.8億操盤金額位居房企第84名；以223.9萬平方米操盤面積排第52位，屬于百強(qiáng)房企。

克而瑞數(shù)據(jù)

今年上半年，力高集團(tuán)新獲取16幅土地，其累計土地儲備為2367萬平方米，主要位于一二線城市。

近年來，力高集團(tuán)豪擲千金大手筆拿地，土儲一路飛漲。

2018年-2020年，力高集團(tuán)土儲分別為1000萬平方米、1456萬平方米以及2340萬平方米，增速分別為104%、45.7%和60.7%。

而同期，力高集團(tuán)銷售額分別為219.86億、274.12億以及409.75億元，增速均低于土儲增速。

值得注意的是，由于拿地耗費(fèi)大量資金，2018和2020年力高集團(tuán)經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額均為凈流出狀態(tài)，分別為-22.56億和-11.94億元。

經(jīng)營性現(xiàn)金流情況

在業(yè)績方面，今年上半年力高集團(tuán)實現(xiàn)營業(yè)收入91.3億元，同比增長約36.2%；實現(xiàn)歸母凈利潤約5.3億元，同比增長19.9%。

業(yè)績看似亮眼，但力高集團(tuán)盈利能力下滑明顯。

2019年以來，力高集團(tuán)毛利率和凈利率水平快速下滑，尤其是2020年其毛利率由34.34%下滑至22.59%，凈利率由18.04%下滑至11.59%。

毛利率水平

截至今年二季末，力高集團(tuán)總資產(chǎn)為944.74億元，總負(fù)債796.3億元，凈資產(chǎn)148.44億元，資產(chǎn)負(fù)債率84.29%。

近年來，力高集團(tuán)的財務(wù)杠桿水平明顯上升，其資產(chǎn)負(fù)債率連續(xù)三年大于80%，債務(wù)風(fēng)險值得注意。

財務(wù)杠桿水平

在“三道紅線”方面，力高集團(tuán)剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為78.1%，凈負(fù)債率48.7%，非受限現(xiàn)金短債比為1.44，踩中一條紅線歸為黃檔。

《小債看市》分析債務(wù)結(jié)構(gòu)發(fā)現(xiàn)，力高集團(tuán)主要以流動負(fù)債為主，占總負(fù)債的80%。

截至今年二季末，力高集團(tuán)流動負(fù)債為630.61億元，其中一年內(nèi)到期的短期債務(wù)合計85.93億元。

較于短債壓力，力高集團(tuán)流動性尚可，其賬上現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物有112.95億元，可以覆蓋短債，短期償債壓力可控。

另外，力高集團(tuán)還有165.69億非流動負(fù)債，主要為長期借貸，其長期有息負(fù)債合計143.7億元。

整體來看，力高集團(tuán)剛性債務(wù)有229.63億元，主要以長期有息負(fù)債為主，帶息債務(wù)比為28.8%。

從融資渠道看，力高集團(tuán)主要依賴于借款和發(fā)債，還通過股權(quán)以及信托等方式融資，融資渠道并不算多元。

在資產(chǎn)質(zhì)量方面，近年來力高集團(tuán)存貨規(guī)模上升較快，且存貨轉(zhuǎn)換周期不斷拉長，說明其在土地市場加速擴(kuò)張時，銷售業(yè)績卻未實現(xiàn)同步增長。

總得來看，力高集團(tuán)盈利能力下滑較快，經(jīng)營性現(xiàn)金流持續(xù)凈流出；有息負(fù)債高企，財務(wù)杠桿水平維持高位；“三道紅線”踩中一條，再融資遇阻。

03

大手筆拿地

1992年，閩商兄弟黃若虹、黃若青在泉州創(chuàng)辦力高集團(tuán)，四年后其在泉州第一個房地產(chǎn)項目“瑞士花園”落地。

此后，以福建為大本營，力高集團(tuán)業(yè)務(wù)不斷擴(kuò)充。

2012年，力高集團(tuán)總部從香港搬遷至深圳，布局珠三角地區(qū)，兩年后于香港聯(lián)交所主板上市。

力高集團(tuán)董事會主席黃若虹

上市后，力高集團(tuán)規(guī)模增速較慢，2016年銷售才達(dá)到101.35億元，勉強(qiáng)邁入百億俱樂部。

2017年至2019年，力高集團(tuán)銷售額分別為131.9億、219.86億和274億元，同比增速為30.2%、66.6%、24.7%，不及往期。

事實上，力高集團(tuán)從未停止其對規(guī)模的訴求，其土儲由2017年末的489萬平方米增至2019年末的1460萬平方米。

不過，在土儲不斷增加的同時，力高集團(tuán)的存貨周轉(zhuǎn)能力卻在下滑，銷售規(guī)模卻未實現(xiàn)同步增長。

2018年，力高集團(tuán)進(jìn)行品牌升級，在房地產(chǎn)主業(yè)之外，加快了多元業(yè)務(wù)拓展步伐。

力高集團(tuán)以社區(qū)為入口，重點(diǎn)開拓社區(qū)商業(yè)、健康醫(yī)養(yǎng)、教育、科技、文化旅游、物業(yè)6個產(chǎn)業(yè)板塊。

如今，力高集團(tuán)負(fù)債總額一路攀升，財務(wù)杠桿高企，其不得不通過高息發(fā)債“借新還舊”來解決資金饑渴問題。

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