恒大風(fēng)險(xiǎn)啟示：房企都在走鋼絲

8月25日晚間，中國恒大發(fā)布盈利預(yù)警公告，預(yù)計(jì)上半年的凈利潤為90億元至150億元，較2020年同期下降29%到39%。其中，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)虧損約40億元，新能源汽車集團(tuán)有限公司虧損約48億元，出售公司持有的恒騰網(wǎng)絡(luò)集團(tuán)有限公司部分股份及持有其剩余股份按市價(jià)估值來算，盈利合計(jì)約為185億元。

也就是說，如果沒有恒騰網(wǎng)絡(luò)，恒大上半年是虧損的，且虧損額有可能超百億。對(duì)恒大來說，可是從未有過的現(xiàn)象。這也意味著，今天的恒大，確實(shí)到了非常嚴(yán)峻的時(shí)刻。如果沒有資產(chǎn)出售和轉(zhuǎn)讓作保證，不引入戰(zhàn)略投資者，真的會(huì)發(fā)生十分嚴(yán)重的問題、產(chǎn)生十分嚴(yán)重的后果。

曾經(jīng)風(fēng)光無限的恒大，落到今天這樣的地步，確實(shí)有點(diǎn)意想不到，也會(huì)令很多人難以理解。要知道，在相當(dāng)一段時(shí)間，恒大給人的感覺，都是什么都缺，就是不缺錢。因此，也就形成了地產(chǎn)要上、足球要搞、礦泉水要做、汽車要干的四處開花格局，到處投錢，且都是大手筆。雖然單從財(cái)富來講，許家印也曾成為過中國首富，但是，從企業(yè)的負(fù)債情況來看，這個(gè)首富的含金量顯然是存在問題的，是建立在負(fù)債快速擴(kuò)大基礎(chǔ)上的。因此，很快地，風(fēng)險(xiǎn)就爆發(fā)了，且形勢(shì)十分嚴(yán)峻，以至于管理層也為恒大的問題深表擔(dān)憂，央行、銀保監(jiān)會(huì)相關(guān)負(fù)責(zé)人不得不對(duì)恒大進(jìn)行約談，要求恒大處理好債務(wù)問題，確保不發(fā)生金融風(fēng)險(xiǎn)。

對(duì)此，恒大也是心知肚明，知道管理層這樣做的良苦用心，也知道恒大發(fā)生嚴(yán)重的債務(wù)違約，對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)意味著什么，對(duì)預(yù)防系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)意味著什么。因此，在高調(diào)回應(yīng)、立下誓言的同時(shí)，也一定會(huì)打著小算盤，那就是希望管理層能夠幫助恒大要求金融機(jī)構(gòu)不收貸、不抽貸，必要時(shí)還要給予自己一定支持。

事實(shí)也是，恒大的問題，并非個(gè)體問題，也不是許家印一個(gè)人的問題，而是房企普遍面臨的問題，是每一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)老板共同需要面對(duì)的問題。用走鋼絲來形容目前房企面臨的困難和壓力，可能一點(diǎn)也不為過?？梢赃@樣說，除極少數(shù)幾家企業(yè)還算資金充裕，能夠應(yīng)對(duì)目前的困局的話，絕大多數(shù)企業(yè)可能都與恒大相似，都在艱難度日。所不同的是，恒大由于汽車投資數(shù)額太大，且遲遲不見效果，加上房地產(chǎn)銷售價(jià)格下降及費(fèi)用上升、盈利空間縮小，導(dǎo)致企業(yè)資金鏈出現(xiàn)了嚴(yán)重問題。其他企業(yè)則沒有像恒大這樣遍地開花，相比之下還能勉強(qiáng)度日。如果市場(chǎng)繼續(xù)冷清下去，保不住會(huì)有更多企業(yè)出現(xiàn)資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)。

筆者曾經(jīng)多次用萬達(dá)作為例子，來評(píng)價(jià)和建議其他房企轉(zhuǎn)型。萬達(dá)轉(zhuǎn)型的最大特點(diǎn)，就是出售和轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)，亦即先化解債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。不管萬達(dá)此舉是發(fā)自內(nèi)心的，還是無奈被動(dòng)的，結(jié)果已經(jīng)表明，他們的轉(zhuǎn)型效果是明顯的，方法也是正確的。前些年，筆者也曾建議其他房企學(xué)學(xué)萬達(dá)的轉(zhuǎn)型思路。但是，由于資金市場(chǎng)總體寬松，房企的決策者們沒有真正認(rèn)識(shí)到風(fēng)險(xiǎn)將來，以至于廣州富力和融創(chuàng)中國還大量購買了萬達(dá)的資產(chǎn)。雖不能說購買本身存在多大問題，但有一點(diǎn)可以肯定，無論是富力還是融創(chuàng)，日子也并不是很好過，資金鏈同樣壓力不小。一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)低迷，誰也無法保證，他們不會(huì)發(fā)生資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)。很多人都在罵潘石屹，認(rèn)為他是一個(gè)只會(huì)唱高調(diào)的小人。這是從做人做事的角度來看的。從聰明的一面來看，卻不能不承認(rèn)，這是一只真正的“精猴子”。

再回過來看恒大，面對(duì)萬達(dá)提出的走輕資產(chǎn)之路目標(biāo)，可能還會(huì)笑話他們，認(rèn)為王健林已經(jīng)廉頗老矣，沒有信心，沒有決心了。殊不知，恰恰是王健林的這次敢于“舍棄”，才使萬達(dá)走出困境，從而成為一次真正的成功“舍得”。那一刻的恒大，不僅沒有收縮戰(zhàn)線，沒有減輕債務(wù)，反而選擇新能源汽車進(jìn)行投資，且投資目標(biāo)很不明確，陷入了只要是車，就愿意投的沒頭蒼蠅格局，甚至不惜給賈躍亭投資。個(gè)中的教訓(xùn)，實(shí)在深刻。

應(yīng)運(yùn)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的過度發(fā)展，房企曾經(jīng)賺得缽滿盆滿。但是，有賺暈的誘惑，就必然有虧瘋的風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)椋康禺a(chǎn)市場(chǎng)不可能永遠(yuǎn)是造富的平臺(tái)，也可能是制造風(fēng)險(xiǎn)的舞臺(tái)。今天的房企，能否在鋼絲上走穩(wěn)，能否走過鋼絲之路，值得關(guān)注。特別是頭部房企，不能出現(xiàn)嚴(yán)重風(fēng)險(xiǎn)。