它們都有共同點(diǎn)，就是房齡太老，大約都在25年以上；只不過是面積不一樣罷了。接下來聊聊，這兩類產(chǎn)品，在未來的樓市表現(xiàn)會是怎樣的？誰的表現(xiàn)會更差呢？

01但不是說這兩類房子沒有優(yōu)勢。老破小和老破大，它們都有一個(gè)共同的優(yōu)勢，就是它們的地段相對來說都比較好，還有部分非常稀缺，且周邊配套完善，生活非常便利，若是燙金地段，出門就是全國著名的熱門景點(diǎn)，也不是不可能的。

大部分老破小的總價(jià)段都在300-500萬左右，老破小主要面臨的對手，一般是郊區(qū)的次新房，因?yàn)檫@兩種產(chǎn)品的總價(jià)段都差不多；也就是看購房者是選擇地段和配套，還是選擇房子品質(zhì)了；

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除了競爭對手的對比，還有就是客群的喜好和需求。老破小和郊區(qū)次新的客群，大多都是上海的首套剛需，且大多都是新上海人家庭；不過客群雖然有所重疊，但是需求是完全不同的。

會選擇郊區(qū)次新房的客群，大多都不會太注重周邊配套和資源，也不在乎是不是地鐵公交通勤方便，則更加注重居住舒適度和小區(qū)品質(zhì)；他們也對老上海都沒有什么情懷或者執(zhí)著；這樣通常是年輕化，且新上海人占比群體更大；

而買市區(qū)老破小的客群，則是相反的需求；他們更加注重背后的資源配套，通常有通勤需求，醫(yī)療或者學(xué)區(qū)；更愿意把有限的時(shí)間投入到工作中，如果住在郊區(qū)，無疑會把很多時(shí)間浪費(fèi)在通勤路上。

相比之下，老破大的劣勢更大，因?yàn)樗拿娣e更大，導(dǎo)致總價(jià)比較高；所以對應(yīng)的競爭對手也“非常強(qiáng)悍”，甚至是全方位的碾壓。

所以，但從這兩類產(chǎn)品來看，老破小比老破大更抗跌。從目前的一線市場反饋來看，800萬以上的老破大產(chǎn)品，目前跌幅已經(jīng)有25%-30%，而且還在有持續(xù)下跌的趨勢；而老破小產(chǎn)品，回撤幅度大約在10%-20%，且總價(jià)低，總體尚可，但是同樣也是面臨著持續(xù)下行壓力。

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但不管怎么說，300-500萬總歸是剛需上車的紅線，不管市場行情如何，仍然會有部分剛需愿意選擇老破小；

但是600-1000萬這樣的置換改善需求，老破大的市場會隨著時(shí)間的推移會越來越窄。目前市面上的老破大產(chǎn)品有增無減，所以也會抑制老破大在樓市中的表現(xiàn)，漲幅也是最慢的。

它更像是一個(gè)信號：當(dāng)這種小區(qū)也開始漲的時(shí)候，就意味著樓市行情已經(jīng)接近于尾聲了。

所以大家在選房子的過程中，要千萬注意，房齡越老越要小心。倘若買房的目的是自住，選擇市區(qū)老破小，也還行，但一定要選擇地段最硬，同時(shí)資源配套最稀缺的，例如學(xué)區(qū)。這樣的產(chǎn)品可以圖一個(gè)通勤和生活便利，爭取在職場上獲得更多回報(bào)，日后置換改善要出售，配套夠硬的話，也不會這么困難。但是如果買老破大，接下來不僅要承受月供的壓力，可能還會承受資產(chǎn)貶值的風(fēng)險(xiǎn)。

越是這樣的行情下，買對一套房，就顯得格外重要；不同的產(chǎn)品代表著不同的選擇，甚至也決定了你未來十年的生活品質(zhì)和資產(chǎn)水平。