你知道韓國(guó)人為什么不用買房嗎？

韓國(guó)人有一個(gè)特殊的租房方式，叫做“全租房”或“傳貰房”。這種方式的租客只需要給房東一筆押金，就可以免費(fèi)住在房子里。兩年后，房東還錢，租客還房，兩清。聽起來(lái)很美好吧？但是這種方式背后隱藏著巨大的風(fēng)險(xiǎn)和泡沫。

全租房是如何讓韓國(guó)樓市瘋漲的？

全租房的押金一般是房?jī)r(jià)的50%-80%。這筆錢對(duì)于房東來(lái)說(shuō)，就相當(dāng)于一筆不需要付利息的貸款。他們可以拿著這筆錢去買更多的房子，然后再出租給其他人。這樣一來(lái)，他們就可以利用杠桿效應(yīng)，快速擴(kuò)大自己的資產(chǎn)。而且，他們不用擔(dān)心還貸壓力，因?yàn)樗麄冎灰蜒航疬€給租客就行了。

這種玩法讓韓國(guó)的炒房客瘋狂起來(lái)。有些人靠著全租房，在首爾買了幾十甚至上百套房子。他們不僅賺取了房?jī)r(jià)上漲的差價(jià)，還可以用押金去投資其他項(xiàng)目，或者放高利貸。這樣一來(lái)，他們就成了真正的富豪。

全租房也讓韓國(guó)的租客覺(jué)得自己很劃算。他們只需要借一筆錢給房東，就可以住在高檔的房子里。而且，他們不用付月租，只要付利息就行了。如果利率很低，那么他們的住房成本就很低。而且，他們還有機(jī)會(huì)拿回自己的押金，甚至賺取一些利息。

全租房讓韓國(guó)樓市形成了一個(gè)惡性循環(huán)。越來(lái)越多的人想要買房出租，越來(lái)越多的人想要借錢住房。這樣一來(lái)，需求就不斷增加，供應(yīng)就不斷減少。結(jié)果就是房?jī)r(jià)一路飆升。過(guò)去五年里，韓國(guó)樓市平均漲幅達(dá)到了80%，僅次于香港，在全球排名第二。

全租房是如何讓韓國(guó)樓市崩盤的？

全租房看似美好，實(shí)則危機(jī)四伏。它建立在兩個(gè)前提條件上：一是利率保持低位；二是房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)上漲。只要有一個(gè)條件不滿足，整個(gè)體系就會(huì)崩潰。

而這兩個(gè)條件，都已經(jīng)不復(fù)存在了。

首先，利率開始上升。這是因?yàn)槊绹?guó)加息的影響。韓國(guó)經(jīng)濟(jì)高度依賴美國(guó)，一旦美國(guó)加息，韓國(guó)也必須跟隨。否則，資本就會(huì)流出韓國(guó)，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)危機(jī)。從2021年8月到2022年7月，韓國(guó)共加息了六次。這樣一來(lái)，貸款利率也隨之上升。

利率上升，對(duì)于租客來(lái)說(shuō)，就意味著住房成本增加。他們不僅要付更高的利息，還要面臨押金貶值的風(fēng)險(xiǎn)。于是，他們開始退租。他們要求房東還回押金，然后轉(zhuǎn)向普通的月租房。

但是，房東能還嗎？他們沒(méi)有。他們的錢都用來(lái)買房了。而且，他們還背負(fù)著巨額的房貸。他們是怎么還房貸的呢？就是靠著租客的押金。如果租客退租，他們就沒(méi)有收入了。如果銀行催債，他們就沒(méi)有本金了。

這時(shí)候，他們只有一個(gè)選擇：賣房套現(xiàn)。

但是，誰(shuí)會(huì)買呢？沒(méi)有人會(huì)買。因?yàn)榉績(jī)r(jià)已經(jīng)跌了。

其次，房?jī)r(jià)開始下跌。這是因?yàn)楣┬枋Ш獾慕Y(jié)果。當(dāng)越來(lái)越多的人退租時(shí)，市場(chǎng)上就出現(xiàn)了大量的空置房。而當(dāng)越來(lái)越多的人賣房時(shí)，市場(chǎng)上就出現(xiàn)了大量的待售房。這樣一來(lái)，供大于求，房?jī)r(jià)就必然下跌。

而且，這種下跌是自我強(qiáng)化的。當(dāng)房?jī)r(jià)下跌時(shí)，炒房客就會(huì)虧損。他們?yōu)榱酥箵p，就會(huì)拋售更多的房子。這樣一來(lái)，房?jī)r(jià)就會(huì)進(jìn)一步下跌。而當(dāng)房?jī)r(jià)下跌時(shí)，租客就會(huì)覺(jué)得不值得借錢住房了。他們?yōu)榱吮苊鈸p失，就會(huì)退還更多的房子。這樣一來(lái)，供需就會(huì)進(jìn)一步失衡。

這就是韓國(guó)樓市崩盤的過(guò)程。從去年開始，韓國(guó)樓市已經(jīng)連續(xù)跌了一年。最熱的首爾房?jī)r(jià)早已暴跌超30%，部分區(qū)域房?jī)r(jià)跌了40%，成交量更是暴跌70%。

全租房是如何讓韓國(guó)人民遭受災(zāi)難的？

韓國(guó)樓市崩盤了，最受傷害的是誰(shuí)？當(dāng)然是普通人。

首先，是全租房的租客。他們本來(lái)以為自己找到了一個(gè)省錢又舒適的住房方式。但是沒(méi)想到，自己竟然成了一個(gè)龐氏騙局的犧牲品。他們不僅失去了自己辛苦攢下的押金，還背上了銀行的債務(wù)。有些人甚至傾家蕩產(chǎn)，無(wú)法繼續(xù)生活。

其次，是全租房的房東。他們本來(lái)以為自己找到了一個(gè)賺錢又輕松的投資方式。但是沒(méi)想到，自己竟然成了一個(gè)金融泡沫的制造者。他們不僅失去了自己的房產(chǎn)，還背上了巨額的貸款。有些人甚至逃之夭夭，留下一地雞毛。

再次，是購(gòu)買房產(chǎn)的投資者。他們本來(lái)以為自己抓住了一個(gè)千載難逢的機(jī)會(huì)。但是沒(méi)想到，自己竟然成了一個(gè)市場(chǎng)崩潰的受害者。他們不僅損失了自己的本金，還面臨著無(wú)法出售或轉(zhuǎn)讓的困境。有些人甚至陷入了負(fù)資產(chǎn)的境地。

最后，是整個(gè)韓國(guó)社會(huì)。韓國(guó)樓市崩盤不僅影響了個(gè)人和家庭的財(cái)富和福祉，還影響了經(jīng)濟(jì)和金融的穩(wěn)定和發(fā)展。韓國(guó)樓市占GDP的15%-20%，一旦崩潰，就會(huì)拖累整個(gè)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。而且，韓國(guó)樓市也暴露了信貸和監(jiān)管的漏洞和風(fēng)險(xiǎn)，一旦引發(fā)信用危機(jī)和金融動(dòng)蕩，就會(huì)危及整個(gè)金融體系。

韓國(guó)網(wǎng)友怎么看？

韓國(guó)樓市崩盤引發(fā)了韓國(guó)網(wǎng)友的熱議和爭(zhēng)論。有些人表示同情和憤怒，有些人表示幸災(zāi)樂(lè)禍和諷刺，有些人表示冷靜和理性。以下是一些網(wǎng)友評(píng)論：

“我是一個(gè)全租房租客，我已經(jīng)交了5億韓元（約合28萬(wàn)人民幣）的押金給房東，現(xiàn)在房東跑路了，我找不到他也找不到我的錢。我已經(jīng)報(bào)警了，但是警察說(shuō)這是民事糾紛，要我去法院打官司。我現(xiàn)在沒(méi)有錢也沒(méi)有房子住，我該怎么辦？”

“我是一個(gè)全租房房東，我用租客給我的押金買了三套房子，現(xiàn)在租客都退租了，我沒(méi)有收入還貸款。銀行催債，我只能賣房還錢，但是房?jī)r(jià)跌了，我賣不出去。我現(xiàn)在欠了銀行和租客幾十億韓元（約合幾百萬(wàn)人民幣），我想自殺?！?/p>

“我是一個(gè)購(gòu)買房產(chǎn)的投資者，我用自己的積蓄和貸款在首爾買了一套公寓，本來(lái)想著升值或出租賺錢。現(xiàn)在房?jī)r(jià)跌了，我賣不出去，也租不出去。我每個(gè)月要付幾千萬(wàn)韓元（約合幾萬(wàn)人民幣）的貸款利息，我快要破產(chǎn)了。”

“我是一個(gè)沒(méi)有房子的普通人，我一直想買房，但是房?jī)r(jià)太高，我買不起?，F(xiàn)在房?jī)r(jià)跌了，我很高興，但是利率也漲了，我貸不起。而且，經(jīng)濟(jì)也不好，工作也不穩(wěn)定。我覺(jué)得韓國(guó)是一個(gè)沒(méi)有希望的國(guó)家?！?/p>

“我是一個(gè)有房子的普通人，我用自己的血汗錢在首爾買了一套公寓，本來(lái)想著給自己和家人一個(gè)安穩(wěn)的生活。現(xiàn)在房?jī)r(jià)跌了，我覺(jué)得很虧，但是我不會(huì)賣房，因?yàn)檫@是我的家。而且，我也不會(huì)同情那些炒房客和全租房者，他們就是造成這場(chǎng)災(zāi)難的罪魁禍?zhǔn)?。?/p>

“我是一個(gè)理性的觀察者，我認(rèn)為韓國(guó)樓市崩盤是必然的結(jié)果，也是有益的調(diào)整。韓國(guó)樓市過(guò)去幾年漲得太快太瘋狂，形成了巨大的泡沫和風(fēng)險(xiǎn)?，F(xiàn)在泡沫破裂了，市場(chǎng)回歸了理性和平衡。這對(duì)于韓國(guó)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展是有利的?！?/p>

韓國(guó)樓市還有救嗎？

韓國(guó)樓市崩盤給韓國(guó)帶來(lái)了巨大的沖擊和挑戰(zhàn)。如何應(yīng)對(duì)和解決這一危機(jī)，成為了韓國(guó)官方部門和社會(huì)的當(dāng)務(wù)之急。

有些人建議韓國(guó)官方部門采取更加積極和有效的措施，比如增加住房供應(yīng)、降低稅收、放松貸款、救助受困者等。

有些人建議韓國(guó)官方部門放任自流，讓市場(chǎng)自行調(diào)節(jié)和恢復(fù)，比如取消傳貰制度、清理僵尸企業(yè)、打擊投機(jī)行為、保護(hù)消費(fèi)者等。

有些人建議韓國(guó)官方部門借鑒其他國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)和做法，比如學(xué)習(xí)中國(guó)的限購(gòu)限貸、學(xué)習(xí)美國(guó)的次貸危機(jī)、學(xué)習(xí)日本的失落二十年、學(xué)習(xí)新加坡的公共住宅等。

無(wú)論哪種建議，都需要韓國(guó)官方部門和社會(huì)有足夠的智慧和勇氣去實(shí)施和執(zhí)行。否則，韓國(guó)樓市可能會(huì)陷入更深的困境和低迷。

韓國(guó)樓市還有救嗎？這個(gè)問(wèn)題沒(méi)有簡(jiǎn)單的答案?；蛟S，我們可以換一個(gè)角度來(lái)思考：

我們能從韓國(guó)樓市崩盤中學(xué)到什么？我們能避免重蹈覆轍嗎？

韓國(guó)樓市崩盤給我們帶來(lái)了一些啟示和警示，比如：

房地產(chǎn)市場(chǎng)不是經(jīng)濟(jì)的唯一引擎，也不是投資的唯一選擇。過(guò)度依賴房地產(chǎn)市場(chǎng)，會(huì)導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)失衡和金融風(fēng)險(xiǎn)積累。我們應(yīng)該多元化經(jīng)濟(jì)發(fā)展和投資渠道，培育新的增長(zhǎng)點(diǎn)和競(jìng)爭(zhēng)力。

房地產(chǎn)市場(chǎng)需要合理的價(jià)格和收入水平，也需要合理的供需關(guān)系和人口結(jié)構(gòu)。過(guò)高的房?jī)r(jià)會(huì)擠壓消費(fèi)和創(chuàng)新，過(guò)低的收入會(huì)降低購(gòu)買力和信心。過(guò)剩的房源會(huì)造成資源浪費(fèi)，過(guò)少的人口會(huì)造成市場(chǎng)萎縮。我們應(yīng)該平衡好房?jī)r(jià)和收入的關(guān)系，優(yōu)化好房源和人口的結(jié)構(gòu)。

房地產(chǎn)市場(chǎng)需要適度的調(diào)控和監(jiān)管，也需要適度的自由和競(jìng)爭(zhēng)。過(guò)度的調(diào)控會(huì)扼殺市場(chǎng)活力和創(chuàng)新，過(guò)度的自由會(huì)滋生市場(chǎng)亂象和泡沫。我們應(yīng)該根據(jù)市場(chǎng)變化，靈活調(diào)整政策和手段，既要保護(hù)公共利益和社會(huì)穩(wěn)定，又要尊重市場(chǎng)規(guī)律和個(gè)人選擇。

韓國(guó)樓市崩盤是一個(gè)復(fù)雜而多元的問(wèn)題，沒(méi)有一勞永逸的解決方案。我們應(yīng)該從中吸取教訓(xùn)，避免犯同樣的錯(cuò)誤，也應(yīng)該從中尋找機(jī)遇，探索更好的發(fā)展道路。

韓國(guó)樓市崩盤，帶來(lái)的啟示……

韓國(guó)樓市崩盤了，我們能從中學(xué)到什么？或許，我們可以從以下幾個(gè)方面來(lái)思考：

低利率不是萬(wàn)能的。

低利率可以刺激經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)，但也會(huì)帶來(lái)過(guò)度杠桿和泡沫的風(fēng)險(xiǎn)。一旦利率上升，泡沫就會(huì)破裂，造成嚴(yán)重的后果。因此，低利率應(yīng)該是一種短期的應(yīng)急措施，而不是一種長(zhǎng)期的常態(tài)。官方部門和央行應(yīng)該根據(jù)經(jīng)濟(jì)和市場(chǎng)的實(shí)際情況，適時(shí)調(diào)整利率政策，保持適度的貨幣供應(yīng)和信貸成本。

韓國(guó)在2016年將基準(zhǔn)利率降至1.25%，在2020年又將其降至0.5%，以應(yīng)對(duì)歐債危機(jī)和新冠疫情的沖擊。這些措施在一定程度上刺激了經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇和房地產(chǎn)繁榮，但也導(dǎo)致了房?jī)r(jià)飆升和杠桿增加。2021年8月以來(lái)，韓國(guó)央行開始加息，基準(zhǔn)利率上調(diào)至1.25%，以抑制通脹和金融風(fēng)險(xiǎn) 。這些措施引發(fā)了房?jī)r(jià)暴跌和成交量銳減，給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)了巨大的沖擊。

房地產(chǎn)市場(chǎng)需要多元化。

房地產(chǎn)市場(chǎng)不應(yīng)該只依賴于一種住房模式或者一種金融工具。韓國(guó)的全租房制度雖然有其優(yōu)點(diǎn)，但也有其缺陷。當(dāng)市場(chǎng)環(huán)境發(fā)生變化時(shí)，全租房制度就會(huì)暴露出其弊端，給租客和房東帶來(lái)巨大的損失。因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)需要多元化的住房模式和金融工具，比如月租房、分期付款、公共住宅等，以滿足不同層次和需求的人群，也以增加市場(chǎng)的穩(wěn)定性和韌性。

韓國(guó)的全租房制度是一種特殊的租賃方式，租客需要支付相當(dāng)于房屋價(jià)值50%-80%的押金，在租約期間無(wú)需再交租金 。這種制度在低利率時(shí)期受到了租客和房東的歡迎，因?yàn)樽饪涂梢怨?jié)省開支，房東可以用押金投資或者購(gòu)買更多的房產(chǎn) 。然而，在利率上升時(shí)期，這種制度就會(huì)引發(fā)問(wèn)題，因?yàn)樽饪蜁?huì)面臨押金損失或者無(wú)法退還的風(fēng)險(xiǎn)，房東會(huì)面臨資金鏈斷裂或者無(wú)法出售的困境 。

人口結(jié)構(gòu)是長(zhǎng)期影響因素。

房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需關(guān)系受到人口結(jié)構(gòu)的長(zhǎng)期影響。韓國(guó)的人口出生率持續(xù)下降，導(dǎo)致人口老齡化和減少，這對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)潛在的利空因素。如果沒(méi)有足夠的年輕人和新家庭來(lái)購(gòu)買或者租賃房屋，那么房?jī)r(jià)就會(huì)難以維持高位。因此，官方部門應(yīng)該采取有效的措施，提高人口出生率，促進(jìn)人口增長(zhǎng)，為房地產(chǎn)市場(chǎng)提供長(zhǎng)期增長(zhǎng)動(dòng)力。

韓國(guó)的人口出生率在2021年降至0.84，創(chuàng)下了歷史新低 。韓國(guó)的總?cè)丝谝苍?020年開始出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng) 。這些數(shù)據(jù)顯示了韓國(guó)人口結(jié)構(gòu)的嚴(yán)峻問(wèn)題，也反映了韓國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的潛在危機(jī)。如果沒(méi)有足夠的年輕人和新家庭來(lái)支撐房地產(chǎn)需求，那么韓國(guó)房?jī)r(jià)就可能會(huì)進(jìn)一步下跌。

房地產(chǎn)市場(chǎng)需要合理調(diào)控。

房地產(chǎn)市場(chǎng)既不能過(guò)熱也不能過(guò)冷，需要合理的調(diào)控來(lái)保持平衡和健康。官方部門應(yīng)該根據(jù)市場(chǎng)情況，制定合適的稅收、土地、信貸等政策，既要遏制投機(jī)炒作和過(guò)度杠桿，又要保護(hù)消費(fèi)者權(quán)益和剛需購(gòu)房者需求。同時(shí)，官方部門還應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管和執(zhí)法，打擊違法違規(guī)行為，維護(hù)市場(chǎng)秩序和信用體系。

韓國(guó)官方部門在過(guò)去幾年里出臺(tái)了多項(xiàng)調(diào)控措施，包括提高房產(chǎn)稅、限制貸款額度、加強(qiáng)資本利得稅、擴(kuò)大公共住宅供應(yīng)等 。這些措施旨在抑制房?jī)r(jià)上漲和投機(jī)炒作，保障住房公平和可負(fù)擔(dān)性。然而，這些措施也引發(fā)了一些爭(zhēng)議和質(zhì)疑，比如是否有效、是否公平、是否適時(shí)等 。

那么，韓國(guó)的樓市今后會(huì)如何走向呢？我認(rèn)為有以下幾種可能性：

持續(xù)下跌。

如果韓國(guó)央行繼續(xù)加息，利率上升將進(jìn)一步打擊傳貰房的需求和供給，導(dǎo)致房?jī)r(jià)和成交量持續(xù)下跌。同時(shí)，韓國(guó)經(jīng)濟(jì)也面臨著出口下滑、人口老齡化、債務(wù)高企等多重挑戰(zhàn)，這些因素都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生負(fù)面影響。此外，韓國(guó)官方部門也可能出臺(tái)更嚴(yán)厲的調(diào)控措施，比如提高房產(chǎn)稅、限制貸款額度、加強(qiáng)資本利得稅等，以抑制投機(jī)炒作和過(guò)度杠桿。這些措施可能會(huì)進(jìn)一步打壓房?jī)r(jià)和市場(chǎng)信心。

回暖反彈。

如果韓國(guó)央行放緩加息步伐，利率上升放緩或者停止，傳貰房的需求和供給可能會(huì)有所恢復(fù)，導(dǎo)致房?jī)r(jià)和成交量回暖反彈。同時(shí)，韓國(guó)經(jīng)濟(jì)也可能受益于全球復(fù)蘇和疫情控制，出口和消費(fèi)可能會(huì)有所增長(zhǎng)，這些因素都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生正面影響。此外，韓國(guó)官方部門也可能放松部分調(diào)控措施，比如降低房產(chǎn)稅、增加貸款額度、減輕資本利得稅等，以刺激市場(chǎng)活力和剛需購(gòu)買。

震蕩整理。

如果韓國(guó)央行根據(jù)經(jīng)濟(jì)和市場(chǎng)的實(shí)際情況，適時(shí)調(diào)整利率政策，保持適度的貨幣供應(yīng)和信貸成本，傳貰房的需求和供給可能會(huì)有所平衡，導(dǎo)致房?jī)r(jià)和成交量震蕩整理。同時(shí)，韓國(guó)經(jīng)濟(jì)也可能在全球復(fù)蘇和疫情控制的影響下，保持一定的增長(zhǎng)速度，但也會(huì)受到出口下滑、人口老齡化、債務(wù)高企等因素的制約，這些因素都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生中性影響。此外，韓國(guó)官方部門也可能根據(jù)市場(chǎng)情況，制定合適的調(diào)控措施，既要遏制投機(jī)炒作和過(guò)度杠桿，又要保護(hù)消費(fèi)者權(quán)益和剛需購(gòu)房者需求。

我認(rèn)為韓國(guó)的樓市今后走向取決于多種因素的綜合作用，其中利率政策和傳貰房制度是最重要的兩個(gè)因素。我個(gè)人傾向于認(rèn)為韓國(guó)的樓市會(huì)呈現(xiàn)震蕩整理的態(tài)勢(shì)，既不會(huì)持續(xù)下跌，也不會(huì)回暖反彈，而是在一定的區(qū)間內(nèi)波動(dòng)。當(dāng)然，這只是我的個(gè)人看法，不一定正確，僅供參考。

韓國(guó)樓市崩盤對(duì)中國(guó)樓市的影響

韓國(guó)樓市近期出現(xiàn)了劇烈震蕩，房?jī)r(jià)暴跌25%，背后的原因主要有兩個(gè)方面：一是人口走勢(shì)不利，綜合生育率持續(xù)低迷，導(dǎo)致新生人口數(shù)量驟減，缺乏足夠的房屋需求；二是金融政策的緊縮，美聯(lián)儲(chǔ)加息引發(fā)韓國(guó)央行跟隨加息，房貸利率大幅上升，購(gòu)房成本大幅提高，影響了購(gòu)房意愿和能力。

韓國(guó)樓市崩盤對(duì)中國(guó)樓市有何影響呢？我認(rèn)為有以下幾點(diǎn)：

警示作用。

韓國(guó)樓市崩盤給中國(guó)樓市敲響了警鐘，提醒我們要警惕房地產(chǎn)泡沫的風(fēng)險(xiǎn)，避免房?jī)r(jià)過(guò)快上漲或者過(guò)度下跌，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定和健康發(fā)展。同時(shí)，也要關(guān)注人口政策和金融政策的平衡，避免因?yàn)槿丝诶淆g化和利率上升而導(dǎo)致房屋需求和供給的失衡。

借鑒作用。

韓國(guó)樓市崩盤也給中國(guó)樓市提供了一些借鑒意義，讓我們可以從中學(xué)習(xí)一些經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)。比如，我們可以借鑒韓國(guó)的傳貰房制度，探索一種介于租賃和購(gòu)買之間的新型住房方式，既能滿足租客的住房需求，又能保護(hù)房東的投資回報(bào)。當(dāng)然，也要注意防范傳貰房制度可能帶來(lái)的金融風(fēng)險(xiǎn)和市場(chǎng)波動(dòng)。

競(jìng)爭(zhēng)作用。

韓國(guó)樓市崩盤也給中國(guó)樓市帶來(lái)了一些競(jìng)爭(zhēng)壓力，讓我們不得不提高自己的競(jìng)爭(zhēng)力和吸引力。比如，我們可以加強(qiáng)對(duì)外開放和合作，吸引更多的外資和外籍人士來(lái)華投資和居??；我們也可以加快城市建設(shè)和改造，提高城市品質(zhì)和宜居性；我們還可以加大對(duì)住房保障和公租房的投入和建設(shè)，保障低收入群體的基本住房需求。

我認(rèn)為韓國(guó)樓市崩盤對(duì)中國(guó)樓市有警示作用、借鑒作用和競(jìng)爭(zhēng)作用。這些影響既有積極的一面，也有消極的一面。我們應(yīng)該正視這些影響，并采取相應(yīng)的措施，促進(jìn)中國(guó)樓市的穩(wěn)定和發(fā)展。

韓國(guó)樓市和中國(guó)樓市的異同點(diǎn)

韓國(guó)樓市和中國(guó)樓市有很多相似之處，也有很多不同之處。我認(rèn)為主要有以下幾個(gè)方面：

相似之處

都是房?jī)r(jià)高漲的國(guó)家。

韓國(guó)和中國(guó)都是全球房?jī)r(jià)最高的國(guó)家之一，尤其是首爾和北京等一線城市，房?jī)r(jià)已經(jīng)超過(guò)了普通人的承受能力。根據(jù)知乎上的一篇回答，過(guò)去5年，韓國(guó)房?jī)r(jià)整體漲了80%，2020～2021年，韓國(guó)房?jī)r(jià)最大漲幅超過(guò)40%，首爾更是超過(guò)50%，房?jī)r(jià)一度達(dá)每平米15萬(wàn)人民幣，僅次于我國(guó)香港地區(qū)。中國(guó)的房?jī)r(jià)也是連年上漲，尤其是在疫情后的2021年，全國(guó)70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格同比上漲了11.3%，北京、上海、深圳等城市的房?jī)r(jià)更是突破了10萬(wàn)人民幣每平米。

都是官方部門調(diào)控的對(duì)象。

韓國(guó)和中國(guó)都是實(shí)行官方部門主導(dǎo)的房地產(chǎn)調(diào)控政策，目的是為了抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，保持市場(chǎng)穩(wěn)定，防止泡沫破裂。文在寅執(zhí)政期間，曾28次推出各種各樣的政策抑制房?jī)r(jià)，堪稱史上之最。我國(guó)也是頻繁出臺(tái)各種限購(gòu)、限貸、限售、限價(jià)等措施，打擊投機(jī)炒房行為，實(shí)現(xiàn)“房住不炒”的目標(biāo)。

都是金融工具的影響者。

韓國(guó)和我國(guó)都是利用金融工具來(lái)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需和價(jià)格。韓國(guó)通過(guò)降低基準(zhǔn)利率來(lái)刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，但也導(dǎo)致了全租房制度下的高杠桿風(fēng)險(xiǎn)；后來(lái)又通過(guò)加息來(lái)抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)的過(guò)熱，但也引發(fā)了信用債市場(chǎng)的恐慌。我國(guó)也通過(guò)調(diào)整存貸款基準(zhǔn)利率、公積金貸款利率、首付比例、貸款額度等方式來(lái)影響購(gòu)房者的購(gòu)買意愿和能力。

不同之處

韓國(guó)有全租房制度，我國(guó)沒(méi)有。

全租房制度是韓國(guó)特有的制度，是在傳統(tǒng)的租賃和購(gòu)買之外，存在第三種方式，是租賃和金融工具的“結(jié)合體”——租客一次性繳納房?jī)r(jià)5～8成的押金即可入住，期間只需要付水電、物業(yè)費(fèi)，不用支付租金，等到租期結(jié)束后（通常是2年），押金會(huì)被全額退還給租客。

這種制度在低利率時(shí)期具有強(qiáng)烈的炒房屬性，促進(jìn)了房?jī)r(jià)的上漲，但在利率上行時(shí)期又造成了房?jī)r(jià)的暴跌，引發(fā)了全租房保證金并吞案，損害了租客的利益。我國(guó)沒(méi)有這種制度，租賃市場(chǎng)主要是按月付租金，押金一般不超過(guò)3個(gè)月的租金，且有法律保障。

韓國(guó)有傳貰房制度，我國(guó)沒(méi)有。

傳貰房制度是韓國(guó)另一種特有的制度，是指房東將房屋出售給買家，但買家不需要支付全部房款，只需支付一定比例的首付（通常為房?jī)r(jià)的5～10%），剩余的部分由房東向銀行貸款，然后由買家按月還款給房東，直到還清所有貸款為止。

這種制度相當(dāng)于讓買家承擔(dān)了房東的貸款風(fēng)險(xiǎn)，如果房?jī)r(jià)下跌或者利率上升，買家就會(huì)面臨虧損或者違約的可能。我國(guó)沒(méi)有這種制度，購(gòu)買房屋一般是由買家向銀行貸款，然后按月還款給銀行，直到還清所有貸款為止。

韓國(guó)有海外投機(jī)客的推波助瀾，我國(guó)沒(méi)有。

韓國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)受到了海外投機(jī)客的影響，尤其是來(lái)自我國(guó)的投資者。根據(jù)百家號(hào)上的一篇文章，2019年我國(guó)人在韓國(guó)購(gòu)買了1.8萬(wàn)套住宅，占外國(guó)人購(gòu)買住宅總數(shù)的60%，其中大部分都是在首爾等熱門地區(qū)。

這些投資者通過(guò)炒作韓國(guó)樓市來(lái)獲取高額回報(bào)，也加劇了韓國(guó)樓市的泡沫化。我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)則相對(duì)封閉，對(duì)外國(guó)人購(gòu)買住宅有較嚴(yán)格的限制，比如要求在我國(guó)居住滿一年、只能購(gòu)買一套自住用途的住宅等。

這些影響既有積極的一面，也有消極的一面。我們應(yīng)該正視這些影響，并采取相應(yīng)的措施，促進(jìn)我國(guó)樓市的穩(wěn)定和發(fā)展。

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