房貸審批是政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的重要抓手，而貸款的審批結(jié)果和發(fā)放時(shí)間又對房屋買賣合同的履行至關(guān)重要。一旦貸款環(huán)節(jié)遇到問題，買賣雙方往往會就是否構(gòu)成違約及違約責(zé)任的承擔(dān)發(fā)生爭議，相應(yīng)的責(zé)任究竟該如何劃定？下面是幾種常見情形的分析。

情形一 貸款申請未獲審批通過

案情：

甲乙雙方簽訂房屋買賣合同，約定買受人乙方通過貸款方式支付第二筆房款，如貸款申請未獲審批通過或?qū)徟ㄟ^的額度不足申請額度，則乙方應(yīng)在交易過戶當(dāng)日用現(xiàn)金方式將差額部分補(bǔ)足并支付給出賣人甲方，否則構(gòu)成違約。若乙方未按合同約定期限付款超過15日，則甲方有權(quán)解除合同。

簽約后，甲方配合乙方辦理了貸款申請手續(xù)，因銀行住房貸款審批隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策收緊，審批持續(xù)數(shù)月仍未通過。最終，在乙方無法于寬限期內(nèi)籌措資金支付房款的情況下，甲方發(fā)函解除合同。

解析：

當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行的，相對方可以解除合同。房屋買賣合同中買受人的主合同義務(wù)是支付購房款，若其貸款申請未獲審批通過，經(jīng)出賣人催告并給予寬限期后，仍未能以約定的現(xiàn)金方式補(bǔ)足的，出賣人有權(quán)解除合同。

友情提示

選擇以按揭貸款方式履約的買受人可在簽約前向貸款銀行或中介機(jī)構(gòu)了解貸款政策，在房地產(chǎn)調(diào)控政策實(shí)施期間，買受人更應(yīng)該提前做好資金籌措計(jì)劃，以免政策調(diào)整影響主合同義務(wù)的履行，使己方陷入違約的被動處境。

情形二 貸款審批稍有遲延

案情：

2020年12月20日，甲乙雙方簽訂房屋買賣合同，約定2021年1月20日之前辦理過戶手續(xù)，買受人乙方申請的貸款需在過戶之前完成審批，否則應(yīng)于過戶當(dāng)日以現(xiàn)金方式補(bǔ)足差額部分。若乙方未按照約定期限付款，每逾期一日應(yīng)以未付款的日萬分之五支付違約金；逾期超過15日的，出賣人甲方有權(quán)解除合同。

履行中，因房屋產(chǎn)證面積與網(wǎng)簽合同所載面積有差異，只能重新辦理產(chǎn)證后再次申請貸款，最終貸款于2021年2月5日獲批，僅比合同約定的出賣人可行使解除權(quán)的日期2021年2月4日晚1天。出賣人訴請解除合同，法院未予支持。

解析：

房屋買賣合同中出賣人的主要合同權(quán)利是獲得售房款，貸款審批通過的日期雖晚于合同約定的日期，但并未影響出賣人獲得售房款這一主要合同目的的實(shí)現(xiàn)。若僅以買受人的瑕疵履約行為為由解除合同，不僅有害于交易安全，也有悖于雙方簽訂房屋買賣合同的初衷。當(dāng)然，買受人仍應(yīng)按照合同約定承擔(dān)逾期付款的違約責(zé)任。

情形三 未明確約定放款期限

案情：

2021年4月15日，甲乙雙方簽訂房屋買賣合同，約定買受人乙方通過貸款方式支付第二筆房款，且貸款應(yīng)在房屋過戶前通過銀行審批，若貸款未獲審批或?qū)徟~度不足，則乙方應(yīng)以出賣人甲方認(rèn)可的方式補(bǔ)足差額部分。乙方所貸款項(xiàng)在交易中心辦出的他項(xiàng)權(quán)利證明到達(dá)貸款銀行后，由銀行在規(guī)定時(shí)間內(nèi)直接發(fā)放至甲方銀行賬戶。

2021年5月28日，雙方辦妥房屋過戶手續(xù)，公積金貸款與商業(yè)貸款分別于2021年8月13日、2021年11月10日發(fā)放至甲方賬戶。之后，甲方以貸款未在過戶前發(fā)放至其賬戶為由起訴乙方，要求其支付逾期付款違約金，法院未予支持。

解析：

受房地產(chǎn)調(diào)控政策影響，貸款審批額度尤其是放款時(shí)間具有不確定性，甚至連貸款銀行也無法提前給出準(zhǔn)確時(shí)間，所以房屋買賣合同一般不會約定具體的放款期限。實(shí)踐中，銀行在房屋過戶前完成貸款審批，辦妥過戶手續(xù)及抵押權(quán)登記后，銀行在其規(guī)定時(shí)間安排放款。據(jù)此，出賣人以房屋過戶前未發(fā)放貸款為由追究買受人逾期付款責(zé)任缺乏依據(jù)。

情形四 逾期辦理貸款申請

案情：

甲乙雙方于2020年9月3日簽訂房屋買賣合同，約定于2020年11月10日前辦理過戶手續(xù)，買受人乙方應(yīng)于簽約后七日內(nèi)向銀行申請貸款，若貸款未獲審批通過或?qū)徟~度不足，則乙方應(yīng)在過戶前將相應(yīng)房款直接支付給出賣人甲方。另約定，任何一方未按約履行，每逾期一日需向?qū)Ψ街Ц犊偡績r(jià)款萬分之五的賠償金，逾期超過十個(gè)工作日的，對方有權(quán)解除合同。

履行中，乙方于9月28日完成原有房屋交易過戶后取得購房及貸款資格，于10月18日向銀行提交貸款申請，后在甲方配合下于11月4日通過審核。11月11日，雙方辦理過戶手續(xù)。之后，雙方就乙方延期申請貸款產(chǎn)生爭議，甲方亦晚于約定期限交付房屋，遂涉訴，法院未支持甲方訴請的乙方延期申請貸款違約金。

解析：

買受人雖基于自身原因未能在約定期限內(nèi)申請貸款，但其貸款申請仍在過戶前獲得足額審批，對辦理過戶手續(xù)及后續(xù)放貸等合同主要義務(wù)的履行均未造成影響，可免于承擔(dān)違約責(zé)任。

友情提示：

因貸款申請需要出賣人配合完成，若買受人晚于合同約定的時(shí)間申請貸款，給出賣人配合履約造成額外損失的，買受人應(yīng)予以賠償。另外，買受人在房屋置換過程中應(yīng)該預(yù)留充足時(shí)間，以防出現(xiàn)前手買賣中未及時(shí)過戶導(dǎo)致限購，或前手買賣中買家遲延付款導(dǎo)致己方無法按約完成購房款支付等問題。

結(jié)語

房屋買賣合同從簽訂到履行完畢是一個(gè)程序復(fù)雜且時(shí)間漫長的過程，買賣雙方需要在中介、貸款銀行、不動產(chǎn)登記中心的參與下完成多道手續(xù)，過程中難免遇到政策調(diào)整、資金周轉(zhuǎn)等情況，這就要求買賣雙方，尤其是買受人一方更加慎重地根據(jù)自身實(shí)際情況選購房屋，避免不必要的法律風(fēng)險(xiǎn)。

版權(quán)聲明：文章轉(zhuǎn)自最高法，原文來源上海二中院，本文作者：高勇 上海市第二中級人民法院民庭法官助理