深圳二次供地解讀:中海拿地強勁,近八成地塊封頂新房交易活躍

2021-09-29 17:06 作者:搜狐焦點官方號 0人讀過 | 我要投稿

焦點研究院?·?土拍研報

主題：第二批深圳集中供地土拍的變化和原因解讀

研究員：趙文浩

出品時間：2021年9月29日

深圳第二批集中供地解讀

二批次供求量價雙漲，寶安區(qū)供地面積占比近半

9月29日，隨著最后1宗搖號地塊結果公布，二批集中供地土拍正式結束。本批次共有22宗住宅用地正式公告，開拍后有1宗流拍， 21宗地塊成功出讓。成交地塊出讓面積為80.83萬平方米，較第一批次增加123%，計容建筑面積為262.69萬平方米，較第一批次上漲189%，成交總價為452.97億元，較第一批次上漲227%，計容樓面地價為17243.35元/平方米，較第一批次增加13%，溢價率為12.1%，較上次下滑19個百分點。由于深圳第一批集中供地供應量較少，為了完成年度供應任務，本批次明顯加大了供地總量，再加上本批次出讓規(guī)則設置合理，使得本批次供求多指標上揚。

數(shù)據(jù)來源：焦點研究院，深圳市公共資源交易中心

從各個行政區(qū)來看，本次除了羅湖區(qū)、福田區(qū)和大鵬區(qū)以外，各個行政區(qū)均有土地成交，分區(qū)域來看，寶安區(qū)成交地塊的出讓面積，計容建筑面積，成交總價均居各個行政區(qū)之首，數(shù)值分別為38.55萬平方米，73.17萬平方米，107.61億元。根據(jù)2021年初深圳市自然資源和規(guī)劃局公布的消息，寶安區(qū)存量宅地最多，預計后續(xù)寶安區(qū)仍為深圳宅地供應的主力軍。從價格方面來前海新區(qū)成交計容樓面地價為41489.87元/平方米，居各個行政區(qū)之首。

數(shù)據(jù)來源：焦點研究院，深圳市公共資源交易中心

數(shù)據(jù)來源：焦點研究院，深圳市公共資源交易中心

加強房地聯(lián)動機制，增加租賃用地供應節(jié)奏

本批次出讓地塊除了西麗和觀湖的兩宗全自持租賃地塊以外，其余20宗全部采用三限雙競+搖號的出讓規(guī)則，具體來說就是在競價階段，達到最高限地價（最高溢價15%）后，競?cè)昶谧猿肿赓U住房面積（最高比例40%）、在達到40%比例后，通過搖號方式確定競得人，在新房銷售階段采用限房價的要求。

另一方面在價格和企業(yè)參拍方面也修改了多項要求，第二批土拍在公布之后又中止交易，后續(xù)再次公布的時候把溢價率由45%下調(diào)到15%，新房銷售限價下調(diào)3%-9.2%不等，這樣更加有助于穩(wěn)地價穩(wěn)房價。由于最高地價下調(diào)幅度遠大于房價下調(diào)幅度，這對房企來說屬于重大利好，同時也有利于與購房者。針對參拍企業(yè)，同一個地塊禁止設置馬甲企業(yè)參拍，參拍資金必須使用自有資金。

此外，本批次明顯加大了保障性住房供應節(jié)奏。本批次共有三種初始配建類型，2宗全自持租賃住房，18宗初始配建出售型安居型商品房，還有1宗配建出售型人才住房，同時在競價階段累計成交自持租賃住房30.25平方米,本批次合計有79.50萬平方米保障性住房推向市場，占本批次累計成交計容建面的30%。

數(shù)據(jù)來源：焦點研究院，深圳市公共資源交易中心

拿地企業(yè)以國企為主，中海保利拿地強勁

本批次共有21宗宅地成交，其中16宗為國有企業(yè)競得，中海競得4宗，保利置業(yè)競得3宗，分別居據(jù)榜單第一位和第二位，華潤，天健和金地等企業(yè)也有所斬獲。對于拿地的百強房企來說，多為三道紅線標準下的綠檔房企。本批次拿地企業(yè)多為在深圳深耕房企，僅有1家美盛置業(yè)為新進房企。

值得注意的是，本批次有18宗初始配建出售型安居型商品房，并且規(guī)定了限售均價，這和成都配建保障性住房類似，可以兼顧房企的利潤，避免可售部分被大幅壓縮，使得此類地塊仍舊吸引眾多房企參與競買，這為其它城市配建保障房提供了借鑒。

總體溢價水平下滑，近8成地塊封頂成交

本批次成交的21宗房企總體溢價率為12.1%，較上批次下滑19個百分點。但是在已經(jīng)結束二批集中供地的14個城市中，溢價水平數(shù)值仍舊較高，僅次于廈門的25.4%和福州的12.8%，這充分反映了房企對于深圳的看好。從溢價地塊數(shù)量來看，4宗底價成交，17宗達到最高限價，多宗地塊封頂成交的現(xiàn)象在二批次集中供地土拍較為罕見。

在原有的市場格局下，深圳作為一線城市，房企多出于樹立企業(yè)品牌和產(chǎn)品影響力角度拿地布局，由于競爭激烈，使得項目利潤微薄抑或是發(fā)生虧損。本批次限制溢價率到15%，而房價下調(diào)幅度較小，利好于開發(fā)商，使得項目利潤有所保證。再加上深圳人口密度較大，產(chǎn)業(yè)基礎好，商品住宅持續(xù)短缺，一般新房項目去化較好，使得房企在本次土拍中競價較為積極。

數(shù)據(jù)來源：焦點研究院，深圳市公共資源交易中心

新房交易總體保持穩(wěn)定，去化周期持續(xù)低位運行

焦點研究院數(shù)據(jù)顯示，2021年以來深圳新建商品住宅交易總體上保持在穩(wěn)定狀態(tài)，因個別月份供求結構差異出現(xiàn)波動，8月南山區(qū)、寶安區(qū)和羅湖區(qū)新盤成交量增大，拉升量價上揚，月度成交均價為85211元/平方米，達到年內(nèi)新高。在新房去化方面，2021年以來，深圳新建商品住宅去化周期維持在5個月左右，和廣州北京等一線城市相比，總體水平處于低位。這和深圳的基本面密切相關，作為大灣區(qū)核心城市，深圳占地面積較小，知名企業(yè)眾多，民富基礎較好，盡管有著嚴格的調(diào)控舉措，新建商品住宅銷售仍舊較好，這也就使得房企對于深圳拿地較為積極。