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三條邏輯線，幫你理清朝陽區(qū)東壩保利天匯該不該買！

2023-10-09 10:59 作者:每日關(guān)注新房 0人讀過 | 我要投稿

望京這個(gè)地方的產(chǎn)業(yè)高度發(fā)達(dá)，高薪人群也聚集在這里，打破了北京環(huán)線價(jià)格邏輯。有產(chǎn)業(yè)就是有地位，有GDP就有希望。許多在望京工作的小伙伴都在周邊選房。

最近，東壩的保利天匯備受矚目。有些粉絲一直在猶豫，要不要購買。東壩被描繪成“餅里餅氣”，因?yàn)榻鸨K國際合作服務(wù)區(qū)、第二三里屯、第四使館區(qū)的規(guī)劃實(shí)在是“宏大”和“超長兌現(xiàn)周期”，因此被稱為“大餅”。

而保利天匯則對外宣稱是保利“天字”TOP系，披著豪宅的外衣。但實(shí)際上，只有170平方米的三房三衛(wèi)才能算得上是有“豪宅味兒”，其他的則只是中端改善，8萬元的價(jià)格并不掉面子。

許多粉絲對于這個(gè)板塊的規(guī)劃還有顧慮，因此對保利天匯猶豫不決。不過，不管是什么樣的產(chǎn)品，對于消費(fèi)者來說，只有最合適的，沒有最好的。大家需要想清楚自己的需求，然后再做決定。

今天，我為大家理清三條邏輯線，讓我們一起來對號(hào)入座。如果覺得合適，我們就行動(dòng)，我可以為大家爭取最大的資源利好，無論是房源還是價(jià)格。如果覺得不合適，我們可以轉(zhuǎn)投別家。沒有必要在一棵樹上吊死。

01漲錢邏輯

望京周邊的熱門板塊，例如崔各莊、奶西、東壩和前葦溝組團(tuán)等，都是購房者心中的理想之選。然而，像北苑和新北苑等具備主力商品供應(yīng)的板塊已經(jīng)逐步走向飽和。

除此之外，這幾個(gè)板塊的價(jià)格大體上沒有什么差異，基本處于8.4-8.9萬之間的水平。不過，雖然價(jià)格相近，但每個(gè)板塊的特點(diǎn)和屬性卻各不相同。這也就意味著，這些板塊的房價(jià)上漲邏輯存在著一定的差異。購房者需要根據(jù)自己的需求和預(yù)算來選擇合適的板塊，才能確保自己的投資或購房行為具備足夠的升值潛力。

1. 崔各莊：隔著高速路對望，純純外溢板塊

崔各莊的秘密武器是什么？近在咫尺的望京！但你可知道，它雖與望京僅一路之隔，卻因高聳的高速公路而產(chǎn)生強(qiáng)烈的分隔感。這個(gè)區(qū)域就像是純粹的外溢板塊，推出的產(chǎn)品并不適合剛需，但卻強(qiáng)行拔高，成為改善型外溢。實(shí)際上，這里就像是一小塊被精心挑選的住宅地，為政府帶來了一筆可觀的收入。不過，崔各莊的未來規(guī)劃卻面臨著一些挑戰(zhàn)。北側(cè)是機(jī)場高速，西側(cè)是東五環(huán)，內(nèi)部還盤踞著兩條鐵路線，南側(cè)則是一個(gè)環(huán)形鐵路，可見其發(fā)展空間十分有限。崔各莊的三兄弟在銷售上也讓人如墜霧里，板塊價(jià)格從8.9萬到8.5萬不等，讓人難以捉摸。

崔各莊的漲價(jià)邏輯似乎是緊隨望京的步伐，但你想讓它跳脫望京領(lǐng)漲，似乎又難如登天。然而，隨著特價(jià)房的大量出現(xiàn)，崔各莊的價(jià)格也開始變得撲朔迷離起來。這個(gè)區(qū)域的未來發(fā)展會(huì)如何？讓我們拭目以待！

漲錢空間：???

2. 奶西：望京外溢

奶西跟崔各莊一個(gè)邏輯，自身不造血，就是靠著望京。一條來廣營北路，3-4公里到望京。

以中建宸園為代表也是高端改善的路子，宸園北側(cè)國譽(yù)府馬上要亮相，據(jù)說都是200以上大平層，改善的朋友可以看過去。

奶西要漲錢，也要看望京，以及看產(chǎn)品吧。

漲錢空間：??????

3. 前葦溝組團(tuán): 隱藏在別墅區(qū)里的普宅組團(tuán)

中建璞園作為首發(fā)項(xiàng)目，自稱為孫河別墅區(qū)，雖然名字聽起來高大上，但實(shí)際上產(chǎn)品與對面高價(jià)別墅并無關(guān)聯(lián)。這個(gè)項(xiàng)目的定位是面向剛需和剛改的購房者，以7.5萬元的均價(jià)成交。

從組團(tuán)來看，這里各項(xiàng)配套設(shè)施齊全，包括教育、醫(yī)療和商業(yè)地塊，還有很多住宅用地。周邊環(huán)境優(yōu)美，未來居住氛圍應(yīng)該相當(dāng)舒適。而且，項(xiàng)目已經(jīng)確定引進(jìn)北京八十中和白家莊小學(xué)，使得這里的教育資源不落項(xiàng)。

然而，這個(gè)組團(tuán)也存在一些不足。首先，它不靠近地鐵，交通不夠便利。其次，需要一定的兌現(xiàn)周期，預(yù)計(jì)5年后才能基本成型。至于投資潛力，主要取決于望京和機(jī)場的發(fā)展情況。

如果板塊成熟，這里將成為一個(gè)比較宜居的地方。與望京其他板塊相比，7.5萬元的均價(jià)算是價(jià)格洼地。為了吸引更多購房者，開發(fā)商還設(shè)計(jì)了小戶型，總價(jià)在500-600萬元之間，非常適合剛需購房者。

雖然前葦溝的基礎(chǔ)可能不如奶西和崔各莊，但需要注意的是，這里有著完整的組團(tuán)規(guī)劃，未來將成為一個(gè)完整宜居的居住街區(qū)。

漲錢空間：??????

4. 東壩：“朝陽餅王”不服，只看居住邏輯也能勝出

環(huán)繞望京的幾個(gè)新房板塊中，東壩無疑是產(chǎn)業(yè)規(guī)劃最明確、最具前景的區(qū)域。金盞自貿(mào)區(qū)、第二三里屯和第四使館區(qū)等規(guī)劃的核心是這里將迎來大量的人群活躍。但這個(gè)規(guī)劃的兌現(xiàn)周期相當(dāng)漫長，10年過去了，感覺并沒有太大的變化。

然而，從另一個(gè)角度看，東壩是唯一一個(gè)擁有地鐵的板塊，3號(hào)線和12號(hào)線將于2024年通車，此外還有一條R4線路正在規(guī)劃中（連接北京首都國際機(jī)場T3和大興國際機(jī)場，預(yù)計(jì)2028年通車）。

地鐵對東壩的意義不僅在于吸引望京的客戶，還包括國貿(mào)、中關(guān)村的客戶。這意味著，在不依賴產(chǎn)業(yè)發(fā)展的同時(shí)，地鐵能帶動(dòng)巨大的需求。刨除金盞國際合作服務(wù)區(qū)的影響，僅從西側(cè)北熙區(qū)和保利天匯區(qū)域來看，這里也形成了自身完整的居住系統(tǒng)。

地鐵上蓋的商業(yè)配套、北京中學(xué)校區(qū)以及多塊教育用地和住宅地塊都使其成為理想的居住區(qū)域。擁有教育、地鐵和大商業(yè)的東壩，即使金盞的發(fā)展成為附加值，也能夠輕松應(yīng)對。即使發(fā)展緩慢，也不會(huì)對其產(chǎn)生太大影響。

漲錢空間：????????

02產(chǎn)品邏輯

同地段的產(chǎn)品力強(qiáng)者往往能夠在保值增值方面占據(jù)優(yōu)勢。眾所周知，洋房的單價(jià)漲幅能力高于高層，因此如果能夠承受總價(jià)范圍，我們當(dāng)然要咬咬牙選擇品質(zhì)更出色的房源。

以北熙區(qū)和保利天匯為例，如果總價(jià)超過800萬，我便不建議選擇北熙區(qū)。盡管北熙區(qū)的單價(jià)較低，但得房率也相應(yīng)較低，并且精裝品質(zhì)一般。

保利天匯的外立面以倫敦海德公園壹號(hào)豪宅范本高級(jí)灰色和香檳金，金屬材質(zhì)與立面分割的藝術(shù)韻律，整體打造具有現(xiàn)代藝術(shù)感的流線立面。

酒店式的大堂，外立面鋁板+石漆的組合，顏色搭配確實(shí)不錯(cuò)。

接下來，一起來看看項(xiàng)目的戶型設(shè)計(jì)。

97㎡三居室：舒適三居，南北通透，奢享三面寬布局，南向全飄窗贈(zèng)送。會(huì)所式的家庭聚會(huì): LDK客餐廳一體化設(shè)計(jì)，客廳3.6米，滿足多功能聚會(huì)場景，U型廚房，盡享烹飪樂趣。主臥套間設(shè)計(jì)，配置轉(zhuǎn)角飄窗，明衛(wèi)。公衛(wèi)干濕分離，設(shè)立獨(dú)立家政間。

105㎡三居室：舒適三居，全明通透。會(huì)所式的家庭聚會(huì):LDK客餐廳一體化設(shè)計(jì)，滿足多功能聚會(huì)場景，U型廚房，盡享烹飪樂趣。步入式玄關(guān)，超強(qiáng)整理全時(shí)光收納，運(yùn)動(dòng)的熱愛、萌寶嬰兒車，更大空間實(shí)現(xiàn)整潔的生活?！爸髋P小家化”理念，主臥配置轉(zhuǎn)角飄窗，獨(dú)立步入式衣帽間。公衛(wèi)干濕分離，生活使用高效。

110㎡三居室：舒適三居，南北通透，三面采光，南向全飄窗贈(zèng)送。會(huì)所式的家庭聚會(huì):LDK客餐廳一體化設(shè)計(jì)，滿足多功能聚會(huì)場景，U型廚房，盡享烹飪樂趣。約5.6米寬境陽臺(tái)，視野開闊，有效延伸室內(nèi)尺度。獨(dú)立家政間，主臥轉(zhuǎn)角飄窗。得房率也不錯(cuò)，在83%左右。

115平米三居室：舒適三居，南北通透。會(huì)所式的家庭聚會(huì):LDKG客餐廳一體化設(shè)計(jì)，滿足多功能聚會(huì)場景，豪標(biāo)U型大廚房，洗切炒操作從容流暢。約6.7米寬境陽臺(tái)，溫暖生活不請自來。步入式玄關(guān)，超強(qiáng)整理全時(shí)光收納，運(yùn)動(dòng)的熱愛、萌寶嬰兒車，更大空間實(shí)現(xiàn)整潔的生活?！爸髋P小家化”理念，主臥配置轉(zhuǎn)角飄窗，獨(dú)立步入式衣帽間。公衛(wèi)干濕分離，使用高效。得房率約85%，預(yù)算1000萬內(nèi)，這個(gè)戶型是主力其中一款，房源很多。

119㎡三居室：舒適三居，南北通透。會(huì)所式的家庭聚會(huì):LDKG客餐廳一體化設(shè)計(jì)，滿足多功能聚會(huì)場景，豪標(biāo)U型大廚房，洗切炒操作從容流暢。約6.9米寬境陽臺(tái)，盡覽四季風(fēng)華。“主臥小家化”理念，主臥配置轉(zhuǎn)角飄窗，獨(dú)立步入式衣帽間。公衛(wèi)干濕分離，設(shè)立獨(dú)立家政間，尊崇禮序生活。得房率約在78%。

136㎡四居室：經(jīng)典的四葉草戶型，全明格局、戶型方正，南北通透。幸福四房，充分滿足全齡之需。會(huì)所式的家庭聚會(huì): LDKG客餐廳一體化設(shè)計(jì)，滿足多功能聚會(huì)場景。步入式玄關(guān)，超強(qiáng)整理全時(shí)光收納，運(yùn)動(dòng)的熱愛、萌寶嬰兒車，更大空間實(shí)現(xiàn)整潔的生活。約7.5米寬境陽臺(tái)，比肩墅式的格調(diào)與氣度?！爸髋P小家化”理念，主臥配置轉(zhuǎn)角飄窗，獨(dú)立步入式衣帽間。公衛(wèi)干濕分離，設(shè)立獨(dú)立家政間，生活隨心所欲。得房率約86%。

160㎡四居室：四葉草戶型，北區(qū)樓王位置，直瞰園區(qū)核心景觀。無界全景視線:3.15m至臻層高，南向12.8m超大面寬，南北通透。私享尊貴入戶:贈(zèng)送獨(dú)立電梯廳，向外延伸家的空間，入戶盡享私密禮序;戶內(nèi)玄關(guān)超強(qiáng)收納空間，藏風(fēng)聚氣更添生活私密，讓歸家第一步更顯儀式。會(huì)所式的家庭聚會(huì):LDKG一體化方廳設(shè)計(jì)，近50m2社交空間，生活不設(shè)限，暢享居家派對。約9米IMAX寬境陽臺(tái)，綠軸風(fēng)光縱覽無余。“主臥小家化”理念，主臥配置轉(zhuǎn)角飄窗，獨(dú)立步入式衣帽間。公衛(wèi)干濕分離，設(shè)立獨(dú)立家政間，生活從容有序。

170平米三居室：位于樓王之位，坐享園區(qū)核心景觀。無界全景視線3.15m至臻層高，南向15m超大面寬，7.8m公區(qū)全景落地窗，自然景觀與都會(huì)繁華盡收眼底。會(huì)所式的家庭聚會(huì):約70m2全交流互動(dòng)空間，LDKG一體化橫廳設(shè)計(jì)，聚合會(huì)客、休閑、親子互娛等豐富場景，西廚中央島臺(tái)豪標(biāo)品味，以尺度致敬人生高度。南向雙套房:“主臥小家化”理念，主臥配置轉(zhuǎn)角飄窗，獨(dú)立步入式衣帽間，主衛(wèi)豪華5件套;定制化南向靜謐老人房，配備獨(dú)立衛(wèi)生間，舒享全景飄窗。精致的儀式感:私享式電梯廳與闊綽玄關(guān)空間，勾勒獨(dú)立私密的入戶動(dòng)線。公衛(wèi)干濕分離，設(shè)立獨(dú)立家政間，高定收納空間，盡享生活的質(zhì)感和舒適度。戶型得房率將近85%。

與此同時(shí)，我強(qiáng)烈推薦保利天匯項(xiàng)目。這是首個(gè)在朝陽太陽臺(tái)的項(xiàng)目，可提供贈(zèng)送面積三五平米、三四十萬元等優(yōu)勢。保利天匯的精裝品質(zhì)相當(dāng)出色，完全能夠滿足中端改善型客戶的需求。其設(shè)計(jì)審美在線，注重細(xì)節(jié)，提供充足的收納空間以及智能化系統(tǒng)。如果你在尋找品質(zhì)卓越的房源，保利天匯無疑是一個(gè)不容錯(cuò)過的選擇！