從惡意漲薪到惡意降價

有些詞匯的意思隨著時代發(fā)展，變化屬實是太快了，我們很難用語文老師所教的邏輯理解明白，比如“惡意降價”、“惡意提高工資待遇”這兩個詞，雖然構(gòu)詞法上沒什么問題，但惡意跟這兩組行為結(jié)合起來總感覺哪里不對。

“惡意提高工資待遇”說的是特斯拉為首的一眾外資企業(yè)，在國內(nèi)辦廠開公司的時候，開出了高于市場價的用工待遇，并且尊重勞動法，有加班補(bǔ)償?shù)鹊纫磺泻弦?guī)措施。結(jié)果因為“提高了我們的勞動力市場用工成本”被其他企業(yè)投訴的事情。一些外國的企業(yè)因為遵守我們的勞動法，導(dǎo)致了一些我們的問題，我們的用工成本為什么能低，是一種自發(fā)的真相么？

“惡意降價”則是最近昆山某些開發(fā)商的個別樓盤，由于大幅降價讓利（最低折扣75折）賣房，被當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門約談，并給予暫停網(wǎng)簽的處罰。通告中指出“擅自大幅降價、擾亂市場秩序”。

房子降價就是擾亂市場，工資開得高就是擾亂用工市場。

我突然意識到——原來提高勞動者待遇、降低房價，這兩件事有可能是一種惡意。

突然我有點(diǎn)替淄博犯了難，因為淄博燒烤、住宿等旅游業(yè)的低價，且沒有短斤缺兩和漲價宰客行為，擾亂了其他城市的相關(guān)行業(yè)，是不是也是屬于惡意降價的范疇，建議此事交由昆山合并處理。

如果給消費(fèi)者讓利、讓勞動者多賺錢，且是買賣雙方自愿的事情，是一種“擅自”降價或漲薪，在這一刻，我們會不會突然明白了點(diǎn)什么。

從惡意的出發(fā)點(diǎn)、施加惡意的一方、承受惡意的一方來解構(gòu)一下，降價到底影響了誰。我斗膽估計，如果一個買房人跑到售樓處投訴說：你們這幫無良開發(fā)商居然敢賣這么便宜，說好的兩萬八一平米，現(xiàn)在居然便宜三千塊錢，你們這是惡意降價，給我漲回去，少一塊錢我都不買。

這種劇情深井冰都編不出來，買家怎么會認(rèn)為這是惡意，那么是誰會這么認(rèn)為和定義呢？

房地產(chǎn)市場的價格管控

放眼各行各業(yè)，價格圍繞供需關(guān)系波動是一件正常的事情，市場競爭，若企業(yè)經(jīng)營壓力大、或者環(huán)境不好，降價出貨、以價換量是一種很常見的經(jīng)營策略。先保證現(xiàn)金流回款和正常運(yùn)營，降價銷售從來不是一個問題。

我們說房企它這么做的，不正好是響應(yīng)了房住不炒的大方向么，而且虧錢是虧他自己的，為了生存而降價的，為了去庫存回款的。

比如前陣子某汽車品牌搞了一波大促銷，然后其他乘用車品牌紛紛跟進(jìn)，最終結(jié)果是企業(yè)去了庫存，消費(fèi)者得了實惠，這就是市場化的基本準(zhǔn)則。

但顯然我們的房地產(chǎn)市場它從來不是市場化的，首先土地的供應(yīng)是壟斷的，同時出讓的土地使用年限而非產(chǎn)權(quán)，其次是定價也非市場化；無論是土拍的城投托底還是新房預(yù)售價格和備案價格的限制。因此我們的企業(yè)和購房人供需兩端，并不能“擅自”跳出規(guī)則。

假如違背規(guī)則降價，開發(fā)商降價了，處理方式有以下幾種：

一、暫停網(wǎng)簽；具體暫停多久看心情，也看開發(fā)商的“表現(xiàn)”?？傊按蠓尷膬r格是不作數(shù)的，買房人不能以那個價格網(wǎng)簽和產(chǎn)權(quán)過戶，都得回到之前的價格才行。

二、收回預(yù)售證、停發(fā)預(yù)售證。收回是指現(xiàn)在拿到預(yù)售的房源不允許銷售，停發(fā)是對后續(xù)這個項目開發(fā)的樓棟，尚未取得預(yù)售的，不予發(fā)證。

三、禁止該公司參與此地的土拍和聯(lián)合開發(fā)；不過這一條雖然嚴(yán)厲，但房企有很多馬甲，具備開發(fā)資質(zhì)的子公司換一家可以規(guī)避。

其實從預(yù)售制、價格備案制度上來看，對房價上漲的控制雖嚴(yán)格，但由于一般開發(fā)項目是分批次取得預(yù)售證的，所以價格上漲空間還是有。比如說一個樓盤20棟樓，第一次取預(yù)售證的時候是5棟樓，備案價格給定后，只允許上下浮動一定范圍，各城市因城施策，一般浮動范圍在10~30%之間，不能突破，但是下一次價格備案+取得預(yù)售證的時候，可以上調(diào)備案價格，加上浮動，房價上漲是有空間的。

但是降價就非常難，同樣屬于突破限價，而且一旦有房企進(jìn)行大幅打折促銷，被處理起來相對于漲價而言是非?？斓?。

其實房企降價銷售被約談處罰，甚至限跌令這種樓市調(diào)控手段，幾年前就早出現(xiàn)過。

早在2017年就有，后來很多省份和地市出臺過類似政策，歸根結(jié)底就是不允許大幅降價銷售。只不過這些出現(xiàn)的都是點(diǎn)狀情況，比如某個城市個別樓盤剛降價，馬上面臨當(dāng)?shù)氐睦做侄危咐撞患把诙木捅惶幚淼袅?，摁下去了，就跟昆山這次一樣。所以很多人不知道或者不太清楚記得罷了。

之前各地發(fā)的在房住不炒的指導(dǎo)方針下，保持當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展的相關(guān)文件，一般樓市價格出現(xiàn)松動的時候，就會有一波穩(wěn)定的要求，當(dāng)然這個松動是朝哪個方向你懂的。

還有一種各地常用的穩(wěn)定價格方式，由于一般監(jiān)控按月或者按季度（按季度比較常見）對某個城市的房價波動情況進(jìn)行統(tǒng)計，所以當(dāng)?shù)乜刂苾r格的方式也在網(wǎng)簽環(huán)節(jié)。比如把最近貴的項目和便宜的項目一塊網(wǎng)簽，作平衡，這樣當(dāng)?shù)鼐W(wǎng)簽成交價格波動就不大；當(dāng)然如果最近成交的房子價格都比較貴，那就等一下先不給這些房源網(wǎng)簽，等一到兩個月，等有便宜的房源成交后，再放到一起。

所謂惡意降價，主要有兩個影響：1、銀行資產(chǎn)估值，因為銀行的資產(chǎn)相當(dāng)一部分是跟房地產(chǎn)有關(guān)的，而且按揭貸款的抵押物是房子，因此房價如果大幅下降，銀行的風(fēng)向敞口比較大。2、影響市場預(yù)期——面包賣不動，面包價格降了，面包店就會減少，對面粉的需求就會減少。

我們的房地產(chǎn)市場歷次周期，從來不是市場周期，而是逆周期調(diào)節(jié)，哪次房價下來自然會迎來一波救市刺激，一波不行再來一波。

談市場，尤其是房地產(chǎn)市場，這些年我看的最多的是對財富的仇恨，對微操的放大，而回避了更高更大層面的因素。為房價所困的百姓，宣泄情緒主要是靠罵企業(yè)，炒房人，咱們做個最基本的邏輯推演，他們有問題，但為什么他們一直能這么干。

偶爾一次不這么干的時候，是要被約談的。