非常喜歡小孩的你，最終還是放棄了二胎的打算。

因為一想到產(chǎn)檢、維生素ABCD、葉酸、分娩住院、奶粉、尿不濕、寶寶衣服、幼兒園學(xué)費,對了，還有胎教老師、帶小孩人選、老婆不工作機會成本、益智玩具...

最關(guān)鍵的是，寶寶5歲之后還要給他騰出一張床。

本來就已經(jīng)掏空6個錢包買的兩房，未來還要置換三房。這對大城市的奮斗青年來講，簡直就是一個噩夢。

一個人這么想倒也沒什么，關(guān)鍵是，全國的年輕人都被高房價壓得踹不過氣，什么結(jié)婚什么生子，還是老老實實好好工作攢首付吧。

近日，母嬰行業(yè)流出一則頗為震撼的消息: 截至2019年11月17日，中國今年出生人口僅為1016萬，按照這種趨勢推算，今年出生人口或?qū)?100萬左右，比去年將近少了30%，可以說是斷崖式下跌。

也許表格更加直觀：

人口到底怎么了?

幾天前，國家也印發(fā)了一份重要規(guī)劃：

《規(guī)劃》稱，應(yīng)對老齡化上升為國家戰(zhàn)略，應(yīng)從財富儲備、勞動力質(zhì)量、養(yǎng)老服務(wù)等多個方面來應(yīng)對養(yǎng)老問題。

為什么應(yīng)對老齡化如此迫切呢？我們來了解一下現(xiàn)在中國的情況。

我國從2000到2018，60歲老年人口占總?cè)丝诘谋戎貜?0.2%上升至17.9%，預(yù)計到2050年，60歲以上老人占比超過34%，到時每3個人中，就有一個60歲以上的老年人。

按照國際慣例，65歲以上人口比例在7%以上為老齡化社會，14%以上為深度老齡化，20%以上為超級老齡化。我國現(xiàn)在65歲以上老齡人口占比是11.93%，預(yù)計2030年左右達到20%，成為“超級老齡化”國家。

這說明，出生率下降和人口老齡化已不是危言聳聽。為了應(yīng)對這個問題，整個社會的資源配置、資產(chǎn)價值和政策導(dǎo)向，勢必會發(fā)生巨大變化。

那么，大家最為關(guān)心的房地產(chǎn)，會因為人口而產(chǎn)生怎樣的影響呢？

人口對樓市的影響

眾所周知，房地產(chǎn)最實質(zhì)的支撐面就是人口，過去的人口紅利，帶來了城鎮(zhèn)化紅利和經(jīng)濟增長紅利，然后帶來了中國房產(chǎn)20年的繁榮。

不難發(fā)現(xiàn)，中國在1982年和1987年的時候有兩個生育高峰期，這兩年誕生了大量人口。

而根據(jù)貝殼研究院《2018年全國購房者調(diào)查報告》顯示，中國平均購房年齡在29.5周歲，按此推測，在2011和2016年這兩個時間段，即82年和87年出生的這批人，在29歲左右買房的時候，市場也會迎來兩個購房高峰期。

果不其然，2011和2016年前后正是中國房價暴漲的兩個時期。

然而，中國的人口出生率在90年代后急轉(zhuǎn)直下，到了“90后”要買房的時候，需求增量一定不比“80后”。

所以除非貨幣大量供應(yīng)，樓市繼續(xù)普漲的概率，微乎其微。

盡管作為地產(chǎn)相關(guān)從業(yè)者，房價繼續(xù)漲對我非常有利，但我不能像部分經(jīng)紀人一樣，脫離數(shù)據(jù)亂跑火車，普漲結(jié)束基本是不爭的事實，地產(chǎn)行業(yè)的紅利期肯定是慢慢結(jié)束了。

按照中國平均壽命77歲來算，50后一代嬰兒潮大概會從2027年開始相繼去世，每年會有1500-1800萬人離開這個世界，而那個時候的主力購房者為95后一代人，每年新增的需求大概只有1300-1600萬。

也就是說，如果把市場模型簡化一下，95后可能根本不用買房，去住50后騰出來的房子就好了。

中國三次嬰兒潮：

當(dāng)然，你可能會說，50后騰出來的房子大多都在農(nóng)村，顯然不會是95城鎮(zhèn)化一代的選擇。而且50后的房子都很破了，95后也不會去住。

首先，這只是個簡化的模型，肯定不嚴謹。然后，城市的人口結(jié)構(gòu)并不比農(nóng)村好多少（比如武漢60歲以上人口占比是21.27%，而湖北卻只有18.77%），城市照樣有大量的老齡人口，他們的離世會產(chǎn)生大量空房，這些房子也不見得說有多破。

總之，從人口來看，至少全國房價的趨勢是：2027年左右，城鎮(zhèn)化接近尾聲，人口進入負增長，騰出來的房子越來越多，需求增量越來越少，房價或許進入一個異常穩(wěn)定或緩慢陰跌的時期。

不過，整體是這樣，不代表全國房價都一個走向，恰恰是人口的變化，給房地產(chǎn)市場傳遞了另一種信號。

中國的“新城鎮(zhèn)化”

華為第一款被大家熟知的智能手機，可能是2014年末的Mate7。而在那個時候，智能手機的風(fēng)口已經(jīng)過去，大家對智能手機的需求，遠沒有12和13年百牌大戰(zhàn)的時候多。

可是，即便是這樣，華為依然從手機領(lǐng)域的一個小品牌，做成了今天的國產(chǎn)巨頭。

房地產(chǎn)也一樣，盡管大趨勢已經(jīng)過去，但并不代表所有城市和地段都會沒落，一些足夠有價值的區(qū)域，照樣會在逆境中凸顯其優(yōu)勢。

拿人口老齡化來說，隨著當(dāng)下的人口遷移成本越來越低和人口遷移趨勢越來越明顯。許多老人選擇去氣候更好、環(huán)境更美、總體更有利于身體健康、價格也不那么離譜的地方。

比如惠州大亞灣、珠海唐家灣、昆明西雙版納等等。

本來，拋棄生活這么多年的城市，不是一件現(xiàn)實的事情。但如果朋友們都這么做，自己或許也覺得沒什么了。

這也許就是海南成為“東北第四省”的原因。

所以，老齡化帶來最直接的需求增長就是養(yǎng)老房產(chǎn)和旅居房產(chǎn)。一旦出現(xiàn)像東北遷海南這種規(guī)?；w移，下一個快速增值的地方就會出現(xiàn)。

我國目前的城鎮(zhèn)化率在59.58%，大約處于日本60年代的水平。

和當(dāng)年日本不同的是，日本城鎮(zhèn)化從60%到70%這一段，人口結(jié)構(gòu)非常年輕，主要靠年輕人進城來完成。到1970年，日本城鎮(zhèn)化達到70%，65歲以上人口占比只有7%，剛剛貼到老齡化的邊緣。

而我國現(xiàn)在65歲以上的人口就已經(jīng)有11.9%了，等到城鎮(zhèn)化70%的時候，65歲占比可能超過25%。

也就是說，我國未來10個點的城鎮(zhèn)化，可能不靠年輕人進城，而靠新生兒出生和農(nóng)村老年人去世...

大家也可以看到，現(xiàn)在許多村子都出現(xiàn)了“空心化”的現(xiàn)象。村子里只有零星一些老人，年輕人該走的，早就走光了。

所以，未來10年的實質(zhì)城鎮(zhèn)化動力也許并不那么足，像日本的高速發(fā)展期一樣1年1個點或許有點樂觀了。

那么，現(xiàn)在所謂的城鎮(zhèn)化，就并不一定是農(nóng)村往城里走，而我們所看到的的人口遷移，更多的是從三四線城市和縣城，往一二線城市聚集。城鎮(zhèn)屬性與農(nóng)村屬性并沒有改變，改變的是城鎮(zhèn)的能級。

以上，無論是老年人的養(yǎng)老遷移，還是年輕人的躍遷，都可以稱之為現(xiàn)在的“新城鎮(zhèn)化”。

這些新城鎮(zhèn)化帶來的需求，依然可以繼續(xù)支撐一線、強二線、環(huán)一線和優(yōu)質(zhì)旅居城市的房價。

結(jié)

1.在出生人口下滑劇烈的情況下，往人口凈流入的城市極其城市群配置房產(chǎn)，顯然更為保險，反之那些人口凈流出的三四線城市，不僅沒有人口支撐，養(yǎng)老造成的財政壓力更是巨大，房價則更加有風(fēng)險。

2.全國普漲基本宣告結(jié)束，2027年全國均價或見頂。但人口不斷聚集的城市和旅居環(huán)境得天獨厚的地方，依然有很大潛力。

3.毫無疑問，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的前景越來越廣闊，養(yǎng)老地產(chǎn)也可能會成為一塊香餑餑。足夠有價值的養(yǎng)老服務(wù)，還可能受到國家補貼。

4.后續(xù)可能會有更多的鼓勵生育政策出臺，去年我在年終秀提到的開放計劃生育，或許就在不遠的未來。