焦點(diǎn)研究院·房地產(chǎn)市場(chǎng)每日動(dòng)態(tài)

監(jiān)測(cè)時(shí)間：2022年03月25日

東莞商品房預(yù)售后直接現(xiàn)售簽約，廣東稅收優(yōu)惠促經(jīng)濟(jì)

首開發(fā)17.2億元中期票據(jù)，興業(yè)200億風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目計(jì)提減值

廣東公布年度供地計(jì)劃，江西房企1.99億摘南昌商住用地

寶龍將及時(shí)償付4月到期美債，金輝集團(tuán)董事人員變動(dòng)

宏觀政策：

1、廣東省：2022年擴(kuò)大“六稅兩費(fèi)”適用范圍 落實(shí)好LPR下行

3月25日，廣東省政府發(fā)布印發(fā)廣東省促進(jìn)工業(yè)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)增長(zhǎng)行動(dòng)方案的通知：2022年擴(kuò)大“六稅兩費(fèi)”適用范圍，按照50%稅額幅度減征資源稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅（不含證券交易印花稅）、耕地占用稅和教育費(fèi)附加、地方教育附加等“六稅兩費(fèi)”的適用主體，由增值稅小規(guī)模納稅人擴(kuò)展至小型微利企業(yè)和個(gè)體工商戶，通過納稅人申報(bào)數(shù)據(jù)，對(duì)符合條件的“小規(guī)模納稅人”“小型微利企業(yè)”“個(gè)體工商戶”等進(jìn)行自動(dòng)判別，確保便利享受政策。2022年對(duì)符合房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅困難減免稅情形，納稅確有困難的納稅人按規(guī)定給予合理困難減免。

2、廣東省東莞市：4月起商品房預(yù)售確權(quán)后直接轉(zhuǎn)現(xiàn)售簽約

3月24日，東莞住建局發(fā)布《關(guān)于調(diào)整商品房預(yù)售轉(zhuǎn)現(xiàn)售合同文本有關(guān)事宜的通知》：自4月1日起，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得商品房預(yù)售許可證的房地產(chǎn)項(xiàng)目，在完成不動(dòng)產(chǎn)首次登記（確權(quán)）且東莞市房產(chǎn)交易平臺(tái)可獲取到不動(dòng)產(chǎn)實(shí)測(cè)權(quán)籍?dāng)?shù)據(jù)后，開發(fā)企業(yè)在東莞市房地產(chǎn)交易平臺(tái)進(jìn)行合同簽約的需使用《商品房買賣合同（現(xiàn)售）示范文本》。新政施行后，因現(xiàn)售并沒有進(jìn)行資金監(jiān)管賬戶機(jī)制，開發(fā)商對(duì)于收入有更大的支配權(quán)。

融資動(dòng)態(tài)：

1、美的置業(yè)：獲中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行220億元專項(xiàng)資金合作協(xié)議

3月25日，美的置業(yè)與農(nóng)行廣東分行簽署兩份戰(zhàn)略合作協(xié)議，其中包括120億元《并購(gòu)及保障性租賃住房戰(zhàn)略合作協(xié)議》和100億元《按揭戰(zhàn)略合作協(xié)議》，雙方將建立深度的戰(zhàn)略合作關(guān)系。農(nóng)行表示將全力支持美的置業(yè)地產(chǎn)并購(gòu)業(yè)務(wù)及保障性租賃住房的發(fā)展。其中，120億元專項(xiàng)資金用于美的置業(yè)地產(chǎn)并購(gòu)及保障性租賃住房業(yè)務(wù)；100億元合作額度用于美的置業(yè)個(gè)人住房按揭貸款相關(guān)的綜合金融服務(wù)。3月以來，美的置業(yè)已先后獲得招商銀行120億、交行廣東分行90億元及建行220億專項(xiàng)額度。

2、首開股份：發(fā)行17.2億元中期票據(jù) 利率3.85%

3月25日，北京首都開發(fā)發(fā)行了中期票據(jù)“22首開MTN004”： 本期債券計(jì)劃發(fā)行總額與實(shí)際發(fā)行總額均為人民幣17.2億元，發(fā)行利率3.85%，起息日2022年3月25日，兌付日2027年3月25日，為期5年。

3、金融街：為蘇州融拓置業(yè)10億元債務(wù)融資提供擔(dān)保

3月25日，金融街控股發(fā)布為全資子公司債務(wù)融資提供擔(dān)保的公告，擬為資產(chǎn)負(fù)債率超過70%的全資子公司蘇州融拓置業(yè)債務(wù)融資提供擔(dān)保，擔(dān)保金額10億元。截至該公告披露日，公司累計(jì)為全資及控股子公司提供的擔(dān)保額度為81.5億元，剩余78.5億元未使用，擔(dān)保事項(xiàng)在上述股東大會(huì)和董事會(huì)審批額度內(nèi)發(fā)生。本次擔(dān)保事項(xiàng)發(fā)生后，公司為蘇州融拓置業(yè)有限公司提供的擔(dān)保額度為22億元，均在股東大會(huì)和董事會(huì)審議額度內(nèi)發(fā)生。

4、中信銀行：2021年房地產(chǎn)擔(dān)險(xiǎn)及非擔(dān)險(xiǎn)資產(chǎn)均有所下降

3月25日，中信銀行副行長(zhǎng)表示，2021年該行對(duì)公房地產(chǎn)擔(dān)險(xiǎn)及非擔(dān)險(xiǎn)資產(chǎn)規(guī)模均同比出現(xiàn)下降。中信銀行現(xiàn)有的房地產(chǎn)貸款中，一二線城市合計(jì)余額占比超90%，其中一線城市占比超五成，中信銀行房地產(chǎn)貸款撥貸比已超過6%。

5、興業(yè)銀行：200億潛在風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)公房地產(chǎn)項(xiàng)目資產(chǎn)減值已經(jīng)計(jì)提到位

3月25日，興業(yè)銀行召開2021年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)：目前興業(yè)銀行潛在風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)公房地產(chǎn)項(xiàng)目約為200億，但資產(chǎn)減值已經(jīng)計(jì)提到位。興業(yè)銀行房地產(chǎn)業(yè)務(wù)超過90%是自營(yíng)資產(chǎn)，授信準(zhǔn)入嚴(yán)格且阻斷了理財(cái)業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)傳染；房地產(chǎn)自營(yíng)資產(chǎn)業(yè)務(wù)當(dāng)中約90%是分布在一二線城市和三大都市圈的中心城市，資產(chǎn)估值比較穩(wěn)定，在房地產(chǎn)自營(yíng)資產(chǎn)業(yè)務(wù)當(dāng)中，約70%為風(fēng)險(xiǎn)分散的個(gè)人按揭貸款；對(duì)公客戶房地產(chǎn)融資中有超過80%對(duì)應(yīng)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，受國(guó)家保交樓政策保護(hù)。

投資動(dòng)態(tài)：

1、廣東省廣州市：公布年度供地計(jì)劃 住宅用地供應(yīng)量增加

3月24日，廣州市自規(guī)局公布《廣州市2022年度建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃》：在供地總量與往年基本持平的情況下，住宅用地供應(yīng)量高于2021年。2022年，廣州市計(jì)劃安排建設(shè)用地供應(yīng)總量2505公頃，與2021年計(jì)劃持平，比“十三五”期間年均實(shí)際供應(yīng)量高11%。廣州市住宅用地供應(yīng)量連續(xù)五年保持增長(zhǎng)，2022年計(jì)劃安排751公頃，占計(jì)劃總量的30%，略高于2021年實(shí)際供應(yīng)量，比“十三五”期間年均供應(yīng)量增長(zhǎng)44%。廣州市今年將繼續(xù)實(shí)行商品住宅用地“兩集中”同步出讓：即集中發(fā)布出讓公告、集中組織出讓活動(dòng)，預(yù)計(jì)全年安排四次集中出讓。

2、中京偉唐：1.99億元摘得江西南昌縣1宗地 樓面價(jià)2277元/平方米

3月25日，南昌縣“DAJ2022012號(hào)”地塊正式開拍，地塊面積59.52畝。中京偉唐以1.99億元競(jìng)得該宗地，成交樓面價(jià)約2277元/平方米，溢價(jià)率10.23%。該地塊用地性質(zhì)為商業(yè)、城鎮(zhèn)住宅用地，容積率2.0-2.2，建筑密度≤30%，綠地率≥30%。

3、大華集團(tuán)：8.85億元競(jìng)得上海大場(chǎng)鎮(zhèn)商業(yè)用地 需建設(shè)小型博物館

近日，上海土地市場(chǎng)披露，寶山區(qū)大場(chǎng)鎮(zhèn)1宗地塊成功出讓，上海華桐房地產(chǎn)以8.85億元競(jìng)得。該地塊出讓面積8.04萬平方米，土地用途為辦公樓，容積率1.1，綠地率20%，起始價(jià)8.85億元。根據(jù)此前要求，該地塊內(nèi)設(shè)置一處建筑面積500平方米（計(jì)容）的小型博物館，以“鐵大場(chǎng)”、走馬塘和“九橋十八弄”的歷史為主題，由受讓人負(fù)責(zé)出資建設(shè)，建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)為不低于7000元/平方米。

經(jīng)營(yíng)動(dòng)態(tài)：

1、瑞安房地產(chǎn)：2021年已確認(rèn)物業(yè)銷售總額220.22億 同比增長(zhǎng)112%

3月24日，瑞安房地產(chǎn)發(fā)布2021年全年業(yè)績(jī)：瑞安房地產(chǎn)已確認(rèn)物業(yè)銷售總額為220.22億元（經(jīng)扣除適用稅項(xiàng)），大幅增加112%，主要來源于上海及武漢項(xiàng)目，平均售價(jià)（包括停車場(chǎng)）同比下跌6%至3.69萬元/平方米。報(bào)告期內(nèi)，瑞安房地產(chǎn)合約物業(yè)銷售額為303億元，同比上升43%。2021年住宅物業(yè)銷售的平均售價(jià)為6.38萬元/平方米，同比增長(zhǎng)11%。

2、寶龍地產(chǎn)：已備好資金償付4月到期的19億美元債

3月25日，寶龍地產(chǎn)向投資者表示，4月即將到期美元債余額19億，公司也已準(zhǔn)備好相應(yīng)資金，到期將及時(shí)予以償付。此外，由于地產(chǎn)行業(yè)環(huán)境等因素導(dǎo)致原核數(shù)師對(duì)于今年審計(jì)程序執(zhí)行、會(huì)計(jì)估計(jì)和判斷上異常嚴(yán)格審慎，令審計(jì)程序及審計(jì)工作量更加繁復(fù)龐雜，再加上疫情影響，審計(jì)進(jìn)度大幅落后，原核數(shù)師表明預(yù)計(jì)無法按時(shí)出具審計(jì)報(bào)告。寶龍表示，公司債務(wù)皆為標(biāo)準(zhǔn)條款，更換核數(shù)師不會(huì)影響債務(wù)的原有安排。

3、金輝集團(tuán)：徐小冬接替陳朝榮出任集團(tuán)董事職務(wù)

3月25日，金輝集團(tuán)發(fā)布關(guān)于董事發(fā)生變動(dòng)的公告：根據(jù)臨時(shí)股東大會(huì)決議，徐小冬出任金輝集團(tuán)董事職務(wù)，陳朝榮不再擔(dān)任金輝集團(tuán)董事職務(wù)。徐小冬于2016年12月加入金輝集團(tuán)，現(xiàn)任金輝集團(tuán)董事、總裁助理、財(cái)務(wù)總監(jiān)職務(wù)，主要負(fù)責(zé)金輝集團(tuán)的財(cái)務(wù)及資金管理工作。

4、龍湖集團(tuán)：2021年?duì)I收增長(zhǎng)21%至2233.8億元 凈負(fù)債為46.7%

3月25日，龍湖集團(tuán)發(fā)布2021年度業(yè)績(jī)公告：合同銷售額為2900.9億元，較上年增長(zhǎng)7.2%。銷售總建筑面積1708.9萬平方米，較上年增長(zhǎng)5.7%。銷售單價(jià)1.70萬元/平方米，較上年增長(zhǎng)1.4%。龍湖已售出但未結(jié)算的合同銷售額為3145億元，面積約為1900萬平方米。龍湖營(yíng)業(yè)額同比增長(zhǎng)21.0%至2233.8億元，股東應(yīng)占溢利為238.5億元。期末，龍湖凈負(fù)債率為46.7%，在手現(xiàn)金為885.3億元。土儲(chǔ)方面，2021年，龍湖新增土地儲(chǔ)備總建筑面積為2355萬平方米，權(quán)益面積為1338萬平方米。期末集團(tuán)平均借貸成本來到4.14%的歷史最低位，平均賬期6.38年。此外，今年龍湖會(huì)主動(dòng)提前歸還300多億元的貸款或負(fù)債，整體還款規(guī)模超過400億。未來展望方面，管理層表示，2022年集團(tuán)全口徑銷售目標(biāo)3000億元。

5、正榮服務(wù)：2021年收入約13.36億元 同比增長(zhǎng)約21.1%

3月25日，正榮服務(wù)披露2021年度業(yè)績(jī)公告：2021年年度收入約為13.36億元，同比增長(zhǎng)約21.1%。截至2021年末，物業(yè)管理服務(wù)依然是集團(tuán)最大的收入來源，達(dá)人民幣6.58億元，占整體收入的49.3%，同比增長(zhǎng)約35.2%。集團(tuán)毛利達(dá)到4.28億元，同比增長(zhǎng)11.7%。同時(shí)，物業(yè)管理服務(wù)的合約建筑面積約為1.04億平方米，同比增長(zhǎng)約19.1%，在管總建筑面積達(dá)約0.71億平方米，同比增長(zhǎng)約72.0%。

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