又見(jiàn)“艷陽(yáng)天”，莫負(fù)“好春光”！

房地產(chǎn)業(yè)又收到一個(gè)政策大禮包！

公開(kāi)部分

分析師姓名：毛銳 （SAC登記編號(hào)：S1130622080021）

周一早盤三大指數(shù)開(kāi)盤漲跌不一。開(kāi)盤之后，指數(shù)出現(xiàn)一定分化，主板滬指和深成指持續(xù)震蕩走高，創(chuàng)業(yè)板指則在大部分時(shí)間平盤線下弱勢(shì)震蕩。午后，創(chuàng)業(yè)板指也有明顯起色，三大指數(shù)聯(lián)袂上行到尾盤階段進(jìn)入橫盤。最終，上證指數(shù)、深成指、創(chuàng)業(yè)板指分別大漲2.06%、2.03%、1.28%報(bào)收。盤面上，漲停股（剔除ST和未開(kāi)板次新股）36家，顯示市場(chǎng)情緒一般；個(gè)股漲跌比3876：939，個(gè)股平均漲幅1.23%，賺錢效應(yīng)明顯，兩市成交額9498億，較前一交易日增量3.90%。北上資金凈流入逾60億。

今天是農(nóng)歷二月二“龍?zhí)ь^”，但大盤在昨天就提前“抬頭”了，而且還是以大漲的方式。A股市場(chǎng)再現(xiàn)久違的“艷陽(yáng)天”，可以說(shuō)是一掃上周“倒春寒”的“寒氣”，讓投資者再次感受到了春天的“溫暖”。

大漲來(lái)得很突然，但并不是很意外。首先，上周的“倒春寒”主要是受到一些消息面因素的影響，銳叔曾在上周四的早評(píng)中就曾說(shuō)過(guò)，其本身就帶有一些非理性成分。而這一判斷也在資金動(dòng)向上得以證實(shí)。一方面，作為大資金的代表，北上資金在上周累計(jì)凈流入超過(guò)80億，主動(dòng)性公募基金總體增倉(cāng)幅度超過(guò)1.6%；但另一方面，融資余額在上周四和上周五累計(jì)下降超過(guò)70億，被動(dòng)性質(zhì)的股票型ETF基金則流出155億，說(shuō)明賣方力量主要來(lái)自于普通投資者和風(fēng)險(xiǎn)偏好較大的杠桿資金，而他們更容易受到情緒面的影響。于是，非理性成分較大的下跌，導(dǎo)致帶有一定報(bào)復(fù)性成分的上漲，也就順理成章了。

而全面注冊(cè)制的落地，則是點(diǎn)燃昨天大漲的導(dǎo)火索。在昨天的早評(píng)中，銳叔就曾通過(guò)回顧A股實(shí)施重大改革以及海外市場(chǎng)實(shí)行注冊(cè)制后股市的表現(xiàn)，得出這樣的結(jié)論：長(zhǎng)期看有利于資本市場(chǎng)發(fā)展、短期看不會(huì)改變之前市場(chǎng)的趨勢(shì)。而之前大盤已經(jīng)在去年10月31日見(jiàn)底并形成了上升趨勢(shì)；往后看，銳叔也在上周五的早評(píng)中分析過(guò)，當(dāng)前驅(qū)動(dòng)行情向上的經(jīng)濟(jì)回升預(yù)期、政策穩(wěn)增長(zhǎng)預(yù)期等核心因素并未出現(xiàn)任何改變，甚至在某種程度上還有所強(qiáng)化，比如隨著兩會(huì)的臨近，市場(chǎng)對(duì)政策的預(yù)期有望逐漸升溫。因此，A股保持上升趨勢(shì)的確定性很高。

隨著昨天A股的“龍?zhí)ь^”，銳叔認(rèn)為短期行情有可能進(jìn)入一段快速上升期，主要是基于兩個(gè)方面：一是在技術(shù)上，3240-3280為籌碼密集區(qū)，對(duì)應(yīng)去年7月中旬至9月中旬反復(fù)震蕩時(shí)積累的套來(lái)盤，昨天以大陽(yáng)線的方式重新站在了該籌碼密集區(qū)之上，恐怕意味著前期套牢盤及獲利盤的消化應(yīng)該完成。而再往上，要到3380和3470左右才會(huì)遇到兩個(gè)小籌碼峰，3500以上才會(huì)遇到強(qiáng)壓力區(qū)，因此理論上短期后市上行會(huì)相對(duì)輕松一些；二是在市場(chǎng)風(fēng)格上，當(dāng)前風(fēng)格明顯轉(zhuǎn)向大盤藍(lán)籌類品種，而一旦這類品種開(kāi)始發(fā)力，至少在指數(shù)層面上會(huì)更為強(qiáng)勢(shì)。

總而言之，當(dāng)前對(duì)大勢(shì)不用擔(dān)心。不過(guò)，此時(shí)倒是對(duì)市場(chǎng)風(fēng)格變化需要更多的留意。在上周五的早評(píng)中，銳叔就曾提到，邏輯上來(lái)講，隨著兩會(huì)的臨近，市場(chǎng)關(guān)注重心有望轉(zhuǎn)移到“穩(wěn)增長(zhǎng)”方向上，與此相關(guān)的周期類大盤藍(lán)籌風(fēng)格或在短期占優(yōu)。而現(xiàn)在，全面注冊(cè)制的落地，又增加了一個(gè)大盤藍(lán)籌風(fēng)格有望占優(yōu)的理由，這是因?yàn)椋喝孀?cè)制改革后，主板容量有望進(jìn)一步提升，且退市機(jī)制更加完善，上市公司殼價(jià)值持續(xù)縮水，也長(zhǎng)期利好大盤股與核心資產(chǎn)?？傮w策略上，繼續(xù)維持逢低加倉(cāng)和持股待漲的建議。

板塊和熱點(diǎn)方面，昨天盤面上，行業(yè)方面，按不加權(quán)方式排序，工程機(jī)械、電信運(yùn)營(yíng)、證券等漲幅居前，航空、醫(yī)藥、船舶等較為滯漲。題材方面，結(jié)合漲停個(gè)股數(shù)量和板塊指數(shù)漲幅，人工智能、元宇宙概念等較為活躍。

時(shí)隔一周之后，工程機(jī)械板塊再度發(fā)飆，板塊指數(shù)大漲6.44%，而同屬基建產(chǎn)業(yè)鏈的建筑、建材、鋼鐵等也有不錯(cuò)的表現(xiàn)。驅(qū)動(dòng)上，銳叔在上周二的早評(píng)中就曾提到過(guò)，一方面，1月信貸雖然放出天量，但從結(jié)構(gòu)來(lái)看，企業(yè)貸款同比大幅多增，居民貸款則延續(xù)同比少增態(tài)勢(shì)。這說(shuō)明，制造業(yè)、基建等穩(wěn)增長(zhǎng)政策仍在發(fā)揮作用，而居民購(gòu)房意愿仍然偏弱。另一方面，隨著3月重要會(huì)議的臨近，市場(chǎng)對(duì)會(huì)議穩(wěn)增長(zhǎng)政策加碼的期待也開(kāi)始升溫。而在去年12月召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上，將“著力擴(kuò)大國(guó)內(nèi)需求”作為2023年重點(diǎn)工作任務(wù)，同時(shí)要求“著力提高投資效率，促進(jìn)投資規(guī)模合理增長(zhǎng)、結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，增強(qiáng)投資增長(zhǎng)后勁”。這表明，擴(kuò)大投資是擴(kuò)大內(nèi)需的重要抓手，也是接下來(lái)推動(dòng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行整體好轉(zhuǎn)的重要力量。另外，由于當(dāng)前居民購(gòu)房信心尚有一個(gè)逐漸恢復(fù)的過(guò)程，擴(kuò)大投資的重?fù)?dān)自然就落在了基建上面，在年初得到了各級(jí)政府的格外重視，資金方面也得到了有力保障。截至目前，31個(gè)省份都披露了提前批專項(xiàng)債額度的情況，31省提前批專項(xiàng)債額度為2.19萬(wàn)億，相比去年大幅增長(zhǎng)50%。除財(cái)政前置、專項(xiàng)債支持力度持續(xù)加大外，國(guó)家將“優(yōu)先支持在建項(xiàng)目、盡快形成實(shí)物工作量”作為主要目標(biāo)，基建項(xiàng)目有望加速落地。上周二的早評(píng)中，銳叔主要聚焦于基建產(chǎn)業(yè)鏈中的建筑部分，并基于三條投資主線給大家分享了一份“基建產(chǎn)業(yè)鏈投資建議及重點(diǎn)標(biāo)的”以供參考，今天重點(diǎn)談一下建材。

目前開(kāi)工端建筑材料表現(xiàn)更為積極：一是建筑鋼材表觀消費(fèi)量同比大幅修復(fù)，螺紋鋼表觀消費(fèi)量農(nóng)歷同比上升15%，二是全國(guó)水泥出貨率已恢復(fù)至35%，較去年農(nóng)歷同期上升7個(gè)百分點(diǎn)。但是竣工端材料短期仍相對(duì)較弱，玻璃廠家?guī)齑嫜永m(xù)環(huán)比上升，部分區(qū)域玻璃價(jià)格小幅下調(diào)。根據(jù)百年建筑網(wǎng)節(jié)后第三輪調(diào)研數(shù)據(jù)，截至農(nóng)歷正月廿四，全國(guó)施工企業(yè)開(kāi)復(fù)工率為76.5%，較去年農(nóng)歷同期提升6.9%；勞務(wù)到位率為68.2%，較去年農(nóng)歷同期降低2.5%。第三輪開(kāi)復(fù)工數(shù)據(jù)有明顯提升，前兩期大幅弱于去年，而第三期已高于去年，驗(yàn)證了此前開(kāi)工弱或受到務(wù)工人員普遍返鄉(xiāng)的影響，隨著人員陸續(xù)返工當(dāng)前開(kāi)工率已較積極。節(jié)后復(fù)工加速是水泥市場(chǎng)價(jià)格開(kāi)始回升且上漲節(jié)奏早于往年農(nóng)歷同期的重要原因。截至2023年2月12，全國(guó)多地發(fā)布重大項(xiàng)目投資清單，投資總額達(dá)21.5萬(wàn)億元，年度計(jì)劃投資額達(dá)3.36萬(wàn)億?；?xiàng)目有望加速落地，將有力支撐后續(xù)水泥需求。短期來(lái)看，節(jié)后水泥量?jī)r(jià)表現(xiàn)較佳，節(jié)點(diǎn)幅度均超預(yù)期，加上當(dāng)前水泥估值分位在周期品種偏低，可作為建材中的重點(diǎn)關(guān)注方向。另外，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局于2月16日發(fā)布1月70城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，新房、二手房房?jī)r(jià)環(huán)比上漲城市有顯著增加，其中新房上漲城市數(shù)量自2021年9月以來(lái)首次超過(guò)下跌城市數(shù)量，較2022年12月增加21城至36個(gè)，這也是自2022年2月以來(lái)70城新房?jī)r(jià)格首次出現(xiàn)止跌現(xiàn)象。保交樓效果正持續(xù)顯現(xiàn)，部分核心一二線城市或率先迎來(lái)市場(chǎng)復(fù)蘇，并帶動(dòng)全國(guó)市場(chǎng)逐漸企穩(wěn)，也建議適當(dāng)關(guān)注一下與地產(chǎn)鏈相關(guān)的家裝類建材。在今天的權(quán)限部分，我們也將給大家分享一份“建材板塊投資建議及重點(diǎn)標(biāo)的”，以供參考。

消息面上，2月20日，證監(jiān)會(huì)宣布啟動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)。此次試點(diǎn)工作是證監(jiān)會(huì)落實(shí)黨中央和國(guó)務(wù)院有關(guān)“促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展”決策部署，健全資本市場(chǎng)功能，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)盤活存量，支持私募基金行業(yè)發(fā)揮服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)功能的重要舉措?！〔粍?dòng)產(chǎn)私募投資基金在境外成熟市場(chǎng)已發(fā)展成為一個(gè)重要的投資品類。近年來(lái)，我國(guó)已有一些私募機(jī)構(gòu)陸續(xù)設(shè)立投向商業(yè)地產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施的私募基金并在基金業(yè)協(xié)會(huì)備案，不斷探索積累不動(dòng)產(chǎn)投資運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)。據(jù)證監(jiān)會(huì)介紹，建設(shè)銀行住房租賃基金曾于2022年10月完成備案。此次試點(diǎn)將發(fā)揮私募基金優(yōu)勢(shì)，推動(dòng)房企降負(fù)債、降杠桿，補(bǔ)充流動(dòng)性，優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債表，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)盤活存量。金融系統(tǒng)在推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)紓困，推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)從高杠桿模式向高質(zhì)量發(fā)展轉(zhuǎn)型方面做了很多努力，此次啟動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)，動(dòng)員私募基金去收購(gòu)房企短期內(nèi)不能變現(xiàn)的資產(chǎn)，提供流動(dòng)性，降低杠桿率，對(duì)整個(gè)行業(yè)而言，都會(huì)是很大的支持。值得注意的是，行業(yè)內(nèi)最為關(guān)注的股債比問(wèn)題也得到解決。此次試點(diǎn)對(duì)符合條件的產(chǎn)品放寬了股債比及擴(kuò)募限制，將大大提升不動(dòng)產(chǎn)基金運(yùn)作靈活度。目前從房地產(chǎn)行業(yè)的景氣度來(lái)看，已有初步回暖跡象。銷售數(shù)據(jù)方面，繼上上周60城新房和20城二手房成交面積均環(huán)比正增長(zhǎng)、同比大增之后，上周60城新房成交面積環(huán)比+15.9%、20城二手房成交面積環(huán)比+20.65%。房?jī)r(jià)方面，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，1月70城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，新房、二手房房?jī)r(jià)環(huán)比上漲城市有顯著增加，其中新房上漲城市數(shù)量自2021年9月以來(lái)首次超過(guò)下跌城市數(shù)量，較2022年12月增加21城至36個(gè)，這也是自2022年2月以來(lái)70城新房?jī)r(jià)格首次出現(xiàn)止跌現(xiàn)象。在上周五的早評(píng)中，銳叔就曾提到，1月居民中長(zhǎng)期貸款延續(xù)同比少增態(tài)勢(shì)，反映當(dāng)前居民購(gòu)房意愿仍然偏弱。這說(shuō)明房地產(chǎn)是當(dāng)前經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的“短板”，未來(lái)有可能會(huì)被“穩(wěn)增長(zhǎng)”政策重點(diǎn)“關(guān)照”。除了在穩(wěn)增長(zhǎng)方面有著重要作用外，房地產(chǎn)對(duì)就業(yè)、財(cái)稅收入、居民財(cái)富、金融穩(wěn)定都具有重大影響。因此，隨著兩會(huì)的臨近，市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)方面的政策期待值自然會(huì)有所上升，加上近期行業(yè)景氣度有所回暖，短期有望成為資金關(guān)注的目標(biāo)。在今天的權(quán)限部分，我們也將再次給大家分享一份“房地產(chǎn)和物業(yè)管理板塊投資建議及重點(diǎn)標(biāo)的”，以供參考。

操作策略：

隨著A股全面注冊(cè)制的落地，大盤迎來(lái)報(bào)復(fù)性大漲，一掃上周“倒春寒”的“寒氣”。短線來(lái)看，大盤重新站在了前期籌碼密集區(qū)之上，疊加當(dāng)前市場(chǎng)風(fēng)格明顯轉(zhuǎn)向大盤藍(lán)籌類品種，指數(shù)層面上有可能進(jìn)入一段快速上升期。拉長(zhǎng)時(shí)間來(lái)看，此前上證指數(shù)對(duì)應(yīng)的市盈率已低于多次歷史大底時(shí)的水平，對(duì)應(yīng)的市凈率則創(chuàng)歷史最低，即已具備極高的中長(zhǎng)期安全邊際及投資性價(jià)比；目前估值雖有所抬升，但仍處于歷史較低水平。而國(guó)內(nèi)地產(chǎn)政策的邊際放寬與疫情防控政策的優(yōu)化，帶給市場(chǎng)對(duì)經(jīng)濟(jì)回升的較強(qiáng)預(yù)期，加之穩(wěn)增長(zhǎng)需求下國(guó)內(nèi)流動(dòng)性寬松態(tài)勢(shì)有望延續(xù)，以及3月重要會(huì)議政策預(yù)期有望提升市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)偏好和外部因素?cái)_動(dòng)逐漸減弱，“春季躁動(dòng)”行情有望繼續(xù)演繹，而大盤一旦在3240-3280籌碼密集區(qū)之上站穩(wěn)，上升空間也將隨之大幅拓寬。操作上，建議輕倉(cāng)者以逢低加倉(cāng)為主，重倉(cāng)者則可繼續(xù)以持股待漲為主。