焦點(diǎn)研究院?·?中國(guó)上市房企焦點(diǎn)指數(shù)（F30）· 2021年1至8月

報(bào)告期：2021年1月1日至8月31日

出品時(shí)間：2021年9月24日

研究員：張冉

“中國(guó)上市房企焦點(diǎn)指數(shù)（F30）”釋義：

“中國(guó)上市房企焦點(diǎn)指數(shù)（F30）”，由焦點(diǎn)研究院發(fā)起，面向在上海證券交易所（SH）、深圳證券交易所（SZ）、香港證券交易所（HK）等證券交易機(jī)構(gòu)掛牌上市，公開(kāi)進(jìn)行證券交易的中國(guó)內(nèi)地房企，通過(guò)對(duì)其資產(chǎn)情況、營(yíng)業(yè)收入、土地儲(chǔ)備、凈利潤(rùn)、凈利率、持有現(xiàn)金、長(zhǎng)短債、納稅等經(jīng)營(yíng)指標(biāo)進(jìn)行綜合評(píng)判，按“領(lǐng)先級(jí)”和“成長(zhǎng)級(jí)”各遴選30家標(biāo)桿房企，納入研究范疇，并將其作為研判中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的參照系。由此形成的市場(chǎng)研究體系，命名為“中國(guó)上市房企焦點(diǎn)指數(shù)（Focus30）”。

聲明：研究成果歸焦點(diǎn)研究院所有，任何機(jī)構(gòu)或個(gè)人未經(jīng)授權(quán)，不得轉(zhuǎn)載、引用和解讀。

榜單解讀

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控機(jī)制持續(xù)完善，整體收緊趨勢(shì)延續(xù)：城市層面，熱點(diǎn)城市陸續(xù)出臺(tái)多個(gè)新政策，旨在補(bǔ)漏洞，抑制一切有可能滋生炒房投機(jī)的行為，如北京填補(bǔ)“假離婚買(mǎi)房”漏洞，武漢推出房票制，西安、紹興、無(wú)錫發(fā)布二手住房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制。而非熱點(diǎn)城市也在出臺(tái)限跌令、約談惡意降價(jià)房企，其目的是為了維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定，達(dá)到“穩(wěn)房?jī)r(jià)”的目的。熱點(diǎn)與非熱點(diǎn)城市的不同調(diào)控政策趨向，一方面展現(xiàn)出整體調(diào)控趨緊的趨勢(shì)；另一方面也顯示出“因城施策”的精確性。

房企層面，經(jīng)營(yíng)情況迎來(lái)了目前最嚴(yán)格的“三道紅線+三道補(bǔ)丁”監(jiān)管，而針對(duì)此前監(jiān)管不透明且落地不嚴(yán)格的預(yù)售資金監(jiān)管制度，各地也在抓緊出臺(tái)政策補(bǔ)漏洞落實(shí)，房企流動(dòng)性顯著收緊，部分房企因此面臨經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)甚至出現(xiàn)暴雷。

貸款層面，自年初實(shí)施房地產(chǎn)貸款集中度管理制度以來(lái)，金融機(jī)構(gòu)向房地產(chǎn)市場(chǎng)投放貸款規(guī)模受到嚴(yán)格限制。到年中，經(jīng)過(guò)對(duì)上市銀行年報(bào)整理可以發(fā)現(xiàn)，目前多家銀行房貸額度緊張，部分銀行已經(jīng)超過(guò)標(biāo)準(zhǔn)線。受此影響，部分城市房貸利率持續(xù)上漲，部分銀行購(gòu)房貸款進(jìn)程放緩甚至中止。

土地層面，22個(gè)重點(diǎn)城市住宅用地采取“兩集中”和“一年三次”供應(yīng)政策落實(shí)到位，隨著政策的逐漸推進(jìn)落地，前兩輪出現(xiàn)了“冷熱不均”的局面。在首輪集中供地中，部分重點(diǎn)城市土地交易創(chuàng)下歷史新高，房企參與度明顯較高；而第二輪集中供地中，由于房企流動(dòng)性持續(xù)收緊，導(dǎo)致參拍積極性不足，多個(gè)城市多宗地塊出現(xiàn)無(wú)人報(bào)名流拍現(xiàn)象。為了緩解這種局面，8月10日自然資源部召開(kāi)了閉門(mén)會(huì)議對(duì)第二批次核心城市土地出讓政策進(jìn)行調(diào)整，各地積極響應(yīng)分別修訂土拍政策，降低拿地成本、鼓勵(lì)房企積極參與，增加市場(chǎng)活躍度。

整體來(lái)看，當(dāng)前市場(chǎng)調(diào)控陷入糾結(jié)期，一方面，是調(diào)控整體方向仍要保持收緊趨勢(shì)不改；另一方面，多家房企因流動(dòng)性收緊爆雷、多個(gè)城市土拍參與度不高也并非調(diào)控的最終目的，市場(chǎng)調(diào)控是為了規(guī)范市場(chǎng)而不是打壓。正是在這種糾結(jié)期，房地產(chǎn)市場(chǎng)格局正在發(fā)生劇烈變化，部分房企受政策變動(dòng)影響出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，而部分資金充足的房企正在彎道超車(chē)，讓我們從焦點(diǎn)研究院統(tǒng)計(jì)并發(fā)布的“2021年中國(guó)上市房企焦點(diǎn)指數(shù)（F30）”中一探究竟。

23家超千億，頭部房企優(yōu)勢(shì)凸顯。根據(jù)焦點(diǎn)研究院統(tǒng)計(jì)，2021年1至8月，躋身“中國(guó)領(lǐng)先級(jí)上市房企焦點(diǎn)指數(shù)（F30）”的企業(yè)中，其合同銷(xiāo)售金額的門(mén)檻是770.4億元（新力控股，02103.HK），超過(guò)千億的房企有23家。頭部房企優(yōu)勢(shì)凸顯，銷(xiāo)售額之間出現(xiàn)明顯斷層。具體來(lái)看，碧桂園（02007.HK）以5325.9億元的銷(xiāo)售額持續(xù)大幅領(lǐng)跑為第一陣營(yíng)，萬(wàn)科集團(tuán)（000002.SZ）、中國(guó)恒大（03333.HK）、融創(chuàng)中國(guó)（01918.HK）分列第二到四位，銷(xiāo)售額均在4000-4500億元之間，與碧桂園相比有近千億元差距，位列第二陣營(yíng)；第五位的保利發(fā)展（600048.SH）3742.1億元的銷(xiāo)售額位列第三陣營(yíng)，領(lǐng)先第六位的中海地產(chǎn)千億以上。中海地產(chǎn)以下的25家房企間差距并不明顯，未來(lái)這個(gè)陣營(yíng)間的競(jìng)爭(zhēng)會(huì)更劇烈。

碧恒萬(wàn)格局可能改寫(xiě)，部分房企正逆勢(shì)而上彎道超車(chē)。目前，中國(guó)恒大（03333.HK）資金鏈承壓遇經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，銷(xiāo)售額增長(zhǎng)阻力較大，1-8月銷(xiāo)售額同比下降2.7%至4386.5億元，與第四位融創(chuàng)中國(guó)（01918.HK）的差距僅有兩百多億元，且未來(lái)仍有下降可能。萬(wàn)科集團(tuán)（000002.SZ）1-8月銷(xiāo)售額同比增速僅有1.1%，且規(guī)模上僅領(lǐng)先融創(chuàng)中國(guó)（01918.HK）不到三百億元，未來(lái)也有被超車(chē)的可能。融創(chuàng)中國(guó)（01918.HK）1-8月銷(xiāo)售額同比增長(zhǎng)33.2%，突破4000億大關(guān)，距離前三的位置越來(lái)越近。融信中國(guó)（03301.HK）和正榮集團(tuán)（06158.HK）2020年在疫情影響下仍逆勢(shì)而上，進(jìn)入2021年兩家企業(yè)又將這一優(yōu)勢(shì)進(jìn)一步擴(kuò)大，1至8月銷(xiāo)售額同比增幅均近30%，帶動(dòng)企業(yè)排名持續(xù)上升，較上半年均前進(jìn)了3名。

低基數(shù)導(dǎo)致超九成房企同比出現(xiàn)增長(zhǎng)。根據(jù)焦點(diǎn)研究院統(tǒng)計(jì)，2021年1至8月30家上榜上市房企中，28家同比出現(xiàn)增長(zhǎng)，這是由于2020上半年受疫情影響房企銷(xiāo)售額基數(shù)普遍較低導(dǎo)致，不能被視為一種普遍可持續(xù)現(xiàn)象。其中，綠城集團(tuán)（03900.HK）同比增長(zhǎng)84.6%，佳兆業(yè)（01638.HK）、金地集團(tuán)（600383.SH）、首開(kāi)股份（600376.SH）和美的置業(yè)（03990.HK）同比增速在40%以上，以上5家企業(yè)具有一個(gè)共同特征，少數(shù)股東權(quán)益占比較高均在40%以上，綠城的占比已經(jīng)高達(dá)60%以上，不排除這5家企業(yè)通過(guò)加強(qiáng)合作開(kāi)發(fā)來(lái)提升自己的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。這種業(yè)績(jī)的提升也具有一定風(fēng)險(xiǎn)，一定程度上會(huì)對(duì)房企未來(lái)的結(jié)轉(zhuǎn)確認(rèn)營(yíng)收規(guī)模造成誤導(dǎo)。

時(shí)間已過(guò)三分之二，僅有不到三成房企完成目標(biāo)。根據(jù)焦點(diǎn)研究院的統(tǒng)計(jì)，2021年1至8月，躋身“中國(guó)領(lǐng)先級(jí)上市房企焦點(diǎn)指數(shù)（F30）”的企業(yè)中，22家公布了全年銷(xiāo)售目標(biāo)，按今年時(shí)間已過(guò)三分之二推算對(duì)比來(lái)看，僅有6家房企完成前8個(gè)月銷(xiāo)售目標(biāo)額，分別為首開(kāi)股份（600376.SH）、金地集團(tuán)（600383.SH）、正榮集團(tuán)（06158.HK）、融信中國(guó)（03301.HK）、美的置業(yè)（03990.HK）和旭輝集團(tuán)（00884.HK）。這其中，首開(kāi)、正榮和融信均是由于銷(xiāo)售目標(biāo)定的較低，所以目標(biāo)完成度高。而另一家完成度56.3%的綠城集團(tuán)（03900.HK）則由于將目標(biāo)定的較高，導(dǎo)致銷(xiāo)售額雖同比增長(zhǎng)84.6%，卻仍未完成前8個(gè)月的銷(xiāo)售目標(biāo)額。

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