斑馬消費 楊柘

2020年，融信中國業(yè)績下滑、債務風險釋放，老板歐宗洪毅然將旗下物業(yè)企業(yè)融信服務推向資本市場。

日前，融信服務更新上市招股書，繼續(xù)向港股發(fā)起沖擊。

融信服務的規(guī)模體量不大，且獨立運營能力弱、基本面不太理想，近3年里7成物業(yè)管理收入來自于融信中國。

在多家物企上市破發(fā)之時、融信中國已明確放緩發(fā)展的前提下，融信服務此番匆忙奔向港股，是福是禍？

業(yè)績增速放緩

5月4日，融信服務集團股份有限公司（簡稱：融信服務）更新向聯(lián)交所遞交上市招股書，繼續(xù)向資本市場發(fā)起沖擊。

公司主要為住宅及非住宅物業(yè)提供物管服務，和其他從地產(chǎn)母公司分拆的物業(yè)企業(yè)上市不同的是，從發(fā)展歷史來看，公司一開始就定位于融信中國（03301.HK）的兄弟企業(yè)。

2014年，融信中國實控人歐宗洪通過福州世歐間接獲得融信世歐物業(yè)50%股權。2016年又通過福建鼎誠收購融信世歐全部股權。一系列操作之后，融信世歐成為融信服務主體運營公司。啟信寶顯示，股權穿透之后，香港企業(yè)極致融享通過上海歐興途業(yè)持有融信世歐100%股權。

融信服務進入物管行業(yè)時間并不長，相比頭部企業(yè)在管面積過億平方米、營收百億級規(guī)模，公司目前的規(guī)模水平僅處于行業(yè)中下游。

據(jù)招股書數(shù)據(jù)，2018年-2020年，公司實現(xiàn)收入分別為4.13億元、5.18億元和7.50億元，同比分別增長56.82%、25.12%和44.79%；同期，公司實現(xiàn)純利分別為0.34億元、0.72億元和0.85億元，同比分別增長385.71%、111.65%和18.06%。（2017年純利為0.07億元）

公司到底和上市物業(yè)企業(yè)差距有多大，一組數(shù)據(jù)便可窺見：2020年，42家上市物業(yè)企業(yè)收入和凈利潤平均值分別為31.45億元、4.5億元，平均增速分別為36.6%、67.5%。

直到目前，公司還沒能擺脫融信中國這座靠山。2018年-2020年，公司通過向融信中國開發(fā)的項目提供物業(yè)管理服務，獲得收入分別為1.77億元、2.07億元和2.49億元，分別占各年物業(yè)管理服務收入的74.6%、72.6%和67.8%。

報告期內(nèi)，公司純利獲得高速增長，很大程度上得益于長三角地區(qū)服務面積的增長。

斑馬消費梳理發(fā)現(xiàn)，公司收入主要來自于海西地區(qū)和長三角地區(qū)。2018年-2020年，海西地區(qū)服務面積占比從92.8%降至63.5%，同期，長三角地區(qū)服務面積占比從7.2%躍至22.8%。

隨著長三角地區(qū)服務面積逐年上升，加之該地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展明顯優(yōu)于海西地區(qū)，一定程度上提升了公司的利潤空間。

中指院數(shù)據(jù)顯示，2019年，海西地區(qū)城鎮(zhèn)化率為61.6%、人均年可支配收入32149元，同期，長三角地區(qū)這一數(shù)據(jù)為71.1%、45551元。

從物業(yè)管理費用來看，長三角地區(qū)明顯高于海西地區(qū)：2019年，公司在海西地區(qū)和長三角地區(qū)住宅物業(yè)管理費平均每月每平方米分別為2.0元和2.3元。

不過，靠兄弟并非長久之事，公司自2016年拓展第三方服務，來自第三方開發(fā)商的在管面積從2018年的420萬平方米增至2020年754萬平方米，所獲收入從0.56億元升至1.02億元，所占公司物業(yè)管理收入比例從23.7%升至27.7%。

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經(jīng)營效率不高

融信服務從海西和長三角地區(qū)逐漸向全國擴張，目前已落地成都、鄭州和天津等地，其總部伴隨融信中國的全國擴張戰(zhàn)略遷至上海。

2020年底，公司擁有119個在管項目、91個簽約項目，在管面積1990萬平方米，總簽約面積3820萬平方米。根據(jù)中指院數(shù)據(jù)，公司2020年躍居全國百強物管行業(yè)第20位，今年躍升至第19位。

2018年-2020年，公司物業(yè)管理收入分別為2.37億元、2.85億元和3.67億元，2019-2020年同比分別增長20.25%和28.77%。

在物業(yè)管理行業(yè)，人效和坪效是考察企業(yè)經(jīng)營效率和水平的重要指標，融信服務的經(jīng)營水平尚在于中下游。

去年，公司雇員5342人，人均在管面積3725.20平方米，每平方米年收入18.46元，人均年貢獻收入14.04萬元。

物業(yè)管理企業(yè)因為勞動密集型特征，人員薪酬包括福利在內(nèi)的開支等是公司的重要支出部分。2020年，公司薪酬福利支出4.02億元，占比當年銷售成本的75.3%。當年，人均薪酬福利支出為7.53萬元/年。

靠著最近幾年收并購獲得在管規(guī)模迅速提升，頭部物管企業(yè)業(yè)績水平飛速增長，員工提能增效明顯。

2020年，在頭部物管企業(yè)里，碧桂園服務的員工最為輕松，人均年貢獻收入29.11萬元，人均在管面積2454.67平方米，每平方米年收入22.83元。不過因當年突增10萬員工，人均年度薪酬被拉低，僅為3.34萬元/人。

恒大物業(yè)、雅生活服務以及綠城服務，人均年貢獻收入分別為24.88萬元、17.95萬元和31.37萬元；人均在管面積分別為7101.6平方米、6709.85平方米和7865.63平方米；每平方米年收入分別為21.07元、17.29元和25.61元；人均年度薪酬分別為9.14萬元、7.27萬元和10.53萬元。

為應對不斷上升的人工成本，融信服務繼續(xù)實施對成本控制。公司在招股書里自曝，在報告期內(nèi)，未能全數(shù)繳納社會保險和住房公積金，將遭到監(jiān)管部門重罰。2018年-2020年，公司就此分別計提撥備70萬元、460萬元和1040萬元。

除此之外，公司未能及時為一項非住宅物業(yè)應用電費價格調整，因超額收取電費，已被處于10萬元罰款。