編輯 | 于斌

出品 | 潮起網(wǎng)「于見專欄」

北、上、廣、深不僅是一線城市，也是國內(nèi)樓市發(fā)展方向的風(fēng)向標(biāo)，今年下半年以來，上述幾個(gè)城市的各類銀行均出現(xiàn)了以下三個(gè)特點(diǎn)：一是銀行對(duì)貨款申請(qǐng)資質(zhì)審批趨嚴(yán)，二是貸款周期變長(zhǎng)及客戶排長(zhǎng)隊(duì)等待放款，三是存在對(duì)購買二手房暫時(shí)停貸的情況，除了一線城市，還有不少新一線城市，如杭州、南京、成都、武漢、西安等也出現(xiàn)了類似的特點(diǎn)。

個(gè)人住房貸款的發(fā)放節(jié)奏趨緩

在“房住不炒”政策的指引下，現(xiàn)在房地產(chǎn)調(diào)控的組合拳一波接著一波，每一擊都精準(zhǔn)打在樓市虛火的軟肋上，這些政策其中之一就是嚴(yán)控房貸。

房貸就像樓市的一道緊箍咒，緊張的房貸額度也反映了政策在從嚴(yán)，市場(chǎng)在收緊，具體表現(xiàn)在房貸上就是，一方面銀行能夠獨(dú)立支配的房貸資金數(shù)量在減少，另一方面銀行借助市場(chǎng)手段投放房貸資金的操作空間在減小。

文儀準(zhǔn)備今年購買結(jié)婚用房，因?yàn)樯钲陂_始實(shí)行二手房參考價(jià)制度，這意味著她買房需要支付更多的首付款，這讓她手里的資金更加捉襟見肘，向銀行申請(qǐng)購房貨款成為了目前唯一的解決辦法。

這段時(shí)間她跑了市區(qū)里的幾家銀行，但無論是國有大行，還是城商銀行，客戶經(jīng)理的回答都是，暫時(shí)沒有額度了，可以先登記排隊(duì)，具體放款時(shí)間不確定，估計(jì)時(shí)間快則三個(gè)月起，慢則至少要等半年以上，并且越是臨近年底，貸款額度就越緊張，不行的話只有明年再來申請(qǐng)。

文儀還同時(shí)感覺到銀行對(duì)首付資金的來源、個(gè)人的征信與貸款資質(zhì)的審核都較以前更加嚴(yán)格，即使是父母贈(zèng)與的購房款，銀行也要反復(fù)核實(shí)、仔細(xì)詢問，在已經(jīng)申請(qǐng)下來貨款的同事朋友中，征信良好，無欠款負(fù)債、貸款未還清記錄等情況的前提下，貸款的申請(qǐng)與發(fā)放相對(duì)要快一些。

收緊不等于停止，由于各銀行面臨的貸款額度緊張情況各不相同，除了房貸普遍推遲以外，有部分銀行暫緩了二手房貸款，還有部分銀行則全面暫緩了新房及二手房的貸款。

當(dāng)然，房貸的“松緊”與樓市的“冷熱”是成正比的，不同的城市、不同的銀行，房貸的情況是不一樣的，上述情況主要還是出現(xiàn)在房地產(chǎn)的熱點(diǎn)城市，其它的城市還沒有出現(xiàn)這種現(xiàn)象。

另外，出于防范風(fēng)險(xiǎn)方面的考慮，如果項(xiàng)目開發(fā)商是國內(nèi)房地產(chǎn)的知名或頭部企業(yè)，或者二手房交易服務(wù)方是比較有實(shí)力的二手房中介平臺(tái)或企業(yè)，相對(duì)來說購房者更容易申請(qǐng)獲得銀行的貸款額度。

房貸收緊表明調(diào)控力度在常態(tài)化

人民銀行在《2021年第二季度中國貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》中就指出，將牢牢堅(jiān)持“房住不炒”的定位，堅(jiān)持不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，堅(jiān)持穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，實(shí)施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度。

在這一思路的指引下，監(jiān)管部門也繼續(xù)加強(qiáng)了對(duì)信貸資金的嚴(yán)格管理，嚴(yán)查像經(jīng)營貸這類資金違規(guī)進(jìn)入樓市的問題，今年已連續(xù)對(duì)多家違規(guī)銀行開出了多張罰單。

為了防范系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)，提高銀行業(yè)應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)的能力，今年1月1日起，央行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》開始實(shí)行，該通知從政策制度層面對(duì)銀行的房地產(chǎn)貸款進(jìn)行了約束與規(guī)范，對(duì)房地產(chǎn)貸款在銀行貸款中的比例進(jìn)行了嚴(yán)格限制。

通知按照銀行的機(jī)構(gòu)類型，劃分了不同標(biāo)準(zhǔn)的房地產(chǎn)貸款集中度，一共分為五檔，其中第一檔為中資大型銀行，包括六大國有銀行，房地產(chǎn)貸款與個(gè)人住房貸款占比上限分別為40%和32.5%；第二檔中資中型銀行的占比上限分別為27.5%和20%。

按照這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，近期招商銀行發(fā)布的2021年中期報(bào)告的數(shù)據(jù)顯示，其房地產(chǎn)貸款與個(gè)人住房貸款分別占比32.22%和24.71%，招商銀行屬于中資中型銀行，所以其上述兩項(xiàng)指標(biāo)均已經(jīng)超過了規(guī)定的上限，需要嚴(yán)格控制貨款發(fā)放額度，這也從一個(gè)側(cè)面說明了下半年貸款額度緊張的原因。

這個(gè)規(guī)定既相當(dāng)于給銀行業(yè)裝了一個(gè)天花板，也是加了一個(gè)保護(hù)罩，今年各銀行的個(gè)人住房貸款占比開始普遍下降，包括招商銀行在內(nèi)，目前有10家銀行的個(gè)人住房貸款占比超限，還有一些銀行則接近于這個(gè)監(jiān)管“紅線”。

為了給超標(biāo)銀行以足夠的整改與調(diào)整時(shí)間，避免對(duì)一個(gè)城市的房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)帶來負(fù)面影響，這個(gè)規(guī)定還設(shè)置了2-4年的較為充裕的過渡期，讓超標(biāo)的銀行有時(shí)間逐年消化完存量部分。

現(xiàn)在無論是購房者，還是炒房者，要想獲得買房貸款的難度都增大了，不僅房貸額度縮小，到賬時(shí)間也會(huì)延長(zhǎng)。

在貸款周期延長(zhǎng)的同時(shí)，房貸加息潮也開始了，根據(jù)融360大數(shù)據(jù)研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年陸續(xù)有30多個(gè)城市的房貸利率同比上漲，不少城市提升后的首套房或二套房的貨款利率普遍在接近6%或以上。

嚴(yán)控買房貸款比例，加上逐步上調(diào)的房貸利率，正在成為限制高杠桿炒房的殺手锏，在穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期、抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度方面起到了立竿見影的效果。

受到這兩個(gè)因素的影響，購房者由于囊中羞澀，看房買房的熱情開始減弱，開發(fā)商或房主擔(dān)心資金不能按預(yù)期回籠，也開始提高支付門檻，要求購房者增加首付款或者能夠全款支付購房款。

房地產(chǎn)公司及其上游供應(yīng)商也或多或少地受到了的影響，由于今年銀行放款相較往年變慢，導(dǎo)致開盤項(xiàng)目的房款沒有及時(shí)收回到位，給公司資金的周轉(zhuǎn)帶來了一些困難，二手房中介公司則面臨著市場(chǎng)低迷、交易量下滑、營收減少的窘境。

進(jìn)一步保障剛需遏制投機(jī)

一個(gè)充滿炒作與投機(jī)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，只能加劇消費(fèi)者的恐慌入市情緒，非理性搶購住房只會(huì)提前透支社會(huì)的消費(fèi)能力，增加家庭的整體負(fù)債，削弱消費(fèi)對(duì)經(jīng)濟(jì)的內(nèi)需拉動(dòng)作用。

樓市調(diào)控的目的就是抑制住房地產(chǎn)市場(chǎng)的虛火，只有一個(gè)健康穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場(chǎng)，才能有效降低可能出現(xiàn)的金融與系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，從各方面充分發(fā)揮消費(fèi)對(duì)經(jīng)濟(jì)的重要拉動(dòng)作用。

打擊投機(jī)取巧的炒房者，控制房貸的規(guī)模與增速也是樓市調(diào)控的諸多手段之一，但不能否認(rèn)的是，目前的房貸收緊措施也會(huì)使真正的剛需不同程度地受到影響。

既要遏制投機(jī)，又不能誤傷剛需，在后續(xù)的房貸政策中，銀行更要嚴(yán)格控制好貨款額度，進(jìn)一步細(xì)化與完善操作流程，合理運(yùn)用大數(shù)據(jù)分析技術(shù)精準(zhǔn)畫像，把剛需與炒家嚴(yán)格區(qū)分開來，把房貸資源全面向剛需買家傾斜，才能最大程度地確保剛需的購房需求和樓市的長(zhǎng)期健康發(fā)展。

同時(shí)還要從房貸資金流向的監(jiān)管入手，加強(qiáng)對(duì)房貸資金使用情況的監(jiān)督檢查，查找房貸資金的違規(guī)流向，嚴(yán)格禁止房貸資金被銀行挪作他用，防止本該流向剛需購房者的資金，被轉(zhuǎn)移到開發(fā)商或炒房者的手中，要盡全力滿足剛需購房者或改善性的住房需求。

對(duì)各個(gè)城市出現(xiàn)的房貸資金緊張問題，監(jiān)管部門應(yīng)當(dāng)分析問題產(chǎn)生的原因，對(duì)違反政策與要求的放貸進(jìn)行追責(zé)問責(zé)，通過嚴(yán)格把握住風(fēng)險(xiǎn)關(guān)口，防止資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，只有如此，才能穩(wěn)定住樓市調(diào)控的效果，避免市場(chǎng)陷入資金緊張與恐慌購房的惡性循環(huán)。

目前看來，房地產(chǎn)貸款集中度管理制度也正初現(xiàn)成效，房地產(chǎn)貸款增速在逐步下降，銀保監(jiān)會(huì)的數(shù)據(jù)顯示，到今年7月末，房地產(chǎn)貸款增速為8年來新低，銀行業(yè)房地產(chǎn)貸款同比增長(zhǎng)8.7%，低于各項(xiàng)貸款增速3個(gè)百分點(diǎn)，上海、深圳等風(fēng)向標(biāo)城市8月份都已經(jīng)出現(xiàn)了量?jī)r(jià)齊跌的趨勢(shì)，并且這個(gè)幅度環(huán)比同比都還不小。

短期內(nèi)額度緊張?jiān)谒y免，當(dāng)銀行通過逐步規(guī)范信貸審核與發(fā)放流程，把炒房客擋在申請(qǐng)貸款的門外，那些真正想買房的剛需購房者才會(huì)有更順暢、更快捷的貸款通道，這樣也有助于保障房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期、平穩(wěn)、健康發(fā)展。

結(jié)語

「于見專欄」認(rèn)為，樓市從嚴(yán)調(diào)控一定是未來幾年的主旋律，一個(gè)穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場(chǎng)，從微觀上講，帶來的是健康與均衡的全民家庭消費(fèi)支出，從宏觀來看，會(huì)推動(dòng)國內(nèi)經(jīng)濟(jì)內(nèi)循環(huán)向著合理與有序的方向發(fā)展。

當(dāng)進(jìn)一步規(guī)范了房貸資金的正確使用，就能穩(wěn)定住房?jī)r(jià)的走勢(shì)與消費(fèi)者的購房預(yù)期，不讓過高的房?jī)r(jià)影響到經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大環(huán)境，同時(shí)也能推動(dòng)經(jīng)濟(jì)向著可持續(xù)、高質(zhì)量的方向發(fā)展，為順利實(shí)現(xiàn)共同富裕的任務(wù)與目標(biāo)打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。