韓國房價在過去幾年中一直處于快速上漲的狀態(tài)，尤其是在2016年至2019年期間，房價漲幅更是驚人。然而，隨著全球經濟的放緩和韓國國內政策的收緊，韓國房價開始出現下跌趨勢。首爾作為韓國的首都和經濟中心，房價的下跌幅度更是驚人。

韓國樓市當前現狀

從2022年下半年開始，韓國全國公寓入住率已經下降到70%以下。即便在首爾最繁華的地段，房屋也變得不緊俏了。一邊是房屋大量空置，一邊是央行史無前例的加息政策。

曾經，首爾江南區(qū)這個著名的富人區(qū)是全韓房價最高的地方，一套面積僅25平方米的公寓，售價高達32億韓元，但現在同樣的戶型售價降了8.5億韓元。附近其它高級住宅區(qū)也有多個公寓在降價出售，最高降幅達到了10億韓元。

從2022年4月至2023年1月，韓國央行已緊跟美聯儲的步伐，連續(xù)7次加息，創(chuàng)下歷史紀錄。樓市也受到影響，一路下行。截至目前，韓國房價已經連續(xù)9個月下跌，基準房價同比下降18.6%。

因此，廣東省創(chuàng)新戰(zhàn)略研究會高級研究員駱仁童表示，投資者應保持謹慎，并在做出決策時考慮到市場的不確定性和長期可持續(xù)性，以確保投資的穩(wěn)健性。

這樣的趨勢蔓延到首爾的富人區(qū)。很多手握多套房的有錢人，現在寧愿降價幾億韓元，也急著把房子脫手。房產政策委員表示，由于上調基準利率帶來的貸款負擔等原因，即便是在住宅需求較高的江南區(qū)，住宅價格也呈現下降的趨勢。

為了促銷，韓國地產開發(fā)商們甚至在廣告里承諾買房子，送奔馳車。即便如此，對大部分普通人來說，這個價格仍然是高不可攀的。很多人擔心，韓國的“房地產衰退”即將到來，而且大有超越2008年金融危機的態(tài)勢。國際貨幣組織也警告稱，亞洲地產泡沫離破滅僅一步之遙，尤其是韓國。

遺憾的是，韓國政府并沒有對策應對，相反還采取對全租房詐騙的對策，導致大量房東因還不起錢而緊急出逃。留下的房客走投無路，甚至選擇輕生。

造成韓國樓市崩盤的原因

從行業(yè)分析的角度來看，韓國房價暴跌的原因是多方面的，但關鍵在于獨特的“全租房”制放大了金融風險。全租房，又稱“傳貰房”，是韓國獨有的一種租房方式。這表面看是租房模式，但本質是一種貸款。

在這種模式下，租客可以借給房東一筆錢，一般是房價的50%-80%,房子就能免費住。兩年后，房東還錢，租客還房，兩清。這種裂變式的玩法使得全國大部分房子集中在少數人手中，樓市越來越熱。很多炒房客短時間就可以累積到幾十甚至上百套房子，相當于用房子做抵押，從租客手里貸款，拿到本金然后再去放貸。

這個游戲想繼續(xù)下去，必須滿足2個條件：一是利率保持低位，二是房價永遠上漲。這是個惡性循環(huán)，同時疊加了其他的因素影響，加劇了惡化的程度：

其一，過去5年韓國房價平均漲幅80%，僅次于香港，是全球最熱的地區(qū)之一。這主要是由于海外炒家的推波助瀾和以全租房為紐帶的炒房體系。

其二，韓國經濟是高度外向型經濟體，今年出口嚴重衰退，連帶波及整體經濟，國民購買力下降導致房地產供應過剩。

其三，美聯儲頻繁加息導致涌入亞洲的熱錢回流，房地產遭遇錢荒，隨著利率上升和房價泡沫的破裂，韓國房價開始暴跌。

韓國樓市的未來會怎么樣？

韓國樓市未來的情況不容樂觀。野村證券預測房價將比2009~2014年金融危機之后的房地產市場降溫更為猛烈，引發(fā)連鎖反應。已經出現了一些跡象：和房地產相關的家裝家具業(yè)正在陷入生存危機，房地產中介行業(yè)也在受到波及。同時，房價驟降還將影響個人消費，導致經濟陷入更深的衰退。

在這種情況下，韓國央行仍然認為房地產市場的調整是可控的，但經濟學家警告稱韓國更進一步的房地產衰落就在眼前。利率上升、資金斷裂、房東們的美夢破碎等問題也日益凸顯?，F在的韓國人也不再熱衷買房了，而沒房的年輕人們依然沒有出路。

為了應對房價下跌和經濟衰退的雙重隱憂，韓國政府計劃通過建設統(tǒng)租房來緩解房地產市場的壓力。但是，這種做法也存在租金上漲的風險，因為政府成為了壟斷市面絕大多數租房的房東。

因此，從整個行業(yè)的角度來看，韓國樓市的未來充滿不確定性。政府需要采取措施來穩(wěn)定房地產市場，同時也需要關注個人消費和經濟增長的問題。

中國會被傳染嗎？

最近，深圳的統(tǒng)租房事件引起了廣泛關注。政府來做房東或許可以避免重演韓國樓市的悲劇。

中國的土地供應機制和傳統(tǒng)觀念共同影響了樓市的供需關系。廣東省創(chuàng)新戰(zhàn)略研究會高級研究員駱仁童解讀到，政府掌控土地供應，通過出讓土地獲得財政收入，導致土地成本高昂，進而導致房價上漲。此外，中國人的傳統(tǒng)觀念也是影響樓市的重要原因。

中國樓市目前存在部分城市房價回落的情況，與韓國本次樓市相似點在于，這些城市人口凈流出明顯，且人口支撐較為薄弱，在上一波房價上漲周期中投機色彩較濃。

然而，中國樓市與韓國最大的不同在于，中國通過打擊諸如“首付貸”等金融工具來控制房價過快上漲，同時一線城市房價總體穩(wěn)定，因此系統(tǒng)性金融風險引發(fā)樓市崩盤可能性并不高。

為了維護房地產市場的基本穩(wěn)定，應從整體上考慮，避免過度依賴房地產來促進經濟增長?！斗康禺a需要“新發(fā)展模式”，商品房預售制該不該取消？》

同時，應加強對房地產市場的監(jiān)管，遏制房價過度上漲，避免出現類似韓國的樓市泡沫?！度鎸崿F不動產統(tǒng)一登記，將產生哪些方面的影響？》

此外，應采取措施保護普通民眾的利益，避免他們在房價暴跌后承擔過大的風險和損失?！斗慨a稅試點來了，會產生哪些方面的影響？》

總的來說，中國樓市需要保持穩(wěn)定，避免過度波動，以維護普通民眾的財富和整體經濟的健康發(fā)展。

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