上周末克而瑞公布了今年一季度各家房企的銷售榜單，其中百?gòu)?qiáng)房企一季度全口徑銷售金額為16,279億，同比下降47.1%，近乎腰斬。

但與此同時(shí)，我們看到最近地產(chǎn)股卻成為了市場(chǎng)上最炙手可熱的板塊，特別是今天的港股市場(chǎng)，眾多內(nèi)房股和物業(yè)股漲幅紛紛超過(guò)了10%，華潤(rùn)、保利、綠城已經(jīng)陸續(xù)在今年創(chuàng)出了歷史新高，很多不關(guān)注地產(chǎn)股的朋友們對(duì)這種現(xiàn)象肯定一臉懵逼。

但如果你像小七這樣長(zhǎng)期跟蹤地產(chǎn)股，且近年來(lái)一直將地產(chǎn)作為第一重倉(cāng)行業(yè)來(lái)持有，那對(duì)這輪行情應(yīng)該并不會(huì)感到意外，在我看來(lái)，地產(chǎn)走強(qiáng)無(wú)外乎兩大原因，一是政策面反轉(zhuǎn)，二是市場(chǎng)份額重新洗牌。

政策面反轉(zhuǎn)自不必多說(shuō)，從去年四季度央行授意加快按揭貸款發(fā)放速度，到今年2月山東菏澤率先打響降低首付比例的第一槍，再到最近各大城市接二連三地出臺(tái)各類房地產(chǎn)刺激政策，整個(gè)地產(chǎn)業(yè)的政策面相比去年上半年的高壓態(tài)勢(shì)已經(jīng)徹底反轉(zhuǎn)，背后的原因當(dāng)然是今年穩(wěn)增長(zhǎng)、穩(wěn)就業(yè)目標(biāo)壓力山大，而地產(chǎn)占GDP比例極高，帶動(dòng)就業(yè)數(shù)量極大。

第二大邏輯就是我過(guò)去一年提過(guò)無(wú)數(shù)次的房地產(chǎn)市場(chǎng)份額重新洗牌，觀察下面的銷售榜就可以發(fā)現(xiàn)，過(guò)去幾年長(zhǎng)期霸占榜單前十的恒大、綠地、世茂已經(jīng)退居二線，取而代之的是金地、綠城、龍湖等穩(wěn)健型房企。

而且隨著時(shí)間的推移，這些優(yōu)質(zhì)房企的市場(chǎng)份額還會(huì)持續(xù)上升，就拿我目前持有的四家地產(chǎn)股舉例，雖然一季度Top100房企銷售金額整體下滑47%，但保利、金地、華潤(rùn)、萬(wàn)科一季度的銷售金額分別同比下降27%、34%、28%、42%，遠(yuǎn)低于市場(chǎng)整體的下滑幅度。

更為重要的是，隨著那些激進(jìn)民企的出清，整個(gè)拿地端的競(jìng)爭(zhēng)也會(huì)更加平緩，土地溢價(jià)率變得更低，房企的毛利率自然會(huì)企穩(wěn)回升。

另外對(duì)于今年一季度近乎腰斬的銷售金額，我認(rèn)為不必過(guò)于驚慌，因?yàn)?020年疫情的延后效應(yīng)以及2021年開(kāi)年一線城市房?jī)r(jià)的快速上漲，讓2021年1-6月創(chuàng)造了中國(guó)房地產(chǎn)史上最瘋狂的半年銷售數(shù)據(jù)，7月在各種民企陸續(xù)暴雷以及按揭貸款從緊發(fā)放后，銷售數(shù)據(jù)迅速急轉(zhuǎn)直下，一直延續(xù)到了今年一季度。

所以說(shuō)去年上半年的基數(shù)會(huì)非常高，同比數(shù)據(jù)難看也非常正常，今年的銷售數(shù)據(jù)肯定是前低后高，和去年正好相反，這時(shí)候我們更應(yīng)該關(guān)心各家房企的相對(duì)數(shù)據(jù)，尋找行業(yè)的alpha，那些暴雷民企的大量市場(chǎng)份額未來(lái)必然是會(huì)被優(yōu)秀房企瓜分干凈的，而我們的選擇就是堅(jiān)守行業(yè)的贏家。