1月房?jī)r(jià)為何出現(xiàn)明顯反彈

2月23日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布2021年1月70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況。從全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)看，2021年1月，70個(gè)大中城市中有53個(gè)城市的新建商品住宅價(jià)格上漲，較去年12月增加11個(gè)；二手房方面，70個(gè)大中城市中房?jī)r(jià)上漲的城市數(shù)量有49個(gè)，較去年12月同樣增加11個(gè)。

那么，1月份房?jī)r(jià)是如何出現(xiàn)比較明顯的反彈的呢？業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，主要是兩個(gè)方面原因：一是一線城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)了比較明顯的反彈，二是二手房?jī)r(jià)格出現(xiàn)比較明顯上漲。一線城市帶動(dòng)整體房?jī)r(jià)的明顯反彈，二手房帶動(dòng)一線城市房?jī)r(jià)的明顯上漲。數(shù)據(jù)顯示，1月份，4個(gè)一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.6%，漲幅比上月擴(kuò)大0.3個(gè)百分點(diǎn)。其中，北京、上海、廣州和深圳分別上漲0.5%、0.6%、1.0%和0.3%。二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲1.3%，漲幅比上月擴(kuò)大0.7個(gè)百分點(diǎn)。其中，北京、上海、廣州和深圳分別上漲0.9%、1.3%、1.4%和1.7%。不難看出，上海是1月份房?jī)r(jià)反彈最為明顯的城市，無(wú)論是新房?jī)r(jià)格還是二手房?jī)r(jià)格，漲幅都超過(guò)了1%，這在近年來(lái)是不多見的。尤其在房?jī)r(jià)已經(jīng)步入相對(duì)穩(wěn)定以來(lái)，新房和二手房?jī)r(jià)格漲幅都超過(guò)1%的現(xiàn)象確實(shí)很少見。

應(yīng)當(dāng)說(shuō)，業(yè)內(nèi)人士的分析沒有錯(cuò)，一線城市和二手房?jī)r(jià)格確實(shí)是1月份房?jī)r(jià)上漲的主要原因。但是，卻不是根本原因，或深層次原因。真正導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲的原因，特別是一線城市房?jī)r(jià)上漲的原因，還是投資與炒作，其中，銀行資金變相流入樓市，個(gè)人住房貸款上漲仍然偏快，是不可忽視的重要原因之一。

央行公布的數(shù)據(jù)顯示，2020年末，銀行本外幣住戶經(jīng)營(yíng)性貸款余額為13.62萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)20%，全年增加2.27萬(wàn)億元。住戶經(jīng)營(yíng)性貸款增加2.27萬(wàn)億，可是一個(gè)不小的數(shù)據(jù)。這些貸款，真的都運(yùn)用到經(jīng)營(yíng)中去了嗎？都是誰(shuí)在使用這些經(jīng)營(yíng)性貸款呢？顯然，銀行是說(shuō)不清的，也是不想說(shuō)清的。因?yàn)椋瑢?duì)銀行來(lái)說(shuō)，只要住戶是以“合法”的身份把錢拿去，至于干什么用，銀行一般不會(huì)管。尤其在監(jiān)管機(jī)構(gòu)對(duì)銀行發(fā)放涉房貸款監(jiān)管越來(lái)越嚴(yán)、而銀行又很喜歡發(fā)放涉房貸款的情況下，就更會(huì)對(duì)住房的經(jīng)營(yíng)性貸款使用情況睜一只眼、閉一只眼。在銀行看來(lái)，將貸款用于住房投資怎么都比用于企業(yè)經(jīng)營(yíng)安全得多。只是，卻會(huì)使貸款的結(jié)構(gòu)性、合理性、科學(xué)性越來(lái)越差，對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支持效率越來(lái)越低。

對(duì)相當(dāng)一部分銀行來(lái)說(shuō)，在自身利益與全局利益問(wèn)題上，考慮自身利益的會(huì)更多一些。不然，決策層和管理層也不要反復(fù)強(qiáng)調(diào)增強(qiáng)貨幣政策的暢通機(jī)制了，也不要對(duì)涉房貸款設(shè)置兩個(gè)比例了。正是因?yàn)椴糠帚y行的大局觀念還不是很強(qiáng)，還過(guò)度考慮自身利益和眼前利益，監(jiān)管機(jī)構(gòu)對(duì)商業(yè)銀行貸款的合法性和規(guī)范性才監(jiān)管得越來(lái)越嚴(yán)。即便如此，貸款流向房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)象仍然比較嚴(yán)重。其中，住戶經(jīng)營(yíng)性貸款的使用不當(dāng)、中途轉(zhuǎn)向，就是最為突出的問(wèn)題之一，也是經(jīng)營(yíng)性貸款新增量很大，對(duì)經(jīng)營(yíng)的影響效果不佳的主要原因之一。到底有多少經(jīng)營(yíng)性貸款轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)了，監(jiān)管機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)來(lái)一次全面調(diào)查，一旦發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，就要嚴(yán)厲查處。

毫無(wú)疑問(wèn)，住戶的經(jīng)營(yíng)性貸款轉(zhuǎn)道到房地產(chǎn)，是導(dǎo)致1月份房?jī)r(jià)出現(xiàn)明顯反彈不可忽視的重要原因之一，也是銀行在對(duì)經(jīng)營(yíng)性貸款使用方向監(jiān)督、使用效率跟蹤不到位的表現(xiàn)之一，對(duì)這個(gè)問(wèn)題，必須引起高度重視。

與經(jīng)營(yíng)性貸款流入房地產(chǎn)市場(chǎng)相適應(yīng)，個(gè)人住房貸款的持續(xù)快速增長(zhǎng)，也是導(dǎo)致1月份房?jī)r(jià)反彈非常重要的原因之一。數(shù)據(jù)顯示，截至2020年末，我國(guó)個(gè)人住房貸款余額34.44萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)14.6%。這又是一個(gè)非常驚人的數(shù)據(jù)，新增的個(gè)人住房貸款達(dá)到4、5萬(wàn)億，這樣一個(gè)規(guī)模，又怎能不成為房?jī)r(jià)上漲的重要支撐呢。尤其值得關(guān)注的是，在個(gè)人住房貸款中，到底有多少是剛性需求，又有多少是改善性需求，還有多少是既非剛性、也非改善性需求的，顯然，對(duì)房?jī)r(jià)的影響也是非常大的。1月份的房?jī)r(jià)反彈，不排除有這方面的因素。

有人也在分析，認(rèn)為二手房?jī)r(jià)格上漲與學(xué)區(qū)房有比較大的關(guān)系。這有點(diǎn)牽強(qiáng)，因?yàn)?，學(xué)區(qū)房年年都是一樣，不可能今年變得特別嚴(yán)重。而從上海二手房?jī)r(jià)格上漲的情況來(lái)看，明顯是二手房房主抱團(tuán)漲價(jià)，以及中介、炒家參與其中帶來(lái)的。在這樣的情況下，就沒有必要把眼睛盯在學(xué)區(qū)房等表層原因上，而要緊盯炒房和住房的過(guò)度投資。深圳對(duì)利用離婚手段投資和炒作住房的行為進(jìn)行嚴(yán)厲監(jiān)管，就是遏制房?jī)r(jià)上漲的重要手段之一。上海等地面對(duì)房?jī)r(jià)上漲，也出臺(tái)了相關(guān)政策，都是看到房?jī)r(jià)上漲問(wèn)題的姿態(tài)。近一段時(shí)間以來(lái)，也成了樓市調(diào)控政策出臺(tái)的密集期。