作者 | 王澤紅

出品 | 焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)

“一家上市公司規(guī)模如何，從業(yè)績(jī)會(huì)召開(kāi)的時(shí)間長(zhǎng)短，就可以看出來(lái)”，一位投資人說(shuō)道。

雖是一句玩笑話，但并不是沒(méi)有道理。華潤(rùn)置地（01109.HK）就是一個(gè)例子，2020年實(shí)現(xiàn)簽約額2850.3億元，超額完成全年2620億元的銷售目標(biāo)，而且自2017年重回行業(yè)前十之后，持續(xù)位列前十行列。

3月30日召開(kāi)的2020年度業(yè)績(jī)會(huì)長(zhǎng)達(dá)一個(gè)半小時(shí)，如果將電話媒體會(huì)也算在內(nèi)，至少兩小時(shí)以上，遠(yuǎn)高于大多數(shù)房企一小時(shí)左右的場(chǎng)時(shí)。

這對(duì)于一眾高管是一種考驗(yàn)，出席業(yè)績(jī)會(huì)的有五人，分別是總裁李欣、首席運(yùn)營(yíng)官?gòu)埓鬄?、首席?zhàn)略官謝驥、首席財(cái)務(wù)官郭世清和華潤(rùn)萬(wàn)象生活總裁喻霖康，但是面對(duì)投資者和媒體的連串發(fā)問(wèn)，他們的應(yīng)答輕松自信。

主要得益于華潤(rùn)置地交出了一份漂亮的成績(jī)單，全年錄得營(yíng)業(yè)額1796億元，同比增長(zhǎng)21.2%； 毛利約554億元，綜合毛利潤(rùn)率30.9%；歸母凈利潤(rùn)298.1億元，同比增長(zhǎng)3.6%；核心凈利潤(rùn)241億元，同比上漲11.6%。

“十四五”期間，華潤(rùn)置地進(jìn)一步優(yōu)化業(yè)務(wù)架構(gòu)，構(gòu)建了“3+1”一體化組合業(yè)務(wù)模式，“3”即以住宅、公建為主的開(kāi)發(fā)銷售業(yè)務(wù)，以購(gòu)物中心、寫(xiě)字樓和酒店為主的經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)，以及以萬(wàn)象生活（01209.HK）為核心的輕資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)；“1”是圍繞城市建設(shè)與運(yùn)營(yíng)、長(zhǎng)租、康養(yǎng)、產(chǎn)業(yè)、影業(yè)和教育等業(yè)態(tài)為主的生態(tài)圈要素型業(yè)務(wù)。

業(yè)績(jī)會(huì)上的問(wèn)與答，也主要是針對(duì)這些多元業(yè)務(wù)展開(kāi)。相比于上述各項(xiàng)核心財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的綜合性，管理層似乎更喜歡對(duì)單塊業(yè)務(wù)進(jìn)行闡述，如數(shù)家珍一樣，各個(gè)板塊的業(yè)績(jī)表現(xiàn)，更加細(xì)化的從郭世清口中緩緩而出：

2020年，開(kāi)發(fā)銷售型業(yè)務(wù)結(jié)算收入1571億元，按年增長(zhǎng)23.5%，深圳、沈陽(yáng)、青島、蘇州和重慶五個(gè)城市結(jié)算收益貢獻(xiàn)35%；經(jīng)營(yíng)不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)收益127.9億元，同比增長(zhǎng)4.5%，其中購(gòu)物中心租金收入貢獻(xiàn)79%，達(dá)100.9億元。

對(duì)于這兩大板塊的表現(xiàn)，郭世清很滿意，2850億元的總簽約額中，權(quán)益簽約額高達(dá)1860億元，同比增長(zhǎng)14%。特別是45個(gè)核心購(gòu)物中心的租金收入，首次突破百億元，按年增長(zhǎng)7.2%，出租率維持94.7%高位，疫情影響之下，這殊為不易。

兩個(gè)小目標(biāo)

“十四五”期間，華潤(rùn)置地對(duì)這兩塊業(yè)務(wù)設(shè)定了目標(biāo)：預(yù)計(jì)到“十四五”末期，將在2020年基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)權(quán)益簽約額和租金收入雙翻番。

具體估算，華潤(rùn)置地在2025年權(quán)益簽約額將達(dá)3720億元，包括購(gòu)物中心、酒店和寫(xiě)字樓在內(nèi)的經(jīng)營(yíng)不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)租金收入將達(dá)256億元。

李欣將此稱之為“十四五”的兩個(gè)小目標(biāo)。

對(duì)于完成這兩個(gè)目標(biāo)，李欣信心滿滿。豐厚的土儲(chǔ)和購(gòu)物中心既深且厚的護(hù)城河，是他的底氣來(lái)源。

截至2020年底，華潤(rùn)置地開(kāi)發(fā)銷售型業(yè)務(wù)土儲(chǔ)面積達(dá)5821萬(wàn)平方米，2020年新增土儲(chǔ)面積1492萬(wàn)平方米，其中權(quán)益土儲(chǔ)面積1148萬(wàn)平米，新增土儲(chǔ)面積權(quán)益比提高至77%。經(jīng)營(yíng)不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)方面，土儲(chǔ)面積達(dá)988萬(wàn)平方米，購(gòu)物中心占比59%，已開(kāi)業(yè)萬(wàn)象系列購(gòu)物中心45個(gè)，儲(chǔ)備項(xiàng)目57個(gè)。

總體來(lái)看，華潤(rùn)置地總土地儲(chǔ)備達(dá)6809萬(wàn)平方米，可保障未來(lái)3-5年發(fā)展。

多元拿地護(hù)航

2021年，華潤(rùn)置地將銷售目標(biāo)定為3150億元，相比2020年僅增長(zhǎng)10.51%，這是一個(gè)很保守的目標(biāo)。

據(jù)郭世清透露，華潤(rùn)置地2021年可售貨源5057億元，其中一二線占比高達(dá)81%，住宅產(chǎn)品占比達(dá)69%，新推可售資源占比62%。以此推算，只要轉(zhuǎn)化率達(dá)到62%即可實(shí)現(xiàn)全年銷售目標(biāo)。

而且，其2020年末已簽未結(jié)開(kāi)發(fā)銷售型業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)額2728億元，其中1576億元計(jì)劃于2021年內(nèi)結(jié)算。不難看出，華潤(rùn)置地未來(lái)三年可結(jié)算面積較高，是實(shí)現(xiàn)權(quán)益簽約額小目標(biāo)翻番的一大保障。

更重要的是，華潤(rùn)置地的拿地優(yōu)勢(shì)在加強(qiáng)。在過(guò)往期間，華潤(rùn)在土地獲取方面，堅(jiān)持兩條腿走路，一方面是在公開(kāi)市場(chǎng)招拍掛，另一方面是通過(guò)靈活的、多元化渠道拿地，包括收并購(gòu)、TOD、產(chǎn)業(yè)勾地、集體用地等方式。

在“三道紅線”和“集中供地”相繼出臺(tái)后，華潤(rùn)置地的優(yōu)勢(shì)將更加明顯。按照“三道紅線”標(biāo)準(zhǔn)來(lái)看，華潤(rùn)置地剔除預(yù)收賬款后資產(chǎn)負(fù)債率59.7%，凈負(fù)債率33.3%，現(xiàn)金短債比2.23倍，“三線四檔”全綠。

“集中供地”政策出臺(tái)后，華潤(rùn)置地的財(cái)務(wù)優(yōu)勢(shì)，在公開(kāi)市場(chǎng)拿地方面將會(huì)得到凸顯。在李欣看來(lái)，這是華潤(rùn)置地的拿地窗口期。

多元化拿地方面，其渠道也在進(jìn)一步拓寬，新增了城市更新、城市代建運(yùn)營(yíng)等方式?！敖刂?020年底，重點(diǎn)推進(jìn)舊改項(xiàng)目是17個(gè)，總開(kāi)發(fā)量2600萬(wàn)平方米，貨值2100億元?！崩钚劳嘎兜溃@將是華潤(rùn)置地未來(lái)五年重要的土儲(chǔ)來(lái)源。

另外便是華潤(rùn)置地協(xié)同控股公司所獲取的資源，2020年沈陽(yáng)熱電廠項(xiàng)目便是華潤(rùn)置地通過(guò)協(xié)同的方式獲取的，可售貨值164億元，銷售毛利率達(dá)30%。

以豐厚土儲(chǔ)為基礎(chǔ)，通過(guò)兩條腿走路的拿地方式持續(xù)加大土儲(chǔ)增量，這是華潤(rùn)置地實(shí)現(xiàn)權(quán)益簽約額翻番的護(hù)航之道。

加固商業(yè)護(hù)城河

而在實(shí)現(xiàn)租金收入翻番的目標(biāo)上，華潤(rùn)置地的方式是將頭部效應(yīng)進(jìn)一步放大，將其原本的護(hù)城河修的更深更寬。

購(gòu)物中心、寫(xiě)字樓和酒店是租金收入的核心來(lái)源。

在購(gòu)物中心方面，華潤(rùn)置地綜合實(shí)力已位列行業(yè)第一，萬(wàn)象城、萬(wàn)象天地和萬(wàn)象匯三條產(chǎn)品線差異化發(fā)展，45家在營(yíng)購(gòu)物中心中，36家零售額名列城市前三，其中19家零售額城市排名第一；在營(yíng)加儲(chǔ)備項(xiàng)目超過(guò)100個(gè)，面積超過(guò)1100萬(wàn)平米。

“十四五”期間，這個(gè)規(guī)模體量會(huì)進(jìn)一步擴(kuò)大。截至2025年末，華潤(rùn)置地預(yù)計(jì)在營(yíng)購(gòu)物中心數(shù)量超過(guò)100個(gè)，總面積超過(guò)1100萬(wàn)平米，其中一二線核心城市占比達(dá)77%，四大核心城市群占比超50%，實(shí)現(xiàn)深耕城市20個(gè)。

寫(xiě)字樓和酒店方面，也會(huì)擴(kuò)容。目前，在營(yíng)寫(xiě)字樓項(xiàng)目22個(gè)，總面積近130萬(wàn)平米，全部布局于一二線城市；開(kāi)發(fā)建設(shè)及運(yùn)營(yíng)管理的酒店項(xiàng)目30余個(gè)，其中已開(kāi)業(yè)13家酒店。

“截至2025年末，預(yù)計(jì)在營(yíng)寫(xiě)字樓項(xiàng)目超過(guò)40個(gè)，總面積超過(guò)290萬(wàn)平米，基本全部布局一二線城市核心地區(qū)，四大核心城市群占比超70%，”郭世清透露。

這些業(yè)務(wù)的規(guī)模的擴(kuò)大，在加固華潤(rùn)置地商業(yè)護(hù)城河的同時(shí)，也將助力其租金收入翻番的小目標(biāo)。

同時(shí)，還有一層更為隱秘且強(qiáng)大的作用，也是容易讓人忽略的一點(diǎn)。無(wú)論是購(gòu)物中心，還是寫(xiě)字樓，在華潤(rùn)置地的業(yè)務(wù)體系中，都屬于高利潤(rùn)板塊，2020年毛利率分別高達(dá)72%和71.8%，而其當(dāng)年的整體毛利率為30.9%。由此可見(jiàn)，這兩大板塊對(duì)其整體毛利的價(jià)值。

“十四五”期間，隨著這兩大板塊業(yè)務(wù)的拓展，勢(shì)必會(huì)為華潤(rùn)置地的整體利潤(rùn)提升帶來(lái)更大的促進(jìn)作用。