10月26日，經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)獲悉，8月25日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議審議通過(guò)的《關(guān)于規(guī)劃建設(shè)保障性住房的指導(dǎo)意見(jiàn)》文件（國(guó)發(fā)【2023】14號(hào)文，簡(jiǎn)稱“14號(hào)文”），近期已傳達(dá)到各城市人民政府、各部委直屬機(jī)構(gòu)。

值得注意的是，“14號(hào)文”明確了兩大目標(biāo)：一是加大保障性住房建設(shè)和供給，“讓工薪收入群體逐步實(shí)現(xiàn)居者有其屋，消除買不起商品住房的焦慮，放開(kāi)手腳為美好生活?yuàn)^斗”；二是推動(dòng)建立房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展新模式，讓商品住房回歸商品屬性，滿足改善性住房需求，促進(jìn)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型和高質(zhì)量發(fā)展。

應(yīng)當(dāng)說(shuō)，這是房地產(chǎn)市場(chǎng)放開(kāi)以來(lái)，政策目標(biāo)最明確、思路最清晰，也最切合房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際的一次改革。如果能夠按照這樣的思路走下去，且不受地方對(duì)政績(jī)渴求和土地出讓收入追求的影響，短則3年，長(zhǎng)則5年，房地產(chǎn)市場(chǎng)將進(jìn)入平穩(wěn)、健康、有序的發(fā)展軌道，實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展。

實(shí)際上，過(guò)去的一段時(shí)間，房地產(chǎn)市場(chǎng)之所以出現(xiàn)了各種各樣的問(wèn)題，特別是房?jī)r(jià)上漲過(guò)快、房企負(fù)債過(guò)多、資源浪費(fèi)現(xiàn)象，最根本的，還是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的內(nèi)涵了解不清，對(duì)發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)的目的存在模糊認(rèn)識(shí)和錯(cuò)誤思想，對(duì)住房的本質(zhì)沒(méi)有深刻認(rèn)識(shí)。如果說(shuō)“房住不炒”定位糾正了對(duì)房地產(chǎn)和住房的錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)，是房地產(chǎn)市場(chǎng)步入健康軌道邁出的第一步的話，“14號(hào)文”應(yīng)當(dāng)是讓房地產(chǎn)市場(chǎng)全面走向健康邁出的第二步，也是關(guān)鍵一步。因?yàn)?，“房住不炒”只是解決的認(rèn)識(shí)問(wèn)題，是思想層面的問(wèn)題，操作層面的問(wèn)題，需要通過(guò)規(guī)范政府與市場(chǎng)行為、處理好政府與市場(chǎng)關(guān)系來(lái)解決。而把保障房建設(shè)的責(zé)任交給政府，把商品房建設(shè)的任務(wù)交給市場(chǎng)，形成“政府的歸政府、市場(chǎng)的歸市場(chǎng)”格局，才能從根本上解決房地產(chǎn)市場(chǎng)的各類問(wèn)題，才能讓政府、企業(yè)、居民都能在市場(chǎng)獲得自己應(yīng)得的利益，而不是顧此失彼。尤其是政府，不能損害企業(yè)與居民利益，尤其不能損害居民利益。

事實(shí)也是，在沒(méi)有實(shí)現(xiàn)世界大同之前，任何一個(gè)國(guó)家，任何一種制度，任何歷史階段，都會(huì)存在貧富差距問(wèn)題。只要有貧富差距存在，就會(huì)有能不能安居樂(lè)業(yè)問(wèn)題，有居者能不能有其屋問(wèn)題。對(duì)當(dāng)今的中國(guó)來(lái)說(shuō)，吃飽穿暖已經(jīng)沒(méi)有任何問(wèn)題，住好則存在一定問(wèn)題。可以容忍富人住高樓大廈，也可以容忍富人有多套住房，且裝滿得富麗堂皇，但是，不能容忍窮人居無(wú)所屋，不能容忍窮人整天為購(gòu)房而奔波和忙碌，特別不能讓那么多年輕人背上沉重的債務(wù)包袱。窮人不一定都要有自主產(chǎn)權(quán)的房屋，但一定要有自己可以放心居住的房子。

正是因?yàn)橛羞@樣兩種狀態(tài)，也就需要房地產(chǎn)市場(chǎng)存在兩大類房屋：一類是供富人挑選的商品房，一類是供窮人選擇的保障房。前者完全受市場(chǎng)調(diào)節(jié)，后者則需要政府支持；政府要從前者在開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中產(chǎn)生的土地收益中對(duì)后者提供幫助，后者則應(yīng)當(dāng)依據(jù)實(shí)際情況，對(duì)中低收入群體提供各類保障房，包括中等收入群體買得起的商品房和低收入群體、年輕人、流動(dòng)人員等需要的租賃房、廉租房；前者不管房?jī)r(jià)有多高，政府都不要干預(yù)，而只需要完善市場(chǎng)規(guī)則、規(guī)范市場(chǎng)秩序，后者則必須保證價(jià)格穩(wěn)定和合理，確保中低收入群體能夠充分享受，而不是傾盡家中所有財(cái)力、透支未來(lái)幸福都難以企及。

尤其值得關(guān)注的是，“14號(hào)文”對(duì)商品住房庫(kù)存大的城市，提出了可按市場(chǎng)化、法治化原則，適當(dāng)改建或收購(gòu)存量商品房用作保障房，積極盤活利用閑置土地和房屋，避免重復(fù)建設(shè)造成浪費(fèi)的要求，也是非常符合當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際的。否則，存量房不好好消化，再盲目擴(kuò)大增量房，不僅會(huì)造成資源的大量浪費(fèi)，也無(wú)法有效解決中低收入群體的住房問(wèn)題。因此，有關(guān)方面應(yīng)當(dāng)對(duì)地方的存量房進(jìn)行全面調(diào)查，在此基礎(chǔ)上，對(duì)地方的存量房處理方式、增量房計(jì)劃安排、開(kāi)發(fā)用地供應(yīng)等提出明確要求。不按規(guī)定執(zhí)行的，停止開(kāi)發(fā)用地供應(yīng)，并追究地方政府主要負(fù)責(zé)人責(zé)任。

對(duì)此次新政的出臺(tái)，媒體稱作是新一輪“房改”。應(yīng)當(dāng)說(shuō)，這樣表述也沒(méi)有什么問(wèn)題，關(guān)鍵在于，“房改”政策能否全面落實(shí)到位，能否真正按照“兩條線”走下去，特別是保障房建設(shè)，要真正落實(shí)到位，讓中低收入群體充分享受和全面體驗(yàn)。