斑馬消費(fèi) 楊柘

潘石屹終究還是把SOHO中國賣給了黑石集團(tuán)。

6月16日晚間的公告顯示，黑石集團(tuán)將出資236.58億港元，以要約收購的形式拿下公司91%的股權(quán)；潘石屹家族一次性套現(xiàn)142.81億港元之后，仍將持有公司9%的股權(quán)。

作為中國房地產(chǎn)行業(yè)的開拓者之一，潘石屹創(chuàng)立的SOHO中國，曾長期是中國最大的幾家房地產(chǎn)公司之一，幫助潘石屹家族迅速完成資本的原始積累。

不過，謎一般的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，公司從房地產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)型成為辦公樓運(yùn)營商，多年不開發(fā)新項目、專心做包租公，業(yè)績連年下滑，逐漸從行業(yè)的頂端跌落，淪為這個狂飆突進(jìn)行業(yè)的Nobody。

從首都國際機(jī)場進(jìn)入北京城的第一地標(biāo)望京SOHO；上海外灘過去60年唯一的新建建筑外灘SOHO，這兩座潘石屹個人最喜歡的建筑，仍然是北京上海這些寸土寸金之地的標(biāo)桿，但它們的締造者——潘石屹和張欣，已經(jīng)徹底從中國房地產(chǎn)市場這個牌桌上撤下。

無限唏噓惜別天。潘石屹等這一天，差不多等了3年。

潘石屹套現(xiàn)143億港元

地產(chǎn)圈最沒有懸念的懸念，終于在6月16日晚間揭曉——潘石屹賣掉了SOHO中國。

昨晚，SOHO中國發(fā)布公告稱，黑石集團(tuán)擬對公司全部已發(fā)行股份開展現(xiàn)金要約收購，每股5港元。

收購上市公司91%的股份，黑石集團(tuán)將耗資236.58億港元；在要約收購中轉(zhuǎn)讓54.93%的股權(quán)，潘石屹、張欣將一次性套現(xiàn)142.81億港元，并保留公司9%的股份。潘石屹這點(diǎn)小小的留戀，或許只是個減少爭議的障眼法。

1987年，在石油部門當(dāng)公務(wù)員的甘肅天水人潘石屹，辭職下海南，與馮侖、王功權(quán)、易小迪等人組建萬通，后在海南房地產(chǎn)泡沫中全身而退，回到北京。

和李國慶、俞渝早期的故事一樣：1995年，在北京找生意做的潘石屹，遇上留洋歸來的張欣；閃婚后，夫妻合伙創(chuàng)立SOHO中國，通過SOHO現(xiàn)代城、建外SOHO等幾個標(biāo)志性的作品，躋身中國房地產(chǎn)行業(yè)頭部陣營。

此后幾年，行業(yè)經(jīng)歷蓬勃發(fā)展，各地房企龍頭林立，SOHO中國也一直是領(lǐng)跑者。2007年公司港股赴港上市，當(dāng)年營業(yè)收入69.54億元，凈利潤19.66億元。

彼時，中國房地產(chǎn)行業(yè)“招保萬金”風(fēng)頭正盛，從業(yè)績看來，SOHO中國完全可以與它們并駕齊驅(qū)。

讓人意想不到的是，正值青壯年的SOHO中國，在2012年突然宣布，從“開發(fā)-銷售”向“開發(fā)-運(yùn)營”模式轉(zhuǎn)型。當(dāng)時，潘石屹的解釋是，自持物業(yè)，比持有人民幣好。

從那時候開始，潘石屹就時常展現(xiàn)其超強(qiáng)的“忽悠”能力。

物業(yè)不好租，公司2014年底號稱要“用互聯(lián)網(wǎng)改造房地產(chǎn)行業(yè)”，次年SOHO 3Q在北京啟動，公司自己也說，“左兜掏右兜，自己租給自己”。

2014年之后公司連續(xù)大規(guī)模出售旗下物業(yè)，2016年潘石屹對外解釋稱，低買高賣是正常的商業(yè)邏輯，2018年初明確表態(tài)，以后不賣了。

沒想到，次年就開始流傳潘石屹清倉旗下地產(chǎn)項目的說法。之后的幾年，這個傳言成了行業(yè)里最知名的月經(jīng)貼，隔一段時間就要被拿出來炒作一番。

一切都在6月16日初步塵埃落定。

截止目前，SOHO中國旗下的主要資產(chǎn)為：北京的前門大街、望京SOHO、光華路SOHO二期、銀河/朝陽門SOHO、麗澤SOHO，上海的SOHO復(fù)興廣場、外灘SOHO、SOHO天山廣場、古北SOHO。

截止2020年底，公司旗下投資物業(yè)633.67億元。當(dāng)年，公司投資物業(yè)的評估增值11億元。

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SOHO中國的核心價值

SOHO中國成功的原因是什么？

這個話題，潘石屹自己出過幾本書，很多角度都能總結(jié)個一二三四出來。比如說：公司結(jié)構(gòu)簡單，規(guī)范化運(yùn)營，營銷上敢為人先，擅長“炒作”，比較早地注重客戶“圈層”等。

但在今天看來，SOHO中國之所以到現(xiàn)在還為人津津樂道，之所以沒有成為下一個“泯然眾人矣”的住宅批發(fā)商，還是因為對建筑品味的極致追求。

當(dāng)你從首都機(jī)場方向進(jìn)京，最先給你“都市感”的建筑一定是望京SOHO；當(dāng)你經(jīng)過國貿(mào)、大望路一帶，還能一次性看到SOHO現(xiàn)代城、建外SOHO、光華路SOHO等多個亮眼的地標(biāo)，盡管他們已經(jīng)落成多年；凌空SOHO被稱為“上海最有現(xiàn)代感的建筑”……

更直接的是SOHO中國旗下建筑在各大影視劇中的出鏡率：電影《中國合伙人》《煎餅俠》，望京SOHO都是拍攝地之一，凌空SOHO曾作為“霸道總裁標(biāo)配”，進(jìn)入電視劇《歡樂頌》《何以笙簫默》等，《安家》《我的前半生》則在外灘SOHO取景……

就這一點(diǎn)而言，張欣發(fā)揮的作用不可替代。早期，SOHO中國內(nèi)部，張欣主管設(shè)計和財務(wù)，潘石屹的重心則在營銷、管理等方面。

張欣出生于北京，14歲時移居香港，畢業(yè)于英國薩塞克斯大學(xué)和劍橋大學(xué)，與潘石屹結(jié)婚并創(chuàng)立SOHO中國之前，在投行高盛和旅行家集團(tuán)負(fù)責(zé)中國業(yè)務(wù)。

在張欣的推動下，SOHO中國合作的世界頂級設(shè)計機(jī)構(gòu)包括：扎哈·哈迪德（望京SOHO、銀河SOHO、凌空SOHO、朝陽門SOHO、麗澤SOHO），KPF建筑事務(wù)所（SOHO天山廣場、古北SOHO），隈研吾（虹口SOHO）等。

不過，也正是因為張欣的極致追求，SOHO中國并未進(jìn)入北京上海以外的市場，導(dǎo)致公司失去了迅速壯大的市場機(jī)會。

作為一家“夫妻店”，SOHO中國其他董監(jiān)高人員多年來一直處于動蕩之中。潘張之外的兩大核心，總裁閆巖和財務(wù)總裁唐正茂，在SOHO中國董事會中均幾進(jìn)幾出。

2018年閆巖和唐正茂先后離職，公司的執(zhí)行董事就只剩下潘石屹和張欣二人。應(yīng)該就是從那時候開始，潘石屹家族就準(zhǔn)備放棄SOHO中國了。

值得一提的是，公司前總裁閆巖離職后，曾加入黑石中國供職數(shù)年，直到今年年初才轉(zhuǎn)投高瓴資本，應(yīng)該為此番黑石集團(tuán)全面接盤SOHO中國打下了堅實的認(rèn)知基礎(chǔ)。

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潘石屹為什么賣？

雖然SOHO中國轉(zhuǎn)型做物業(yè)運(yùn)營之后，公司業(yè)務(wù)規(guī)模沒有那么大，但作為北京和上海最大的黃金地段物業(yè)運(yùn)營商，賬面盈利能力仍然相當(dāng)強(qiáng)。

2018年-2020年，公司營業(yè)收入分別為17.21億元、18.47億元、21.92億元，因為核心業(yè)務(wù)是坐地收租，毛利率分別高達(dá)75%、82%、63%。

既然如此，為什么還要不斷出售物業(yè)資產(chǎn)，直至把整個公司都賣掉？

首先，SOHO中國持有物業(yè)的債務(wù)壓力較大。

雖然近幾年公司的凈負(fù)債率不到50%，在行業(yè)中并非處于高位，但整體處于上升趨勢。2012年-2020年，公司的凈負(fù)債率分別為2.6%、17%、19%、24%、32%、51%、43%、43%、43%。

更為關(guān)鍵的是，除了出售旗下物業(yè)之外，公司并沒有什么穩(wěn)定且大量的現(xiàn)金流來源。

截至2020年末，公司借貸總額184.70億元，其中10.12億元將在一年內(nèi)到期。同期公司現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物3.97億元，流動性壓力已經(jīng)開始顯現(xiàn)。

如此規(guī)模的債務(wù)，公司每年都要付出巨大的財務(wù)成本。僅去年，公司的財務(wù)費(fèi)用就達(dá)到9.15億元。

現(xiàn)實的債務(wù)壓力背后，公司清倉套現(xiàn)的根本原因，是因為中國市場房地產(chǎn)價格高，但租金回報率低，影響了公司的業(yè)績。

2020年，公司營業(yè)收入21.92億元，同比增長18.65%，年度凈利潤5.43億元，同比下降58.83%。

而且，SOHO中國的凈利潤中，有相當(dāng)一部分來自物業(yè)評估增值，2020年就高達(dá)11.00億元。

也就是說，公司收租的毛利潤，還不夠業(yè)務(wù)開支，SOHO中國的核心業(yè)務(wù)居然是虧損的。

對于租金回報率，潘石屹曾屢次在公開場合吐槽：“美國辦公樓租金回報率接近4%，紐約5%-6%，中國的租金回報率我都不好意思說?！?/p>

而且，SOHO中國的商業(yè)模式，在中國經(jīng)濟(jì)處于調(diào)整期的大背景下，正遭遇出租率下滑的危機(jī)。2017年-2019年，公司旗下物業(yè)的平均出租率為97%、96%、90%，2020年直接下降至82%。

當(dāng)然，最最核心的原因是，潘石屹、張欣，去意已決。

2012年轉(zhuǎn)型運(yùn)營業(yè)務(wù)后，SOHO中國就基本沒有在土地市場拿過地，十年來潘石屹采取的一直是防守策略，等的就是這一天。

2019年之后，人們關(guān)注的焦點(diǎn)一開始就跨過了“潘石屹賣不賣”，而直接是“賣給誰？什么時候？多少錢？”

早些年，與任大炮私交甚篤的潘石屹，也是地產(chǎn)圈出了名的大嘴巴，樓市、股市、時事，什么都能參上一腳。在王思聰封神之前，潘石屹才是富豪圈中的流量擔(dān)當(dāng)。

這幾年，潘石屹明顯低調(diào)了下來，醉心于攝影、寫作、木工。任大炮事發(fā)，潘某因網(wǎng)上發(fā)言被追逃，網(wǎng)上不斷有人說“別讓潘石屹跑了”，有好事者問潘石屹的看法，他都保持了沉默。

這三年，是潘石屹無聲的告別。