記者丨寧曉敏 見習(xí)生丨 夏路

出品丨鰲頭財經(jīng)（theSankei）

呼吁要“生火取暖”的萬科A，找到了過冬的“柴火”。

11月21日晚，龍頭房企萬科A（000002.SZ）發(fā)布公告稱，擬新增不超過人民幣500億元發(fā)行直接債務(wù)融資。

鰲頭財經(jīng)注意到，這是萬科A近幾年通過的最高的一次融資計劃，遠(yuǎn)超去年擬新增融資額度。

500億融資計劃落定也是當(dāng)下整個房地產(chǎn)行業(yè)獲得各種金融政策支持，逐步回暖的縮影，萬科A有意抓住窗口期，進一步優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)和債務(wù)成本。

房地產(chǎn)是重資產(chǎn)行業(yè)，充足暢通的現(xiàn)金流才是房企運轉(zhuǎn)的基石。今年以來，萬科A收縮戰(zhàn)略，謹(jǐn)慎拿地投資，但是現(xiàn)金流狀況依然不容樂觀。

值得注意的是，萬科A今年已經(jīng)出現(xiàn)并不常見的現(xiàn)金流由正轉(zhuǎn)負(fù)趨勢。財報顯示，第三季度，萬科A經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額約為-124.6億元，同比下降124.9%，直接導(dǎo)致萬科經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額從上半年的83億元減少為前三季度的-41.76億元，同比驟降442.36%。

早在幾年前，萬科A就高喊“活下去”，預(yù)料到房地產(chǎn)行業(yè)的不景氣。2021年，萬科A出現(xiàn)13年以來首次凈利潤下滑。今年業(yè)績波動較大，雖然上半年守住了正增長的承諾，三季度利潤再次下探。

此外，經(jīng)過前幾年的高周轉(zhuǎn)，一向以品質(zhì)自居的萬科A也頻頻陷入質(zhì)量缺陷、虛假宣傳等投訴。

銷售低迷持續(xù)收縮戰(zhàn)線

行業(yè)寒冬下，2021年，萬科A面對13年以來首次凈利潤下滑，去年全年，公司實現(xiàn)營業(yè)收入4527.98億元，同比增長8.04%，凈利潤、扣非凈利潤分別為225.24億元、223.82億元，同比分別下降45.75%、44.38%。不僅如此，萬科A董事會主席郁亮本人也將自己的收入降了近9成。

最新發(fā)布的三季報顯示，萬科A第三季度營業(yè)收入1307.6億元，同比增長25.3%；實現(xiàn)歸母凈利潤48.3億元，同比下降14.4%。

與此同時，一直穩(wěn)居行業(yè)銷售前三的萬科A，銷售自今年下半年就一直處于低迷狀態(tài)，三季度銷售首次退至行業(yè)第三。

最新的10月銷售簡報顯示，萬科A今年1-10月合同銷售面積2135.7萬平方米，合同銷售金額3467.7億元，分別同比下滑33.4%和33.5%。

對此，郁亮在業(yè)績會上表示，上半年，疫情回補、季節(jié)性等短期因素共同促成了地產(chǎn)銷售回升，但隨著“停貸”事件的大面積發(fā)酵，對消費者買房的信心造成了一定影響。

盈利能力下滑，銷售低迷，萬科A正在加緊收縮土儲和投資擴張的布局，今年預(yù)計的開工量相比去年實際完成的開工量降了18.3%。

土儲投資項目也在同步收縮，今年上半年獲取新項目19個，權(quán)益面積和權(quán)益地價相對上年同期分別降了80.6%和80%。

隨著行業(yè)逐步回暖，萬科拿地力度回升，10月單月新增開發(fā)項目五個。開源證券認(rèn)為，萬科10月拿地較積極，拿地/銷售金額達36.1%，1-10月總體來看投資仍延續(xù)了謹(jǐn)慎的策略，聚焦一線城市及核心二三線城市，良好的經(jīng)濟和人口支撐保障了項目后續(xù)銷售去化。

“房地產(chǎn)依然是個十萬億量級的巨大市場，常做常有，常做常新?！庇袅岭m然呼吁要“生火取暖”度過冬，但仍對房地產(chǎn)行業(yè)充滿信心。

現(xiàn)金流驟降投訴維權(quán)品質(zhì)告急

11月21日晚，萬科發(fā)布公告稱，為夯實公司融資資源儲備，進一步優(yōu)化債務(wù)的期限和類型結(jié)構(gòu)，支持公司長期健康穩(wěn)定發(fā)展，董事會同意向股東大會申請授權(quán)公司，新增不超過人民幣500億元的發(fā)行直接債務(wù)融資工具的授權(quán)。

對于募集資金用途，公告稱，將用于滿足公司生產(chǎn)經(jīng)營需要，調(diào)整債務(wù)結(jié)構(gòu)，補充流動資金及（或）項目投資（包括但不限于長租公寓、物流地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)園、養(yǎng)老公寓等募投項目）等用途。

鰲頭財經(jīng)注意到，這是萬科A近幾年通過的最高的一次融資計劃，遠(yuǎn)超去年擬新增融資額度。500億融資計劃落定也是當(dāng)下整個房地產(chǎn)行業(yè)獲得各種金融政策支持的縮影，萬科A有意抓住窗口期，進一步優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)和債務(wù)成本。

財報顯示，第三季度，萬科A經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額約為-124.6億元，同比下降124.9%，直接導(dǎo)致萬科經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額從上半年的83億元減少為前三季度的-41.76億元，同比驟降442.36%。

現(xiàn)金流告急的萬科A在高品質(zhì)上也難以為繼，開發(fā)的高端樓盤并不能讓消費者滿意。

據(jù)問政江西平臺顯示，萬科樓盤被投訴存在重大安全隱患。南昌市西湖區(qū)華僑城萬科二期項目業(yè)主向“問政江西”平臺反映，該項目園區(qū)跑道產(chǎn)品質(zhì)量和安全性差，致多位入住業(yè)主3至8歲孩子多次在跑道嚴(yán)重摔傷，傷者合計超過20人。南昌市住建局回復(fù)稱，已督促企業(yè)整改到位。

此外，據(jù)媒體報道，今年4月，廣州萬科海上明月小區(qū)多名業(yè)主認(rèn)為該樓盤虛假宣傳欺騙消費者，萬科在售樓時將小區(qū)內(nèi)所含教育地塊以"梅沙雙語小學(xué)梅沙育"作為賣點吸引購房者，許多購房者皆因為萬科所承諾梅沙教育而購房，為了自己的孩子將來的教育。

然而，4月初南沙區(qū)教育局發(fā)布《廣州市南沙區(qū)教育設(shè)施布點規(guī)劃（2021-2035年）》批前公示，其中原定梅沙雙語小學(xué)的地塊成了“預(yù)留公辦小學(xué)”，這是否表明萬科無法兌現(xiàn)梅沙教育承辦學(xué)校的承諾。除此之外，此前萬科售樓時還承諾建立小區(qū)菜市場，至今已交樓兩年卻依然不見蹤影。