今年以來，隨著房地產(chǎn)市場供求關(guān)系變化，包括山東淄博、濟南、青島，江蘇南通、徐州，浙江寧波、麗水等地在內(nèi)的多個城市開啟房產(chǎn)“以舊換新”活動。

“以舊換新”，在家電行是經(jīng)常采用的一種方式。商家或生產(chǎn)企業(yè)將舊的家電收過去，折合成一定價格，用于抵沖購買新的家電的款項。原因就在于，舊的家電放在家里也沒啥用，還要尋找存放的地方。如果能夠折合成一定價格抵沖新家電款項，何樂而不為。而商家、廠家等將舊家電加收之后，有的經(jīng)過零件更換，銷售給其他消費者。有的則直接拆除，將有用的零件重新使用。

但是，住房可不同于家電等小物件，開發(fā)商也好，政府也罷，其他企業(yè)也行，如果沒有下家，是不大敢用“回收”的方式來處理的。否則，就會大量積壓在收購者手中。更重要的，家電等的回收價格都相當(dāng)?shù)?，購買時的數(shù)千元、上萬元，回收時至多也就幾十元、上百元，幾百元的都很少。而住房則是舊房與新房價格十分接近，沒有強大的經(jīng)濟實力，誰也承受不起。于是，所謂的“以舊換新”，只是針對房子的新舊來說，而不是價格的新舊。舊的住房與新的住房在價格上沒有明顯的差距，而只有區(qū)域、面積、環(huán)境的差距。于是，一些看起來比較舊的住房，可能價格比新的還貴。“以舊換新”，就需要很強的政策做支撐。

有的地方為了鼓勵居民“以舊換新”，采用由國資公司收購的方式。如江蘇太倉出臺的政策明確，居民將本人名下符合條件的普通商品住房按照相應(yīng)規(guī)則出售給指定的國資公司，并購買國資公司指定的新房。同時規(guī)定，一套存量商品房只能置換一套新建商品房，且存量商品房置換總價不得高于所購新房總價的60%。也就是說，所謂的由國資公司負責(zé)“以舊換新”，是有條件的。一方面，只能繼續(xù)購買國資公司建造的商品房；另一方面，折價不能超過新房的60%。問題來了，國資公司建造的商品房位置、配套、環(huán)境、房屋質(zhì)量、結(jié)構(gòu)等如何，廣大居民是否喜歡，能否接受。同時，居民的住房在什么位置，有什么樣好的區(qū)位優(yōu)勢等。很顯然，區(qū)位條件好、位置優(yōu)的居民，說啥也不會去“以舊換新”。因為，60%的限價，決定了愿意置換房屋的，一定是房屋區(qū)位不是很好，小區(qū)環(huán)境、配套等也不是很好的。其他的居民是不大可能“以舊換新”的，也是不能接受這樣的價格置換的。

有的地方采用預(yù)訂的方式，先與開發(fā)商簽訂意向置換協(xié)議書，待舊房賣出去了，協(xié)議有效，賣不出去，協(xié)議無效。顯然，這也是鬧著玩。因為，這樣的操作方式，與正常的商品房銷售沒有兩樣。所不同的是，居民與開發(fā)商簽訂了一份沒有約束力的協(xié)議而言。如果居民看好了其他開發(fā)企業(yè)的住房，隨時可以改變。同時，如果居民不想執(zhí)行意向協(xié)議了，也可以把房價抬高，讓手中的住房賣不出去。

雖然也有地方表示，“以舊換新”有一定效果，已有成功案例。但是，顯然沒有什么可樂觀而言。因為，這些成交，縱然沒有“以舊換新”政策，也可能仍然會發(fā)生。只是“以舊換新”政策出臺后，可能給他們帶來一些好處，讓他們換房的速度加快了。其他的，可能沒有什么明顯效果。

當(dāng)然了，為了刺激改善性住房消費需求，探索“以舊換新”方式，也是可以接受的，如果有比較好的政策措施，也是可能產(chǎn)生一些效果的。但是，指望“以舊換新”方式產(chǎn)生明顯效果，也是不現(xiàn)實的。“以舊換新”的前提，就是要有“換”的條件。除非政府有實力去收購舊房，并將舊房用于保障性住房，才有可能產(chǎn)生比較好的效果。而政府收購，顯然也是缺乏條件的，是不夠現(xiàn)實的。而且，收購價格等，也對“以舊換新”影響很大，操作很難。

“以舊換新”政策，說到底，就是刺激二手房市場。而按照廣大居民、特別是年輕居民的心態(tài)來看，潛力很大，挖掘很難。如果經(jīng)濟狀況得到改善，就業(yè)條件逐步好轉(zhuǎn)，二手房市場就能活躍。因此，關(guān)鍵還是，要把重心放在發(fā)展實體經(jīng)濟、振興制造業(yè)上，讓廣大居民就業(yè)充足、收入穩(wěn)定、預(yù)期良好，那么，房地產(chǎn)市場也就能穩(wěn)定發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟的貢獻也就會恢復(fù)。完全靠營銷方式、政策等刺激住房需求，效果不佳，還不如讓開發(fā)商降價售房。