【老了之后房子過戶給子女，怎樣更劃算？】

這是一件真實(shí)的事：親人在北京隆福醫(yī)院住院，我去探病時(shí)，看到隔壁床一位80歲老太太發(fā)生的事情，感概萬(wàn)千！

那天老太太的女兒女婿來(lái)接她出院（那個(gè)老太太早就能出院了），老太太說(shuō)：“我不走，你們不要再來(lái)了，不想見你們，我的房子也不可能給你們的。”

我看到老太太的女婿雙手搭在老太太肩上，使勁搖晃：“快點(diǎn)把房子給我們，我們這樣伺候您，您沒感覺嗎？您兒子管過您嗎？”

之后發(fā)生的事可想而知，雖然我不知道他們的情況，但從他們這些對(duì)話和行為中也能感覺到，人老了，有時(shí)候真的很無(wú)奈！

房產(chǎn)是大宗財(cái)產(chǎn)，今天我和媽媽說(shuō)了這件事，讓她注意一下，提前做好安排。那究竟老了之后房子過戶給子女，怎樣更劃算？我查詢了有關(guān)文件分享給大家：

1、以“生前繼承”（贈(zèng)與過戶、買賣過戶）的方式過戶給子女

贈(zèng)與過戶：

根據(jù)財(cái)政部文件要求，對(duì)贈(zèng)與直系親屬的房產(chǎn)，免征個(gè)稅（對(duì)子女也免征）。但需繳納3種稅：印花稅（雙方各承擔(dān)0.05%）、公.證費(fèi)為評(píng)估值的1%、契稅為3%。

需要關(guān)注的是，根據(jù)蕞新規(guī)定：“受贈(zèng)人因無(wú)償受贈(zèng)房屋，取得的受贈(zèng)收入為“偶然所得”，需要繳納20%稅率”。

假如房子不符合“滿5年且唯.一”條件，若再轉(zhuǎn)賣，就需要“全額征收”個(gè)人所得稅，即（房屋現(xiàn)值-原值）*20%。由于贈(zèng)與原值為零，如果是100萬(wàn)房產(chǎn)的話，就需要繳納個(gè)稅：100萬(wàn)*20%=20萬(wàn)。

買賣過戶：

這種過戶方式，與我們?nèi)粘ＹI賣房屋的流程和稅費(fèi)都一樣。滿2年可以免征營(yíng)業(yè)稅，滿5年且唯.一，可以免1%的個(gè)稅。

以150萬(wàn)房產(chǎn)為例：

假如房產(chǎn)證滿5年且唯.一，分別算出90平方以下、90-144平方之間、144平方以上3種情況的過戶稅費(fèi)（只算大項(xiàng)）：150萬(wàn)*（契稅1%+個(gè)稅1%）=3萬(wàn)、150萬(wàn)*（契稅1.5%+個(gè)稅1%）=3.75萬(wàn)、150萬(wàn)*（契稅3%+個(gè)稅1%）=6萬(wàn)。

如果這套房產(chǎn)不是賣方唯.一房產(chǎn)，即使?jié)M5年，還要加上1%的個(gè)稅，3種面積段，依次繳納的稅費(fèi)分別為：4.5萬(wàn)、5.25萬(wàn)、7.5萬(wàn)。

綜合以上的結(jié)果可以看出：144平方以下，且屬于“滿五唯.一”房產(chǎn)，買賣過戶比贈(zèng)與過戶劃算；而144平方以上的非普通住宅icon，贈(zèng)與過戶比買賣過戶劃算。

但如果不是“滿五唯.一”房產(chǎn)，買賣過戶比贈(zèng)與過戶劃算。

總結(jié)：這兩種方式誰(shuí)更劃算，還是要根據(jù)自身情況對(duì)號(hào)入座。

2、以“身后繼承”的方式過戶給子女

無(wú)遺囑的法定繼承icon：

在實(shí)際繼承時(shí)，如果沒有di一順位繼承人：配偶、子女、父母，而且di二順位繼承人中的兄弟姐妹也不在世時(shí)，其應(yīng)該繼承的份額，由兄弟姐妹的子女來(lái)繼承。

例如：沒有配偶、子女的老王，家中排行老三，有一個(gè)哥哥、一個(gè)姐姐。老王走后留下一套房產(chǎn)，按原繼承法icon應(yīng)由哥哥、姐姐繼承，但哥哥在幾年前去世了，這套房產(chǎn)就只能由姐姐繼承。而新規(guī)出現(xiàn)了變化，原本哥哥不能繼承的那部份，可由哥哥的兒子來(lái)繼承?，F(xiàn)在老王的房產(chǎn)繼承人變成姐姐和哥哥的兒子了。

遺囑繼承：

新規(guī)刪除了“公.證遺囑優(yōu)先”的規(guī)定，按蕞后立遺囑時(shí)間為準(zhǔn)。

立遺囑的方式多樣：打印、錄像等等均可。如果是打印遺囑，只要求兩人及以上的見證人簽字和注明時(shí)間便可。

這樣老人就可以根據(jù)實(shí)際更改遺囑，不用擔(dān)心遺囑立早了，子女不孝順。如果發(fā)現(xiàn)某個(gè)子女不盡孝道，可以重新立一份遺囑，取消或減少這個(gè)子女的分配份額，比較人性化。

關(guān)于身后繼承的稅費(fèi)：

無(wú)論是遺囑繼承，還是無(wú)遺囑繼承房產(chǎn)，流程相對(duì)簡(jiǎn)單，只需繳納少許的登記費(fèi)和公.證費(fèi)，數(shù)額一般在幾百到幾千之間。

如果要把繼承下來(lái)的房產(chǎn)轉(zhuǎn)賣，就需按照（現(xiàn)價(jià)-原購(gòu)置成本）*20%，假如差值為150萬(wàn)的房產(chǎn)，仍需繳30萬(wàn)的個(gè)稅，且其他稅費(fèi)按照正常買賣交易繳納。

蕞后總結(jié)一下：

在大多數(shù)情況下，“生前買賣過戶”更簡(jiǎn)單也更劃算。但哪種方式更劃算，沒有蕞佳答案，因人而異，適合自己的才是蕞理想的！