珠江新城之后，廣州噸位最大的CBD當(dāng)屬琶洲了。

但是，琶洲在樓市層面和珠江新城完全不是對手，為啥？

琶洲是專注搞事業(yè)的，對房地產(chǎn)興趣不大，所以宅地供應(yīng)太少，一直未能形成一個連片開發(fā)、成行成市的豪宅區(qū)。

目前整個板塊內(nèi)也只有保利天悅這一個具備知名度的豪宅，而且還是二手，一手在售項目暫無。

所以，最近幾年，琶洲的購買力很多都外溢到海珠創(chuàng)新灣（珠江后航道濱江區(qū)域）。有人說，如果不是琶洲，創(chuàng)新灣的那些豪宅都還在吃土。

不過，從去年開始，琶洲終于準(zhǔn)備反擊了，已陸續(xù)出讓了三宗宅地！

首先是琶洲東區(qū)出讓了一塊宅地，被保利拿下，然后是琶洲南區(qū)的赤沙TOD，被越秀拿下，這兩宗地都是去年出讓的。最近第三次土拍，還是琶洲南區(qū)， 赤沙TOD附近的天斯地塊也被保利拿下。

不僅如此，琶洲未來還將繼續(xù)推出三宗宅地。

12月9日，琶洲中二區(qū)（海珠區(qū)AH0411規(guī)劃管理單元）調(diào)整了規(guī)劃，擬新增3宗住宅用地。

看樣子，琶洲不是沒有宅地，而是地塊太金貴，需要有秩序地、一點(diǎn)一點(diǎn)地出讓。

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琶洲擬新增3宗宅地

擬新增的三宗宅地，位于琶洲中二區(qū)，北至珠江，南至新港東路，西至新滘東路（規(guī)劃路），東至廣州環(huán)城高速，緊鄰地標(biāo)建筑保利天幕，絕對稱得上靚地。

它們的具體位置在這里↓

相比原規(guī)劃可以發(fā)現(xiàn)，此次規(guī)劃主要對區(qū)域的用地性質(zhì)、總建設(shè)量等方面進(jìn)行了優(yōu)化調(diào)整。

根據(jù)原規(guī)劃，琶洲中二區(qū)的主導(dǎo)用地性質(zhì)為商業(yè)金融業(yè)用地、商務(wù)辦公用地、文化娛樂用地及旅館業(yè)用地。

規(guī)劃擬調(diào)整后，主導(dǎo)用地性質(zhì)為商務(wù)兼容商業(yè)設(shè)施用地、文化用地、商業(yè)兼容商務(wù)設(shè)施用地及二類居住用地，而且，總建設(shè)量由100萬平方米增至135萬平方米，增加了35萬平方米。

從新規(guī)劃來看，琶洲中二區(qū)擬新增3宗住宅用地，它們位于東南側(cè)，靠近新港東路。

以下是原規(guī)劃示意圖??

以下是調(diào)整之后的規(guī)劃圖 ??

擬調(diào)整規(guī)劃草案示意圖

和其他濱江商務(wù)區(qū)一樣，最好的地塊肯定是優(yōu)先給產(chǎn)業(yè)與公建設(shè)施（綠化、學(xué)校等等）

所以這個板塊內(nèi)，一線望江最好的地還是給了產(chǎn)業(yè)、公園、學(xué)校，東南角的三宗宅地，在地塊品質(zhì)上不如西北角的商業(yè)用地。

而且這三宗宅地靠近環(huán)城高速，可能會有噪音干擾。

不過，編號為AH041122的宅地，北面為中小學(xué)用地和公園綠地，意味著沒有高樓遮擋，可以直接望江。

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琶洲各區(qū)的功能定位，是怎樣的？

關(guān)注琶洲的朋友不難發(fā)現(xiàn)，此次中二 區(qū)控規(guī)調(diào)整優(yōu)化，意味著整個琶洲板塊在加速上新。

整個琶洲區(qū)域，從西往東分為四大區(qū):琶洲西區(qū)、琶洲中一區(qū)、琶洲中二區(qū)、琶洲東區(qū)。

此外，琶洲還有一個擴(kuò)展區(qū)，在南面，稱為琶洲南區(qū)。

從功能定位來看，琶洲西區(qū)與珠江新城隔江相望，地段價值最高，現(xiàn)在是各種互聯(lián)網(wǎng)大廠的總部所在地，這個區(qū)域，就別指望建住宅了。

截至2020年底，琶洲營業(yè)收入達(dá)到了2690.14億元,目前已匯聚企業(yè)超2.8萬家，高新企業(yè)超337家，這些產(chǎn)業(yè)的大部分都位于琶洲西區(qū)。

琶洲中一區(qū)，主要是廣交會展館以及配套的高端酒店群，這個地段也非常好，所以基本無住宅。目前，板塊內(nèi)正在建設(shè)廣交會四期場館。

琶洲中二區(qū)和東區(qū)，主要是琶洲新村的舊改新城，目前只是部分建成，豪宅保利天悅、地標(biāo)寫字樓保利天幕都位于這個區(qū)域。另外，該區(qū)域開發(fā)，還將承擔(dān)古村與古港保護(hù)的任務(wù)。

琶洲南區(qū)則定位為創(chuàng)新融合拓展區(qū)，目前正在開展城市設(shè)計，已出讓的赤沙TOD、天斯地塊均位于這個區(qū)域內(nèi)。

今年2月， 出讓的赤沙TOD地塊被廣州地鐵和越秀集團(tuán)聯(lián)合拿下，將建巨無霸城市綜合體，涵蓋TOD樞紐、商業(yè)和住宅，總建設(shè)量超過88萬方。

項目暫未入市，但據(jù)粉絲爆料，項目已經(jīng)開啟內(nèi)部認(rèn)購，戶型在120-310㎡，吹風(fēng)9萬+/平。

圖源：粉絲群供圖， 僅作參考。

圖源：粉絲群供圖，僅作參考。

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琶洲宅地，快被保利“承包”了

此外，琶洲東區(qū)去年10月還出讓了一宗AH041405宅地。

該地塊被保利拿下，編輯感覺琶洲的地，簡直快被保利“承包”了。

保利在經(jīng)過107輪競價后，最終將琶洲東區(qū)AH041405宅收入囊中，樓面價約51462元/平，是廣州現(xiàn)樓面價的TOP4。

如今，該項目名定為招商保利·海珠天珺，產(chǎn)品涵蓋138-262㎡的四房，低層較小戶型吹風(fēng)價在8-9萬/平。

圖源：粉絲群截圖，僅供參考。

目前接受誠意登記，需凍資100萬。

圖源：粉絲群截圖，僅供參考。

其實，琶洲整個區(qū)域的住宅用地是十分稀缺的，一手房源目前沒有， 標(biāo)桿二手盤 保利天悅掛牌價已經(jīng)15萬+/平，部分房源甚至直逼20萬/平。

周邊其他二手住宅的參考均價也在10萬/平左右。

三輪集中土拍的最貴地塊，天斯地塊，也是 被 保利 拍下，成交樓面價為44372元/平，直接 刷新廣州樓面價的TOP10榜單，成功成為廣州樓面價的第八位。

至于新增的這3宗宅地，會不會又被保利“盯上”，或者是在海珠西頻繁落子的中?！皳屪摺保嗷蛘哂衅渌隈R出現(xiàn)？我們拭目以待。（米九）