階段三：2018年后 大競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代

階段一與階段二算是一個(gè)地產(chǎn)周期的起，階段三見證了這個(gè)周期慣性之后的垂直降落。

這個(gè)階段是屬于山水區(qū)昌盛片的意氣風(fēng)發(fā)——各大品牌開發(fā)商紛紛選擇昌盛片區(qū)搶灘登陸。一時(shí)間，群星璀璨。

山水區(qū)意氣風(fēng)發(fā)的高樓面價(jià)盤，開誓師大會(huì)沖刺萬元房?jī)r(jià)，同時(shí)A市地產(chǎn)人、自媒體喊出“54321”價(jià)格格局（備注：5指的是5萬/㎡）。10年前拿地仍在售樓盤的老總，看著一個(gè)個(gè)競(jìng)品樓面價(jià)快比房?jī)r(jià)高，算了算自己的賬面利潤(rùn)，飽經(jīng)風(fēng)霜的臉上，笑容像花一樣燦爛。而前期賣得快售罄樓盤的老總，年前剛戴上大紅花，年后看到這市場(chǎng)，哭笑不得。

故事沒有沿著增長(zhǎng)曲線繼續(xù)前行，盡管亮閃閃的金字招牌、亂花迷人眼的產(chǎn)品已經(jīng)比之前的房子“高級(jí)”很多，盡管營(yíng)銷各種招式讓售樓處人滿為患，但是也僅僅籠絡(luò)了少量人群。開盤十幾套、開盤個(gè)位數(shù)讓憤怒的總部第一刀砍向了之前拿地的投資部。

瘋狂之后是清醒。外部是調(diào)控加緊；近處，打開地圖，上面長(zhǎng)滿競(jìng)品——老盤、新盤、大盤、小盤，高層、小高、洋房、別墅，市區(qū)、近郊、遠(yuǎn)郊，各種賽道如同電影《2012》的城市道路，無論車輛發(fā)動(dòng)機(jī)性能如何，都堵得無法動(dòng)彈。

首先外圍區(qū)的樓盤開始打斷腿促銷，10000元/㎡的降價(jià)7000元/㎡，渠道機(jī)構(gòu)被地產(chǎn)商從跑堂、陪客一路抬到主賓的位置。

盡管老盤怎么賣都賺錢，但是沒在這里拿地，就在那里拿地，某些大區(qū)公司急需老盤發(fā)動(dòng)“價(jià)格屠夫”功能來粉飾很多新地塊新樓盤賣不動(dòng)的事實(shí)；某些公司喪失了新拿地的信心，守著老盤慢慢地賣；還有些公司“真的”信了持續(xù)上漲的價(jià)格趨勢(shì)，把自己的老地新盤抬得高高的，自信滿滿俯瞰眾生，等待他們飛奔到自己的優(yōu)勢(shì)地段上，向自己討要一套居所。

“新核心區(qū)”的樓盤似乎日子過得還不錯(cuò)。大量新出讓的土地，讓城市“核心區(qū)”挪位，讓城市更新有了充足的彈藥——新公園、新圖書館、新馬路、新校區(qū)、新購(gòu)物中心……，短時(shí)間內(nèi)一系列的配套升級(jí)讓“地段”的人口吸納效應(yīng)如發(fā)動(dòng)起來的抽水機(jī)，為“新核心區(qū)”的樓盤提供源源不斷的客戶。盡管同質(zhì)化的戶型、同質(zhì)化的業(yè)態(tài)，但是9000+元/㎡住宅，2-3萬元/㎡的商鋪，讓選擇“高地”的樓盤日子過得不錯(cuò)。

2020年疫情疊加三道紅線，斷掉“高周轉(zhuǎn)”這臺(tái)水泵的水源。沒想到先砸了飯碗的是教育培訓(xùn)業(yè)，接下來直到現(xiàn)在，無數(shù)地產(chǎn)業(yè)總監(jiān)、中層、工程師、造價(jià)師、會(huì)計(jì)師、銷售員陷入職業(yè)的泥淖、討薪的漩渦。一個(gè)時(shí)代的標(biāo)志印刻是夫妻兩口子一個(gè)干地產(chǎn)、一個(gè)干教培，攢了點(diǎn)錢買了A股票，掏空六個(gè)錢包貸款的房子成爛尾樓。這些意氣風(fēng)發(fā)的學(xué)子，擠過千軍萬馬的獨(dú)木橋，七八點(diǎn)鐘的太陽，在畢業(yè)的時(shí)候進(jìn)入了兩個(gè)“看起來”收入和前景還不錯(cuò)的行業(yè)，幾年內(nèi)完成了日本幾十年歷程——從“昭和男兒”到“平成廢物”。高位成功者，用手指著他們骨頭說：“看，這是NL！”。

陳舊的《雅典憲章》又一次發(fā)揮了它的魔力，圍繞居住、工作、游憩與交通四大功能，在特色社會(huì)中增加了最佳buff功能——學(xué)區(qū)。如果說哪一個(gè)地區(qū)完善地貫徹了這一理念，那么大學(xué)城片區(qū)疊加了大學(xué)城實(shí)驗(yàn)的九年一貫制教育徹底掀翻了區(qū)位之爭(zhēng)。

學(xué)區(qū)之內(nèi)，十幾年之久的公租房改商品房重裝上市，被地產(chǎn)自媒體嘲諷為“老黃瓜刷綠漆”，差勁到二手房市場(chǎng)都罕見的戶型，一群人等著看笑話。確實(shí)笑了，開發(fā)商笑了，笑納滿城為求學(xué)位踏破門檻的爹媽包起的百萬級(jí)大紅包。一個(gè)“中考分流”的政策，徹底炸開了一片更大的市場(chǎng)。

綁定這一學(xué)校主校區(qū)、分校區(qū)，讓滯銷多年馬上要賣腎的樓盤變成暢銷盤；讓十幾年前別墅老盤重整土地，頂著業(yè)主鬧事的黑白條幅，開發(fā)大高層。

《雅典憲章》早早地說明，房子不僅僅是房子，它是一切需求相對(duì)應(yīng)的功能的組合。

兩個(gè)時(shí)代結(jié)束了，產(chǎn)品同質(zhì)化時(shí)代結(jié)束了，資源集中于一處的時(shí)代也結(jié)束了。城市功能區(qū)（資源）的重新分配讓地段形成三足分立的狀態(tài)。觀山看湖頂級(jí)自然資源盤，注重產(chǎn)品迭代的港資、國(guó)資盤，讓城中多樣化人群有了新選擇。