夫妻離婚協(xié)議中約定房屋歸女方所有，男方卻早在離婚之前與他人簽訂了房屋的買賣合同，且約定的交易價(jià)格遠(yuǎn)低于市場(chǎng)價(jià)。女方遂提起訴訟。海淀法院經(jīng)審理，判決支持了女方請(qǐng)求確認(rèn)合同無效的訴訟請(qǐng)求。


《中華人民共和國民法典》第一百五十四條規(guī)定：“行為人與相對(duì)人惡意串通，損害他人合法權(quán)益的民事法律行為無效。”該條規(guī)定延續(xù)了原合同法第五十二條第二項(xiàng)對(duì)于合同無效情形的規(guī)定。即惡意串通，損害國家、集體或第三人利益的合同為無效合同。合同的無效，也分為絕對(duì)無效與相對(duì)無效，對(duì)于惡意串通損害國家、集體利益的合同，屬絕對(duì)無效合同，在訴訟過程中法院可依職權(quán)進(jìn)行審查，主動(dòng)確認(rèn)合同無效；對(duì)于惡意串通損害第三人利益的合同，屬相對(duì)無效合同，在當(dāng)事人不主張合同無效的情況下，法院不主動(dòng)審查合同效力。該案屬侵犯特定第三人利益合同，系相對(duì)無效的合同，法院依周女士的訴訟請(qǐng)求依法對(duì)涉案合同效力進(jìn)行審查。本案中，涉案房屋的鑒定價(jià)值是952萬元，而楊先生與張先生的交易價(jià)格為550萬元。房屋買賣對(duì)楊先生、張先生均是人生之重大事項(xiàng)，雙方均應(yīng)當(dāng)知曉涉案房屋的市場(chǎng)價(jià)格。同時(shí)，楊先生、張先生于2016年4月即簽訂了《北京市存量房屋買賣合同》，截止周女士提起本案訴訟已逾4年。在這4年的時(shí)間里，楊先生完全可以要求周女士在《北京市存量房屋買賣合同》上簽字確認(rèn)，而楊先生卻沒有要求周女士簽字確認(rèn)，可見楊先生對(duì)周女士采取了回避的態(tài)度。綜合以上情形，楊先生、張先生知道房屋的市場(chǎng)價(jià)格時(shí)，仍然以遠(yuǎn)低于市場(chǎng)價(jià)的價(jià)格進(jìn)行交易，該價(jià)格嚴(yán)重?fù)p害了周女士的利益，應(yīng)認(rèn)定楊先生、張先生存在惡意串通，合同應(yīng)為無效。此外，在案由的選擇上，當(dāng)事人可以選擇以“確認(rèn)合同無效糾紛”提起訴訟，但若以該案由起訴，具體的訴訟請(qǐng)求只能是請(qǐng)求法院確認(rèn)自己與他人簽訂的合同無效或確認(rèn)兩個(gè)第三人之間簽訂的合同無效，當(dāng)事人無權(quán)就合同無效的法律后果提出其他訴訟請(qǐng)求。在本案中，周女士以基礎(chǔ)案由“房屋買賣合同”糾紛提起訴訟，若周女士是合同當(dāng)事人，則她在第一項(xiàng)訴請(qǐng)主張確認(rèn)合同無效后，還可就合同無效的法律后果提起第二、三項(xiàng)訴訟請(qǐng)求；但在本案中，周女士并非合同當(dāng)事人，周女士要求確認(rèn)無效的合同系兩個(gè)第三人簽署的，那么她便無權(quán)基于第三人之間的合同來維護(hù)自己的后續(xù)權(quán)益。若周女士想請(qǐng)求張先生、辛女士騰退房屋，她可基于房屋所有權(quán)人的身份另行提起物權(quán)保護(hù)糾紛訴訟。需要注意的是，對(duì)于起訴方要求對(duì)方支付律師費(fèi)的訴訟請(qǐng)求，法院在判定時(shí)一般會(huì)依據(jù)合同約定，而不作為一方的實(shí)際損失，即只有在雙方當(dāng)事人簽訂的合同中對(duì)于律師費(fèi)由違約方負(fù)擔(dān)有明確約定的的情況下，法院判決可能支持該項(xiàng)訴訟請(qǐng)求。