內(nèi)容摘要：青浦區(qū)朱家角鎮(zhèn)新鎮(zhèn)單元I05、I06、I10、D01街坊控規(guī)局部調(diào)整草案公示。新增一所幼兒園，一處體育設(shè)施等；保留高中、文化用地和菜場(chǎng)等功能。

朱家角鎮(zhèn)新鎮(zhèn)單元區(qū)位圖

近日，《青浦區(qū)朱家角鎮(zhèn)新鎮(zhèn)區(qū)QPC1-0002單元控制性詳細(xì)規(guī)劃I05、I06、I10、D01街坊局部調(diào)整草案》公示。

新鎮(zhèn)單元位于朱家角鎮(zhèn)域的北部，其范圍東至復(fù)興路，北至五浦路、朱昆河、新塘港路，東至港周路，南至課植園路、珠溪路、淀浦河，總用地規(guī)模為7.4平方公里。

一、規(guī)范范圍

I05、I06、I10、D01街坊區(qū)位圖

本次公示調(diào)整的I05、I06、I10、D01街坊位于朱家角鎮(zhèn)新鎮(zhèn)單元的中北部。其中I05、I06、I10街坊東至東圩河路，西至珠溪路，南至淀山湖大道，北至新塘港路；D01街坊東至珠湖路，西至珠湖路，南至閣游路，北至新塘江河，總規(guī)劃面積約為 44.81公頃。

二、調(diào)整背景

已批的《長(zhǎng)三角生態(tài)綠色一體化發(fā)展示范區(qū)國(guó)土空間規(guī)劃(2021-2035)》和在編的《長(zhǎng)三角生態(tài)綠色一體化發(fā)展示范區(qū)先行啟動(dòng)區(qū)國(guó)土空間總體規(guī)劃(2021-2035)》，對(duì)本次規(guī)劃范圍的區(qū)域功能、市政綠化、社區(qū)公服等提出了新要求；同時(shí)已批的青浦區(qū)河道藍(lán)線專項(xiàng)規(guī)劃和在編的養(yǎng)老設(shè)施專項(xiàng)規(guī)劃對(duì)本區(qū)域內(nèi)的水系和養(yǎng)老設(shè)施進(jìn)行了調(diào)整。綜合上述原因，啟動(dòng)本次規(guī)劃調(diào)整。

三、調(diào)整內(nèi)容

1、土地使用：落實(shí)上位規(guī)劃，調(diào)整商業(yè)、社區(qū)公服、綠化水系用地布局。落實(shí)藍(lán)線專項(xiàng)規(guī)劃，藍(lán)線線型與專項(xiàng)規(guī)劃保持一致。落實(shí)上位規(guī)劃和養(yǎng)老專項(xiàng)規(guī)劃，并根據(jù)評(píng)估結(jié)論提升地區(qū)公共服務(wù)水平，將2處社區(qū)養(yǎng)老福利設(shè)施和1處社區(qū)醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施調(diào)整為1處體育設(shè)施、1處生活服務(wù)點(diǎn)、1處老年活動(dòng)室、1處養(yǎng)育托管點(diǎn)和1處幼兒園。為保障地區(qū)排水安全，提升地區(qū)排水設(shè)施服務(wù)水平，新增1處環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施用地。為優(yōu)化地區(qū)功能，新增1處廣場(chǎng)用地和1處城市發(fā)展備建用地。

2、開發(fā)規(guī)模：本次調(diào)整后總建筑規(guī)模開發(fā)量為13.49萬(wàn)平方米，其中住宅規(guī)模為4.61萬(wàn)平方米，社區(qū)級(jí)公共服務(wù)設(shè)施規(guī)模為1.23萬(wàn)平方米，基礎(chǔ)教育設(shè)施規(guī)模為2.95萬(wàn)平方米，商業(yè)商務(wù)辦公規(guī)模為1.86萬(wàn)平方米，文化設(shè)施規(guī)模為2.84萬(wàn)平方米。

3、建筑高度：形成梯度控制，其中I05-20地塊建筑限高為30米，商業(yè)服務(wù)業(yè)、商業(yè)文化混合用地建筑高度為24米。

四、具體主要調(diào)整涉及地塊如下：

I05-01地塊區(qū)位圖

1、原I05-01地塊，用地性質(zhì)商業(yè)服務(wù)業(yè)用地，面積5707平方米。

調(diào)整后：為公共綠地，地塊編號(hào)為I05-01地塊，由原I05-01地塊（商業(yè)）和I05-07地塊（公共綠地)組成，面積7964平方米。

2、原I05-10地塊，用地性質(zhì)為二類住宅組團(tuán)用地，面積33101平方米，容積率1.2，建筑高度24米，住宅套數(shù)373套。

調(diào)整后：地塊編號(hào)改為了I05-20地塊，用地性質(zhì)變?yōu)榱巳愖≌M團(tuán)用地，面積增加至了38385平方米，容積率1.2，建筑高度30米，住宅套數(shù)降至了300套。這里挺有意思的，占地面積增加了，容積率不變，限高提升，住宅套數(shù)卻減少了多達(dá)73套，唯一解釋就是套型面積變大了。還有一個(gè)非常重要的變化就是，其建筑高度居然罕見的突破了該板塊長(zhǎng)期堅(jiān)持的24米限高，這次提升至了30米。

重新劃定后的I05-20地塊，使東側(cè)朱昆河基本保持現(xiàn)狀河道寬度，原方案計(jì)劃該河段向西加寬一倍左右。

原I05-01、I05-06、I05-10地塊區(qū)位圖

另外，值得一提的是，我們此前已報(bào)道過(guò)2023年度青浦區(qū)計(jì)劃內(nèi)共收儲(chǔ)27幅地塊，其中包括了該片區(qū)的3幅地塊，即原I05-01地塊、原I05-06地塊、原I05-10地塊（現(xiàn)為I05-20地塊）。其中，原I05-06地塊在這次調(diào)整后，用地性質(zhì)保持純商業(yè)服務(wù)業(yè)用地不變，面積上由原來(lái)的9568平方米微減至9457平方米。

（因此前啟動(dòng)收儲(chǔ)時(shí)，該片區(qū)控規(guī)尚未調(diào)整，故上述附圖以調(diào)整前控規(guī)展示，僅供參考）

3、原I05-12（社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心）、I05-13（菜場(chǎng)）、I05-14地塊（商業(yè)服務(wù)業(yè)用地）等，地塊范圍重新分割。

調(diào)整后：在該組合地塊北側(cè)規(guī)劃為了I05-12地塊，用地性質(zhì)為基礎(chǔ)教育用地（幼兒園），面積8000平方米；南側(cè)I05-14地塊為社區(qū)級(jí)公共服務(wù)設(shè)施用地，包含1處生活服務(wù)點(diǎn)、1處老年活動(dòng)室、1處養(yǎng)育托管點(diǎn)和1處社區(qū)體育設(shè)施；其余規(guī)劃為了道路（I05-13地塊），并增加了公共綠地面積。

4、原I06-01地塊，用地性質(zhì)為公共綠地，面積9931平方米。

調(diào)整后：被劃分為3幅，新I06-01地塊為公共綠地，面積縮減至4620平方米；I06-011地塊為城市發(fā)展備建用地，面積為3200平方米；I06-10地塊為社區(qū)級(jí)公共服務(wù)設(shè)施用地，面積2000平方米，在地塊控制性指標(biāo)表其備注欄標(biāo)注為了菜場(chǎng)。

5、原I06-05地塊，用地性質(zhì)為純商業(yè)服務(wù)業(yè)用地，面積9345平方米。

調(diào)整后：I06-05地塊用地面積拓展至11465平方米，用地性質(zhì)為商務(wù)辦公（占65%）、文化用地（占35%）混合用地。原西側(cè)規(guī)劃河道取消了。

6、原I06-07地塊，用地性質(zhì)社區(qū)級(jí)公共服務(wù)設(shè)施用地（社區(qū)福利院），面積9305平方米。

調(diào)整后：I06-07地塊用地性質(zhì)變更為商務(wù)辦公（占65%）、文化用地（占35%）混合用地，面積增加至9734平方米。

7、原D01-05地塊，用地性質(zhì)為公共綠地，面積6536平方米。

調(diào)整后：原地塊中新增D01-20地塊，用地性質(zhì)為環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施用地（污水泵站），面積為1197平方米，其余為公共綠地。

除此之外，I06-08地塊（高中）、D01-02a地塊（文化用地）功能均保持不變，面積上，I06-08地塊（高中）由原27076平方米增加至28887平方米；D01-02a地塊（文化用地）由原18760平方米微減至18729平方米。

南部的兩幅住宅地塊保留，其中，D01-09地塊為正在建設(shè)中的新樓盤，去年7月，恒文投資（文基置業(yè)）從三家競(jìng)標(biāo)者中脫穎而出，最終以總價(jià)約9.15億元摘得上述地塊，溢價(jià)率高達(dá)8.72%，成交樓板價(jià)19678元/平方米，房地聯(lián)動(dòng)價(jià)42000元/平方米，這里將供應(yīng)約464套普通商品房。

而D01-11地塊為中信泰富濱湖郡小區(qū)。

五、圖則調(diào)整前后比對(duì)：

調(diào)整前：

調(diào)整前圖則

調(diào)整前地塊控制性指標(biāo)

調(diào)整后：

調(diào)整后圖則

調(diào)整后地塊控制性指標(biāo)

資料：青浦區(qū)政府網(wǎng)

編輯：大青浦房談