本文來自微信公眾號：陸家嘴養(yǎng)基指北（ID：gh_8515956654f2），作者：國服菜文基，原文標題：《在韓國，看到地產(chǎn)擊穿年輕人的101種心碎》

“這里是空房子，這里也是空房子?！辩R頭中，一位韓國市民指著身后一棟仁川的高檔公寓說道。這是一棟一千多戶的大型小區(qū)，此刻，一多半都是空置——自2022年下半年起，韓國的公寓入住率就已經(jīng)暴跌至不到70%。哪怕是寸土寸金的首爾與仁川。
離此處不遠，則是韓國全國鏈球冠軍、韓國最年輕亞運會選手樸熙順自殺的小區(qū)。今年4月17日，在收到了一張6萬韓元（人民幣338元）的水費催繳單后，在位于仁川的出租屋中，樸熙順留下一封遺書，然后，結(jié)束了自己年僅31歲的生命。在此之前，為了謀求生路，她一邊在一家鏈球俱樂部擔任教練，另一邊，還在一家當?shù)貙櫸镝t(yī)院兼職，同時，她還正擠出時間備考寵物狗美容資格證的考試。然而，努力并未讓她的人生之路變得更加順遂。在不幸卷入了全租房暴雷的騙局后，樸熙順辛苦攢下的9000萬韓元租房保證金，被房東一卷而空。這成了壓垮她以及無數(shù)年輕人的最后一根稻草。但她卻不是唯一被壓垮的駱駝，據(jù)統(tǒng)計，僅僅4月，韓國就發(fā)生了17起因房租暴雷而產(chǎn)生的租客自殺事件。地獄的入口，以地產(chǎn)為名包裝，正向韓國年輕人，張開它的血盆大口。

01?全租房，壓垮年輕人的最后一根稻草

樸熙順們的噩夢，起始于一種韓國獨特的地產(chǎn)制度——全租房。所謂全租房，是一種介于租房以及抵押之間的中間態(tài)金融產(chǎn)品。在這種產(chǎn)品形式中，租戶不用向房東交房租，但在簽訂全租房合同之后，需要一次付給房東房款的50%-80%作為押金，此后便可以免費租住長達兩年。到期后，租客退房，房東退還押金。理想情況下，這是一筆雙贏生意。租客以現(xiàn)金的時間成本，換取了免費的房屋租住權(quán)；房東則以空置房屋的使用權(quán)，換取了一大筆無息的貸款，用于投資債券、地產(chǎn)、股票等等更高回報的資產(chǎn)。甚至，為了鼓勵年輕人們參與全租房市場交易，針對那些拿不出50%-80%房款的年輕人，政府還為他們提供了足夠低息的銀行貸款來湊足押金。這樣一來，拿著銀行的錢，交著房東的保證金；年輕人只要還遠低于房租的銀行貸款利息，就能獲得一套位于大城市的房屋使用權(quán)?？雌饋砗芡昝缹Σ粚?？但我們似乎忘記了這中間的一個隱藏條件，那就是，房東拿到如此高額的保證金去投資后，真的能夠獲得更高的收益。在過去，房東們通用的做法是以房養(yǎng)房：將第一套房子的保證金；用于作為第二套、第三套房子的首付，然后再把第二、三套房子租客的保證金花出去，作為購買第四五六七套房子的新保證金。幾輪操作下來，以一套房子為成本，就可以撬動起巨額的地產(chǎn)資源。過去幾十年間，韓國房價的不斷上漲，則給予了房東不斷層層加高杠桿的信心:只要房價一直上漲，房子-保證金-新房子-新保證金的財富增值永動機就永不停歇。直到去年4月，韓國央行，開始跟隨美國的腳步，連續(xù)七次上調(diào)基準利率加息，一舉拉高了韓國的貸款利率。這時候，問題出現(xiàn)了。利率上調(diào)之后，以房養(yǎng)房的房東們所要償還的剩余房屋貸款驟然增加；而為保住現(xiàn)金流，房東們便紛紛將手中的房屋拋售，住宅價格也在同期開始，出現(xiàn)連續(xù)長達九個月的下跌。曾經(jīng)，江南區(qū)一套售價約1676萬人民幣的公寓，不到一年時間，跌的只剩1231萬人民幣。跌幅高達27%。富人區(qū)如此，平民區(qū)降價更甚，連續(xù)一年的暴跌中，一些首爾的公寓售價甚至只剩了原先價格的不到六成。一邊是已經(jīng)到手的70%房屋售價保證金；另一邊是價值不到買入價格六成的房屋與銀行接連不斷的房貸賬單。如果你是此刻的韓國房東，你會怎么辦？跑！一位靠著不斷加杠桿買房的炒房客，一度在首爾買下了足足280套房子，隨著加息到來導(dǎo)致資金鏈斷裂，一顆巨雷，直接炸響在了韓國年輕人的頭頂。

韓國官方數(shù)據(jù)披露，2022年一年，韓國一共發(fā)生了2073起全租房保證金被吞案。而2023年，這一趨勢還在愈演愈烈。面對卷款跑路的房東、不斷催債的銀行以及壓的人喘不過氣的韓國大城市，無數(shù)像樸熙順一樣的年輕人，擺在他們面前的，就只剩了三條路：1、信用破產(chǎn)，沒有房屋，卻因為房地產(chǎn)暴雷，而成為銀行的失信人2、越努力越幸運，靠著打更多的工，償還巨額的銀行貸款3、逃離這個世界盡管，從此刻為起點，僅僅倒退一年多，市場還不是這樣的。

02?曾為買房獻祭靈魂的韓國家庭

2021年上半年，韓國國土交通部做了一個統(tǒng)計，在這一年年初，韓國的購房情緒已經(jīng)達到117.2，是九年來的歷史最高。與此同時，在韓國，有四分之三的家庭財產(chǎn)全都集中在地產(chǎn)之上。與熱切的交易情緒同步出現(xiàn)的，是韓國一路暴漲的房價。40年來，韓國首爾，江南區(qū)公寓交易均價暴漲了84倍，百倍樓盤更是比比皆是。到了疫情后的2020-2021兩年，這一炒房情緒更是被助推到了歷史最高，2020年，一套新樓盤110套公寓開盤，結(jié)果吸引到超過3萬多用戶認購。不久前，上海頂級豪宅云錦東方105套房源吸引900組認購與此相比，也是小巫見大巫。認購越多，房價漲得越快；房價漲的越快，炒房的情緒就越熱烈。房價永遠比工資漲的快，現(xiàn)在不上車，就再也上不了車……焦慮正在不斷蔓延而放下焦慮與觀望，只要狠心貸款入手一套新房，幾年后就能賺到幾億韓幣差價，誰能抵擋這個誘惑？與國土交通部的購房情緒指數(shù)同步出爐的，還有兩個數(shù)據(jù)：韓國國民銀行——首爾平均房價三年內(nèi)累計上漲58%。平均一套房的房價，是一個中產(chǎn)家庭收入的16倍。韓國統(tǒng)計廳——30歲左右的韓國家庭，平均負債1.82億韓元（大約100萬元人民幣），比2019年增加了13.1%。無數(shù)韓國家庭，透支了未來幾十年的家庭收入，只為了獲得一個棲身之所。瘋狂買房潮的副作用，也隨之顯現(xiàn)。一旦年輕人們將未來幾十年的收入，全部用來買房，那么大概率在結(jié)婚以及教育上，就會左支右絀。更何況，在韓國，教育向來是一個韓國人除了買房之外，最大的支出。為了家庭，需要買房；但買了房，家庭也就成了奢侈品。在韓國，大約42.5％的30歲年輕人，全都處于單身狀態(tài)。財閥們，則為這些年輕人送出了貼心福利：為尊重年輕人們不想戀愛、不想結(jié)婚、不想生小孩的潮流，一些韓國企業(yè)采取了“不婚津貼”，尊重他們選擇的多樣性。韓國知名電影《下一個素熙》的企業(yè)原型LG U+，在今年1月起，實行了一項新制度：對于大齡不婚員工，公司鼓勵他們申請不婚津貼，包括了基本工資100%的禮金以及5天的額外帶薪假。只要員工在公司公告欄中發(fā)表不婚聲明。于是，在不斷在社會各個角落蔓延的不婚風尚之下，韓國的生育率年復(fù)一年的創(chuàng)下意料之中的新低：?

韓國統(tǒng)計廳——2022年，韓國生育率僅有0.78。

與之形成鮮明對，在第二次世界大戰(zhàn)，人類的總和生育率也有?1. 0，而以不愛生小孩著稱的歐美發(fā)達國家，英國1.56，美國1.64，法國1.83，就連打了一年仗的俄羅斯，人口出生率都有1.42。年輕人都不愿意生了，那些愿意生的，兒童生活質(zhì)量也并未有所改善。2019年，韓國幼兒園內(nèi)的虐童時間就發(fā)生了570起；因為連續(xù)多年的生育率下滑，韓國不僅是新生兒不足，年輕人數(shù)量同樣稀缺，而在財閥集團的虹吸效應(yīng)之下，幼師也成為了稀缺崗位，在韓國，一位幼師，平均每個人要帶至少15個學(xué)齡前幼童，工作時間，長達9個小時。過去，低生育率、高負債、高壓力，對于年輕人而言，或許只是統(tǒng)計數(shù)據(jù)的起起伏伏，直到這種起伏平等的壓在每個人的身上；直到一根鉸鏈勒在了他們的未來的命運咽喉之上；直到一個又一個名為“全租房暴雷”“加密貨幣暴雷”“銀行貸款爆款”的巨變在他們的頭頂炸響。更何況，他們還有一個好鄰居——日本。在韓國，一切現(xiàn)實的困境，都可以在日本的歷史中找到答案。

03?失去了二十年的好鄰居日本

2020年，就在韓國地產(chǎn)炒作泡沫最盛的那一年，鄰居日本，悄然出臺一項新政策，將房貸的還款年齡提高到85歲。那時，二戰(zhàn)后已經(jīng)不斷努力提升生命存續(xù)長度的日本人，預(yù)期壽命已經(jīng)連續(xù)蟬聯(lián)全球第一，達到84.2歲。也就是說，如果足夠幸運，那么作為一個普通日本人，大概還是可以在咽氣前最后一秒，努力把簽下的房貸還清的。當然，也不必過分擔心老年之后的就業(yè)歧視：在日本，出租車司機平均年齡60+。其中65歲以上老年人占比超過一半。2022年，吉尼斯世界紀錄，甚至還為大阪一位名叫玉木泰子的91歲老奶奶，頒發(fā)了世界上最年長的總務(wù)職員的認定。她1956年加入公司上班，整整67年里，她一直保持早上九點上班，下午五點半下班，每周五天的工作節(jié)奏直到如今。

那么，這批曾經(jīng)也年輕過的老年人，在他們過去八十多年的人生里，究竟經(jīng)歷了什么？中國金融四十人論壇上，社科院世界經(jīng)濟與政治研究所副所長張斌為我們做了一個復(fù)盤：上世紀80年代廣場協(xié)定之后，日本央行正式開始貨幣緊縮政策，自此日本進入高利率時代，各大銀行商業(yè)貸款同比增長開始不斷走低。地產(chǎn)、股票、基建等等原本的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，則在多重通縮緊縮的壓力之下，一路火花帶閃電的連崩。僅1990下半年，至1991下半年，東京股票價格指數(shù)，就從最高的2867.70點下降至1733.83點，降幅高達40%；住宅物業(yè)價格指數(shù)，則從1991年一路從1991年的197.56點，跌到2009年的107.02點。資產(chǎn)一路縮水期間，銀行的利率卻在不斷飆升。人們震驚的發(fā)現(xiàn)，高點買入房產(chǎn)后，越是努力，就越是資不抵債。與買房的普通民眾一樣絕望的，還有無數(shù)在股市高點加速擴張、高負債、高杠桿運行的企業(yè)們。資產(chǎn)價格全面暴跌后，企業(yè)的債務(wù)規(guī)模以及破產(chǎn)數(shù)量快速增加，巨額債務(wù)產(chǎn)生的利息，導(dǎo)致企業(yè)從過去的擴張導(dǎo)向轉(zhuǎn)變成為了低負債導(dǎo)向。日本銀行，花了整整15年才完成了對這些不良債權(quán)的處置。幸存的企業(yè)，則選擇將經(jīng)營利潤用于還債以及彌補資產(chǎn)損失，而非進行生產(chǎn)投資。這成為了此后幾十年的主流，也因為這種保守，不少日本大企業(yè)的高光，自此被定格在80年代中后期。但那時，誰也沒能想到的是，在東亞，人人效仿日本，人人忌憚日本，卻最終不可避免，人人都是日本。相似的命運，日本失去的二十年中，在它的鄰邦，開始再次重演。

04?賭性堅強的B面

作為一個經(jīng)濟體，韓國過去半個多世紀所締造的漢江奇跡，一度成為各路經(jīng)濟學(xué)家分析的經(jīng)典樣本：1945年，朝鮮半島完成了南北分治，背靠美國，韓國的GDP在一開始，一度只有朝鮮的三分之一，但此后幾十年里，靠著勤勞的人民、國際市場的長袖善舞，韓國迅速從戰(zhàn)后廢墟轉(zhuǎn)變成為世界第11大經(jīng)濟體，并造就三星、LG、現(xiàn)代等世界知名跨國集團。2006年，韓國國民生產(chǎn)總值達到10118億美元，一躍成為發(fā)達國家。但故事的B面則是，如果在全世界范圍內(nèi)，選出一個賭性足夠堅強的國家或者地區(qū)，那韓國，一定是比拉斯維加斯賭性更深的一個。過去幾年中，韓國人炒作比特幣、炒作房子、炒作露娜幣、炒作股票，在世界范圍內(nèi)，哪個領(lǐng)域賺錢多，他們就集中涌向哪里。一家韓國網(wǎng)站做了個調(diào)查，在調(diào)查的數(shù)千名大學(xué)生中，他們中53%表示認可炒幣，24%炒作過加密貨幣；甚至有15%的學(xué)生，干脆認定，炒幣就是他們實現(xiàn)階級躍升的最后通道。要想階級躍升，自然要以小博大。毫不意外，90%的韓國年輕人持有的，都是各種各樣的垃圾幣。其中，最知名的，是一個叫做Luna幣的虛擬貨幣。熟悉虛擬貨幣市場的朋友，此時或許已經(jīng)不需要繼續(xù)介紹——在全民參與之下，Luna幣迅速從0. 12?美元暴漲到?119. 5?美元，緊接著，又在一個月時間里崩盤到只剩0. 0001?美元。28萬韓國幣圈韭菜炒起的400億美金市值，一夜歸零。韓國自殺圣地麻浦大橋的搜索量瞬間翻番。到了6月底，一對投資失利的韓國夫妻，開車載著十歲的女兒，全家投海身亡，將這場悲劇，推向了情緒的最高點。

但這是第一次嗎？2021?年前?11?個月，韓國僅虛擬貨幣一項，犯罪的涉案金額，就高達3. 87?萬億韓元。此外，當年6月，還有騙子將山寨幣與傳銷結(jié)合，詐騙資產(chǎn)4萬億韓元。而韓國總?cè)丝?，只?5100?多萬，也就是說，2021年，平均每個韓國人，都因為虛擬貨幣詐騙損失至少16萬韓元。但依然有人愿意死死抓住加密貨幣，作為自己實現(xiàn)階級躍遷的最后一根稻草。這種賭性堅強，還體現(xiàn)在韓國家庭的高負債之中。不久前，國際金融協(xié)會發(fā)布一項數(shù)據(jù)：今年一季度，韓國家庭債務(wù)與國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）之比為102.2%，成為世界34個主要經(jīng)濟體中，唯一一個家庭債務(wù)高于GDP規(guī)模的國家。為什么賭性如此堅強？大概是現(xiàn)實中，所有可能的出路都已經(jīng)被徹底堵死。于是，一個少年十三四歲的夏天，在路上撿到一支真槍。因為年少無知，天不怕地不怕，他扣下扳機。那時，沒有人死，也沒有人受傷。他認為自己開了空槍。直到后來，他三十歲或者更老，走在路上聽到背后有隱隱約約的風聲。他停下來轉(zhuǎn)過身去——子彈正中眉心。

以上為原創(chuàng)文章, 涉及的信息、數(shù)據(jù)均來源于公開資料，公司與作者對以上信息的準確性和完整性不作任何保證。本文章所包含的分析基于各種假設(shè)，不同假設(shè)可能導(dǎo)致分析結(jié)果出現(xiàn)重大不同，文章中的內(nèi)容和意見僅供參考，不構(gòu)成任何投資建議與承諾。如您對文章或所使用圖片版權(quán)有任何異議，請及時聯(lián)系本公司。