案件背景介紹

桑某陽(yáng)在河南經(jīng)商多年，經(jīng)濟(jì)實(shí)力相當(dāng)雄厚。2012年，商業(yè)合作伙伴告知桑某陽(yáng)他們公司會(huì)有一批北京戶口的指標(biāo)下來(lái)，具體時(shí)間現(xiàn)在不確定，如果桑某陽(yáng)想要，一旦下來(lái)可以為其辦理。這對(duì)于河南戶籍的桑某陽(yáng)來(lái)說(shuō)，如果能取得北京戶口，意味著自家孩子能夠來(lái)北京讀書參加北京的高考，這是多少非京籍人士渴望而不可及的事情，何況是來(lái)自高考大省的桑某陽(yáng)。桑某陽(yáng)當(dāng)即表示希望合作伙伴幫其盡早取得北京戶口。桑某陽(yáng)一家人經(jīng)過深思熟慮決定先在北京購(gòu)置一套房產(chǎn)，以便日后隨時(shí)可以舉家搬遷陪孩子來(lái)北京讀書。經(jīng)過親朋好友的推薦，桑某陽(yáng)非常中意北京市某房地產(chǎn)有限公司開發(fā)且正在熱銷的北京市朝陽(yáng)區(qū)望京某小區(qū)的房產(chǎn)。由于桑某陽(yáng)不符合北京的購(gòu)房政策，如若在京購(gòu)房只能借用他人的名義購(gòu)買。于是，在舅媽李某貞及其兩個(gè)兒子大姚和小姚的介紹下，桑某陽(yáng)認(rèn)識(shí)了舅媽李某貞親弟弟的小兒子李某平。李某平是京籍戶口，名下無(wú)房，未來(lái)也沒有經(jīng)濟(jì)條件購(gòu)房，得知桑某陽(yáng)的困難。李某平當(dāng)即表示雙方都是李某貞的親戚，購(gòu)房資質(zhì)對(duì)自己也沒什么用，非常愿意無(wú)償幫忙，桑某陽(yáng)要買房隨時(shí)都可以用，未來(lái)他可以無(wú)條件配合桑某陽(yáng)處分房產(chǎn)。自家人永遠(yuǎn)不會(huì)坑他，有姑姑李某貞在，桑某陽(yáng)可以放一萬(wàn)個(gè)心。他還一再表示不讓桑某陽(yáng)借外人的名，以免外人有二心桑某陽(yáng)將來(lái)吃虧?？粗钅称饺绱颂故幩?，加之舅媽李某貞這層親戚關(guān)系，桑某陽(yáng)當(dāng)即決定借用李某平的名義購(gòu)房。2012年8月中旬，雙方在李某貞及兩個(gè)兒子的安排下，五人在小姚家見面詳細(xì)溝通了桑某陽(yáng)借李某平的名義購(gòu)房和車位的事。雙方達(dá)成口頭約定后，考慮到舅媽的關(guān)系，桑某陽(yáng)礙于面子沒好意思要求簽訂書面協(xié)議，擔(dān)心傷了和氣。借名購(gòu)房和車位一事就在口頭約定下開始了。

2012年8月底，桑某陽(yáng)實(shí)際出資約680萬(wàn)元在北京市朝陽(yáng)區(qū)望京地區(qū)購(gòu)置了一套180平的高端房產(chǎn)，后又實(shí)際出資將近30萬(wàn)元購(gòu)置了車位。房產(chǎn)交付一年左右，桑某陽(yáng)的合作伙伴告知其北京戶口指標(biāo)可能要下來(lái)了，桑某陽(yáng)趕緊對(duì)涉案房產(chǎn)進(jìn)行裝修及購(gòu)置家具家電等又花費(fèi)60余萬(wàn)元。由于桑某陽(yáng)的主要業(yè)務(wù)都在河南，平時(shí)生意繁忙，不能經(jīng)常來(lái)京，且一直沒有實(shí)際取得北京戶口，孩子只能在河南上學(xué)，涉案房產(chǎn)一直交由定居工作在京的小姚幫忙照看。小姚的住處毗鄰涉案房產(chǎn)，閑暇時(shí)經(jīng)常過去照看。除了桑某陽(yáng)的家人或者親朋好友偶爾來(lái)京旅行或者出差時(shí)暫住，涉案房產(chǎn)絕大多數(shù)時(shí)間都處于閑置狀態(tài)。

時(shí)間很快就到了2019年，桑某陽(yáng)的孩子已經(jīng)高考結(jié)束。遺憾的是，桑某陽(yáng)依然沒有取得北京戶口，房子無(wú)法過戶至自己的名下，繼續(xù)持有涉案房屋再無(wú)必要。同時(shí)，桑某陽(yáng)得知李某平的父親已去世，涉案房產(chǎn)已經(jīng)升值至千萬(wàn)，李某平的言行舉止有些異樣，桑某陽(yáng)覺得繼續(xù)以李某平的名義持有涉案房產(chǎn)難免夜長(zhǎng)夢(mèng)多，所以打算盡快出售變現(xiàn)。于是委托某房產(chǎn)中介公司對(duì)外掛牌出售，還沒有找到合適的買家，就趕上了新冠疫情爆發(fā)，售房一事只能暫時(shí)作罷，待疫情緩和再辦。

2020年8月份，桑某陽(yáng)找到了合適的買家欲出售涉案房產(chǎn)和車位，需要李某平配合辦理過戶交易手續(xù)。恰好舅媽李某貞來(lái)京看望親友，桑某陽(yáng)通過舅媽李某貞轉(zhuǎn)告李某平其要出售涉案房產(chǎn)和車位且自愿給李某平借名好處費(fèi)的想法。沒想到，李某平以桑某陽(yáng)借用自己的名義購(gòu)房才能享受到房產(chǎn)升值的巨大利益、李某平自己名下無(wú)房且經(jīng)濟(jì)條件差需要錢保障晚年生活、桑某陽(yáng)占用購(gòu)房資質(zhì)時(shí)間過長(zhǎng)、桑某陽(yáng)出售房產(chǎn)可以享受到滿五唯一的免個(gè)稅好處等等理由，獅子大開口提出桑某陽(yáng)必須在半個(gè)月內(nèi)同意給自己借名好處費(fèi)400萬(wàn)元，否則不排除桑某陽(yáng)落得房錢兩空的結(jié)果。面對(duì)李某平的獅子大開口和赤裸裸的威脅，桑某陽(yáng)顧不上憤怒，緊急尋求法律幫助以維護(hù)自身合法權(quán)益免遭侵害。

2020年8月份，北京市東元律師事務(wù)所合伙人王文靜律師接受了桑某陽(yáng)的委托，立即向北京市朝陽(yáng)區(qū)人民法院提起了合同糾紛之訴并申請(qǐng)法院對(duì)涉案房產(chǎn)采取查封的保全措施。具體情況詳見下文：

一、原告桑某陽(yáng)起訴稱

我因不具備北京購(gòu)房資質(zhì)，無(wú)法購(gòu)買北京市朝陽(yáng)區(qū)某601號(hào)房屋（以下簡(jiǎn)稱“601房屋”)及1293號(hào)車位（以下簡(jiǎn)稱“1293車位”）。經(jīng)我親戚介紹與具備北京購(gòu)房資質(zhì)的李某平相識(shí)。雙方于2012年達(dá)成口頭協(xié)議，即我出全款以李某平的名義購(gòu)買601房屋、1293車位，該房屋、車位產(chǎn)權(quán)歸我所有。如我需將601房屋、1293車位過戶至自己名下或進(jìn)行其他處分行為，李某平需積極配合我。后我出全款購(gòu)買了601房屋、1293車位，并將其登記在李某平的名下。房屋交付后，我又出資對(duì)601房屋進(jìn)行裝修并實(shí)際占有使用至今。因?yàn)槲椰F(xiàn)在仍沒有在京購(gòu)房的資質(zhì)，欲處分601房屋、1293車位，需李某平配合辦理手續(xù)，但李某平卻索要巨額好處費(fèi)。雙方協(xié)商未果，李某平一直拒絕配合我，我的合法權(quán)益受到嚴(yán)重侵害。故，只能提起本案之訴。

二、原告桑某陽(yáng)訴訟請(qǐng)求

1、請(qǐng)求法院判決解除桑某陽(yáng)與李某平之間借名買房及車位的合同關(guān)系。

2、請(qǐng)求法院判決李某平返還桑某陽(yáng)已付的購(gòu)房款6526113元、契稅195311.07元、公共維修基金35886元、產(chǎn)權(quán)證代辦費(fèi)680元。

3、請(qǐng)求法院判決李某平賠償桑某陽(yáng)房屋升值損失11667287元。

4、請(qǐng)求法院判決李某平賠償桑某陽(yáng)裝飾裝修損失30萬(wàn)元。

5、請(qǐng)求法院判決李某平返還桑某陽(yáng)購(gòu)買車位已付的款項(xiàng)273125元、契稅8194元、公共維修基金6752元、產(chǎn)權(quán)證代辦費(fèi)580元。

6、請(qǐng)求法院判決李某平賠償桑某陽(yáng)車位的升值損失226875元。

7、請(qǐng)求法院判決李某平賠償桑某陽(yáng)訴訟財(cái)產(chǎn)保全責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)、評(píng)估費(fèi)、訴前財(cái)產(chǎn)保全費(fèi)以及承擔(dān)本案的訴訟費(fèi)。

三、被告李某平辯稱

原被告雙方之間不存在借名買房及車位的合意，自始至終我和桑某陽(yáng)就房屋買賣沒有進(jìn)行過商談。我只在某地產(chǎn)公司交納房款的時(shí)候見了桑某陽(yáng)一面。我方認(rèn)可購(gòu)買601房屋的費(fèi)用都是案外人大姚出的，我當(dāng)時(shí)是和大姚協(xié)商，由他出錢幫我購(gòu)買601房屋，之后我再還錢給他。只是借用桑某陽(yáng)名義刷卡。銀行轉(zhuǎn)賬明細(xì)看出購(gòu)房款是當(dāng)日轉(zhuǎn)到桑某陽(yáng)賬戶，再由桑某陽(yáng)當(dāng)日轉(zhuǎn)給開發(fā)商的。合同是我簽的，我才是買房人和產(chǎn)權(quán)人。車位款是我交的現(xiàn)金，來(lái)自家庭儲(chǔ)蓄。我和桑某陽(yáng)之間沒有合同關(guān)系，所以不同意賠償升值損失。裝飾裝修是我方自行裝修的，部分支付的現(xiàn)金，部分刷卡，所以不同意賠償。2019年之前我為了照顧父母跟父母在安貞一起居住，2019年我的父母陸續(xù)去世了，我將601房屋進(jìn)行簡(jiǎn)單的裝修就搬過去住。2019年之前大姚和他的母親李某貞來(lái)北京，會(huì)在601房屋居住，部分由小姚交納的費(fèi)用也是其母居住期間發(fā)生的，不是桑某陽(yáng)支付的。桑某陽(yáng)沒有在601房屋居住使用過，大部分養(yǎng)護(hù)費(fèi)用都是我支付的。評(píng)估費(fèi)、保全費(fèi)、保全保險(xiǎn)的費(fèi)用不同意支付，因?yàn)槎际巧Ｄ酬?yáng)自行支出的。

四、第三人某房地產(chǎn)公司述稱

這個(gè)案件跟我公司沒有利害關(guān)系，我方提供的7份證據(jù)，是為了說(shuō)明購(gòu)買房屋的事實(shí)，對(duì)于原告的訴訟請(qǐng)求我方不再發(fā)表答辯意見。請(qǐng)法院依法裁判。

五、法院查明的事實(shí)

2012年8月29日，某房地產(chǎn)公司收到案外人袁某某招商銀行尾號(hào)0623賬戶轉(zhuǎn)賬1.7萬(wàn)元，民生銀行尾號(hào)3202賬戶轉(zhuǎn)賬8050元，另收到馬某招商銀行尾號(hào)4197賬戶轉(zhuǎn)賬7.5萬(wàn)元。某房地產(chǎn)公司開具一張收據(jù)，載明收到李某平交來(lái)定金10萬(wàn)元。交款人一欄為馬某簽字。

2012年9月12日，某房地產(chǎn)公司收到桑某陽(yáng)民生銀行尾號(hào)3822賬戶轉(zhuǎn)賬150萬(wàn)元、中信銀行尾號(hào)9085賬戶轉(zhuǎn)賬100萬(wàn)元，某房地產(chǎn)公司又開具一張收據(jù)，載明收到李某平交來(lái)房款250萬(wàn)元，并向其出具收款通知書一份。

2012年9月13日，某房地產(chǎn)公司與李某平簽訂北京市商品房預(yù)售合同。約定李某平購(gòu)買601房屋，用途為普通住宅。建筑面積179.63平方米，套內(nèi)建筑面積149.23平方米。按照套內(nèi)建筑面積計(jì)算，每平方米48131.91元，房屋總價(jià)652613元。買受人購(gòu)房時(shí)已交納定金10萬(wàn)元，買受人自愿選擇一次性付款方式。買受人于2012年9月13日向出賣人預(yù)售資金監(jiān)管賬戶支付首期購(gòu)房款3166113元。買受人應(yīng)于2012年9月19日前將剩余房?jī)r(jià)款326萬(wàn)元支付至出賣人預(yù)售資金監(jiān)管賬戶。否則，視為買受人違約，每逾期一日，應(yīng)向出賣人支付該房屋總房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之壹的違約金，如逾期超過15日的，出賣人有權(quán)解除雙方簽訂的預(yù)售合同及其附件和補(bǔ)充協(xié)議。當(dāng)日，某房地產(chǎn)公司收到桑某陽(yáng)民生銀行尾號(hào)5965賬戶轉(zhuǎn)賬140050元、工商銀行尾號(hào)8479賬戶轉(zhuǎn)賬40萬(wàn)元、中信銀行尾號(hào)4292賬戶轉(zhuǎn)賬126843元。該公司出具兩張收據(jù)，分別載明收到李某平交來(lái)房款666113元、產(chǎn)權(quán)證代辦費(fèi)680元，并就這兩筆錢款開具了一張收款通知書給李某平。

2012年9月26日，某房地產(chǎn)公司收到桑某陽(yáng)民生銀行尾號(hào)3822賬戶轉(zhuǎn)賬100萬(wàn)元、中信銀行尾號(hào)9085賬戶轉(zhuǎn)賬150萬(wàn)元。某房地產(chǎn)公司又開具一張收據(jù)，載明收到李某平交來(lái)房款250萬(wàn)元，并向其出具收款通知書一份。

2012年10月27日，某房地產(chǎn)公司收到桑某陽(yáng)工商銀行尾號(hào)8479賬戶轉(zhuǎn)賬76萬(wàn)元。某房地產(chǎn)公司又向李某平出具了收款通知書一份。???

2012年11月18日，某房地產(chǎn)公司收到桑某陽(yáng)中信銀行尾號(hào)0276賬戶轉(zhuǎn)賬215453.07元。某房地產(chǎn)公司開具兩張收據(jù)，分別載明收到李某平交來(lái)契稅195311.07元、公共維修基金35886元。后某房地產(chǎn)公司向李某平發(fā)送了房屋入住通知單，載明房屋實(shí)測(cè)結(jié)算總價(jià)6510369元，面積差價(jià)款-15744元。

2013年11月29日，某房地產(chǎn)公司出具收款通知書，載明收到1293車位款15萬(wàn)元。2013年12月1日，某房地產(chǎn)公司與李某平簽訂一份北京市商品房現(xiàn)房買賣合同，約定某房地產(chǎn)公司出售1293車位給李某平，實(shí)測(cè)建筑面積33.76平方米，總價(jià)款273125元。協(xié)議簽訂當(dāng)日，李某平應(yīng)一次性支付全部車位費(fèi)用給某房地產(chǎn)公司。當(dāng)日某房地產(chǎn)公司出具收款通知書，載明收到1293車位款項(xiàng)123125元。某房地產(chǎn)公司還在2013年12月1日向李某平開具三張收據(jù)，分別是契稅8194元、公共維修基金6752元、代辦產(chǎn)權(quán)費(fèi)580元。

2014年3月26日，601房屋登記在李某平名下。2015年12月1日，1293車位登記在李某平名下。該車位契稅8193.75元、公共維修基金6752元均已支付相關(guān)單位。2020年9月21日，李某平又重新辦理了一份601房屋的產(chǎn)權(quán)證。

各方均確認(rèn)1293車位只有小區(qū)業(yè)主才有資格購(gòu)買。

為證明自己的主張，桑某陽(yáng)提交了一份其名下中信銀行卡賬戶交易明細(xì)，證明在2013年11月29日支付了15萬(wàn)元，同年12月1日支付138651元，均用于交納購(gòu)買1293車位的費(fèi)用，包括契稅、公共維修基金、產(chǎn)權(quán)證代辦費(fèi)。李某平對(duì)該證據(jù)真實(shí)性表示無(wú)法確認(rèn)，證明目的不認(rèn)可。

同時(shí)，桑某陽(yáng)申請(qǐng)李某貞、大姚、小姚、馬某、小姚岳父王某立、龍某等多位證人出庭作證。桑某陽(yáng)對(duì)申請(qǐng)出庭的證人證言均表示認(rèn)可，李某平除對(duì)證人與各方的身份關(guān)系認(rèn)可外，其他證人證詞均不予認(rèn)可。

案件審理過程中，桑某陽(yáng)申請(qǐng)對(duì)601號(hào)房屋的市場(chǎng)價(jià)值、1293號(hào)車位的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估時(shí)點(diǎn)均為2020年12月3日。2021年7月6日，經(jīng)某評(píng)估公司評(píng)估確認(rèn)601號(hào)房屋現(xiàn)值是1819.34萬(wàn)元、1293號(hào)車位現(xiàn)值是50萬(wàn)元。桑某陽(yáng)共支付評(píng)估費(fèi)40540元。經(jīng)本院核實(shí)，評(píng)估公司表示第一次被李某平拒絕入戶后，該公司又第二次現(xiàn)場(chǎng)勘驗(yàn)，并得到允許入室拍照、勘驗(yàn)，現(xiàn)在提供的評(píng)估報(bào)告在結(jié)論中已經(jīng)考慮了房屋裝修現(xiàn)狀。

以上事實(shí)，有證人證言、交費(fèi)通知單、房屋所有權(quán)證、北京市商品房預(yù)售合同、北京市商品房現(xiàn)房買賣合同、當(dāng)事人陳述及其他相關(guān)證據(jù)在案佐證。

六、法院判決結(jié)果

1、判決解除原告桑某陽(yáng)、被告李某平之間的借名購(gòu)買北京市朝陽(yáng)區(qū)某601號(hào)房屋、北京市朝陽(yáng)區(qū)某1293號(hào)車位的合同關(guān)系。

2、判決被告李某平于本判決生效之日起十日內(nèi)退還原告桑某陽(yáng)購(gòu)房款6510369元、契稅195311.07元、公共維修基金35886元、產(chǎn)權(quán)證代辦費(fèi)680元。

3、判決被告李某平于本判決生效之日起十日內(nèi)退還原告桑某陽(yáng)購(gòu)車位款273125元、契稅8193.75元、公共維修基金6752元、產(chǎn)權(quán)證代辦費(fèi)580元。

4、判決被告李某平于本判決生效之日起十日內(nèi)賠償原告桑某陽(yáng)房屋、車位增值損失900萬(wàn)元。

5、李某平在本判決生效之日起7日內(nèi)支付桑某陽(yáng)評(píng)估費(fèi)40540元、保全費(fèi)5000元。

6、本案的訴訟費(fèi)由桑某陽(yáng)負(fù)擔(dān)27364元，李某平負(fù)擔(dān)11萬(wàn)元。

雙方均未上訴，一審判決已生效。

七、王律師點(diǎn)評(píng)

1、原告桑某陽(yáng)與被告李某平之間是否存在借名買房及車位的問題是本案的關(guān)鍵點(diǎn)，只有確認(rèn)雙方之間確實(shí)存在借名的事實(shí)，桑某陽(yáng)的訴求才可能被法院支持。我方之所以起訴李某平賠償損失，是因?yàn)樯Ｄ酬?yáng)至今未取得北京的購(gòu)房資質(zhì)，所以不能主張要求李某平配合辦理過戶手續(xù)只能解約要求賠償。本案中，雖然購(gòu)買房屋和車位的合同都是李某平簽訂的，但是李某平無(wú)法提供其支付相關(guān)款項(xiàng)的直接證據(jù)，李某平辯稱約680萬(wàn)元的購(gòu)房款都是案外人大姚借給李某平的，李某平至今尚未償還大姚，但是證人大姚當(dāng)庭予以否認(rèn)雙方之間存在借貸關(guān)系。而結(jié)合諸多證人的證言和桑某陽(yáng)提供的刷卡憑證、銀行轉(zhuǎn)賬記錄等證據(jù)，特別是某房地產(chǎn)公司提交的相關(guān)證據(jù)，可以充分認(rèn)定購(gòu)房款、購(gòu)車位款均為桑某陽(yáng)實(shí)際出資，李某平僅是名義上的購(gòu)房人，實(shí)際購(gòu)房人為桑某陽(yáng)。另外，李某平提交的物業(yè)、供暖等單據(jù)絕大部分都是2013年和2020年的，換言之，他無(wú)法證明自己對(duì)601房屋長(zhǎng)期實(shí)施管理和使用行為。由此法院確認(rèn)桑某陽(yáng)和李某平雙方之間雖然沒有書面的借名買房合同，但是口頭達(dá)成了一致，即桑某陽(yáng)借用李某平的名義購(gòu)買601房屋及1293車位，登記在李某平名下，實(shí)際權(quán)利人為桑某陽(yáng)，視桑某陽(yáng)是否取得北京市購(gòu)房資格，就前述房屋、車位再行處理。根據(jù)《民法典》的相關(guān)規(guī)定，有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；（二）在履行期限屆滿前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)；（三）當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；(四)當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；（五）法律規(guī)定的其他情形。以持續(xù)履行的債務(wù)為內(nèi)容的不定期合同，當(dāng)事人可以隨時(shí)解除合同，但是應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知對(duì)方。桑某陽(yáng)至今不能取得在北京市購(gòu)房的資格，桑某陽(yáng)、李某平之間的借名買房合同實(shí)際無(wú)法履行，其提出解除合同是符合法律規(guī)定的。合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以請(qǐng)求恢復(fù)原狀或者采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)請(qǐng)求賠償損失。合同因違約解除的，解除權(quán)人可以請(qǐng)求違約方承擔(dān)違約責(zé)任，但是當(dāng)事人另有約定的除外。李某平和桑某陽(yáng)的合同解除后，601房屋、1293車位歸李某平所有，但李某平對(duì)于購(gòu)買前述房屋、車位沒有出資，桑某陽(yáng)出資的部分李某平應(yīng)予退還，故，法院支持了桑某陽(yáng)要求李某平退還其為購(gòu)買涉案房產(chǎn)和車位已付的全部款項(xiàng)。另外，關(guān)于賠償損失的問題，桑某陽(yáng)主張的差價(jià)損失包括兩部分，就601房屋的差價(jià)，包括兩方面原因，一是房屋本身因市場(chǎng)波動(dòng)的自然升值，該部分李某平并無(wú)貢獻(xiàn)，另一是房屋裝修產(chǎn)生的增值。關(guān)于裝修費(fèi)用，前文已述，李某平只是掛名的買房人，不是真正的權(quán)利人，自行對(duì)該房屋進(jìn)行裝修不合情理。且李某平也沒有提供充分證據(jù)證明其長(zhǎng)期在該房屋中居住，或有其他合理的裝修動(dòng)機(jī)，結(jié)合多位證人證言，這些證據(jù)可以充分說(shuō)明桑某陽(yáng)實(shí)際出資裝修的涉案房產(chǎn)，李某平僅在裝修過程中給予了一定協(xié)助。此外，由于雙方在借名買房過程中雖未約定李某平的報(bào)酬問題，但沒有李某平的名額不可能購(gòu)得601房屋，而占用李某平的名額購(gòu)房客觀上確實(shí)影響了李某平自行購(gòu)房。就1293車位的差價(jià)，系購(gòu)買車位后因市場(chǎng)波動(dòng)自然升值，但購(gòu)買車位須以購(gòu)買房屋為前提，因此李某平對(duì)車位的取得確有一定貢獻(xiàn)。在評(píng)估過程中，評(píng)估公司已經(jīng)考慮了裝修的情況，并將其計(jì)入了房屋現(xiàn)值當(dāng)中。故，法院結(jié)合評(píng)估結(jié)論和房屋購(gòu)買價(jià)以及案件具體情節(jié)等因素，酌情確定李某平應(yīng)賠償桑某陽(yáng)房屋及車位增值損失共計(jì)900萬(wàn)元。由于法院已經(jīng)在計(jì)算房屋差價(jià)損失的時(shí)候予以考慮了裝修損失，所以法院未另行支持桑某陽(yáng)主張的裝修損失。同時(shí)，評(píng)估費(fèi)是為解決訴訟中的主要爭(zhēng)議作出的額外支出，所以法院酌情確定鑒定費(fèi)全部由李某平承擔(dān)。保全系為降低執(zhí)行風(fēng)險(xiǎn)的措施，從判決結(jié)果來(lái)看確有必要，所以保全費(fèi)用法院確認(rèn)由李某平負(fù)擔(dān)。保全保險(xiǎn)是提供保全責(zé)任擔(dān)保的一種方式，但不是唯一的方式，法院認(rèn)為桑某陽(yáng)自愿選擇這種擔(dān)保方式，應(yīng)當(dāng)自行承擔(dān)相關(guān)費(fèi)用，因此沒有支持桑某陽(yáng)主張的訴訟財(cái)產(chǎn)保全責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)損失。

2、由于涉案房產(chǎn)和車位登記在李某平的名下，桑某陽(yáng)根本無(wú)法控制。李某平前期的行為已經(jīng)充分表明其已做好撕破臉轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)的打算。李某平名下除了登記的涉案房產(chǎn)，別無(wú)其他財(cái)產(chǎn)。如果李某平私自將涉案房產(chǎn)出售套現(xiàn)或者將涉案房產(chǎn)抵押貸款，將所取得的款項(xiàng)轉(zhuǎn)移至他人名下，則桑某陽(yáng)的損失很難挽回。因此，保住涉案房產(chǎn)是當(dāng)務(wù)之急。接受桑某陽(yáng)的委托后，我們立即向北京市朝陽(yáng)區(qū)人民法院提起了民事訴訟并申請(qǐng)對(duì)涉案房產(chǎn)采取查封的保全措施。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，申請(qǐng)法院采取保全措施必須要提供相應(yīng)的財(cái)產(chǎn)擔(dān)保。提供財(cái)產(chǎn)擔(dān)保的方式之一即購(gòu)買保險(xiǎn)公司的保全責(zé)任保險(xiǎn)保單。當(dāng)時(shí)，由于情況緊急，桑某陽(yáng)只能提供付款憑證來(lái)證明雙方之間存在借名買房的事實(shí)，我們聯(lián)系了北京市高級(jí)人民法院確定的所有有資質(zhì)的保險(xiǎn)公司和擔(dān)保公司以期合作，結(jié)果均被拒絕，理由是證據(jù)不充分案件敗訴風(fēng)險(xiǎn)太大，收益和風(fēng)險(xiǎn)過于懸殊，保險(xiǎn)公司均不愿冒險(xiǎn)承保以免后續(xù)賠償千萬(wàn)損失。時(shí)間不等人，晚一分鐘房子就多一分風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)時(shí)急的如熱鍋上的螞蟻，寢食難安，度日如年。幸運(yùn)的是，當(dāng)時(shí)某個(gè)素不相識(shí)的保險(xiǎn)公司的業(yè)務(wù)員出手幫忙，聯(lián)系了一家京外的知名保險(xiǎn)公司的分公司，了解情況后愿意為我們的案子承保。我們花費(fèi)2萬(wàn)元購(gòu)買了該公司出具的保全金額2000萬(wàn)元的保單，順利的提交給了法院。直到現(xiàn)在依然非常感謝這位業(yè)務(wù)員及保險(xiǎn)公司的雪中送炭，并沒有在得知我們無(wú)人承保的情況下趁火打劫漫天要價(jià)。剩下的時(shí)間就是等涉案房產(chǎn)查封的結(jié)果。由于疫情防控常態(tài)化，北京的房?jī)r(jià)受疫情影響未來(lái)形勢(shì)難測(cè)，找到合適的買家不易，所以桑某陽(yáng)當(dāng)時(shí)寄希望于李某平能夠看在長(zhǎng)輩李某貞的情分上，雙方能夠友好協(xié)商出一個(gè)雙方都能接受的借名好處費(fèi)金額，以便桑某陽(yáng)早日出售涉案房產(chǎn)變現(xiàn)，所以對(duì)涉案房產(chǎn)申請(qǐng)保全只是為了防止李某平惡意處分房產(chǎn)的權(quán)宜之計(jì)。所謂落花有意流水無(wú)情，只是可惜了桑某陽(yáng)重情重義的心。我們和法院以及房管部門均確認(rèn)涉案房產(chǎn)已被成功查封后，立即著手與李某平協(xié)商如何更好的解決雙方之間的借名好處費(fèi)分歧，此時(shí)已是2020年的國(guó)慶假期了。桑某陽(yáng)趁假期生意不忙回京突然發(fā)現(xiàn)涉案房產(chǎn)的門鎖已被更換，預(yù)感不妙，立即報(bào)警尋求幫助。辦案民警到場(chǎng)后多次敲門查詢，意想不到開門人是李某平，其拿出2020年9月21日補(bǔ)辦的房產(chǎn)證告知辦案民警涉案房產(chǎn)是他的且他并不認(rèn)識(shí)桑某陽(yáng)。經(jīng)我們調(diào)查了解，李某平在等桑某陽(yáng)答復(fù)期間，以房產(chǎn)證丟失為由申請(qǐng)補(bǔ)辦了新的房產(chǎn)證（注：原房產(chǎn)證由桑某陽(yáng)持有）。真是無(wú)巧不成書，涉案房產(chǎn)在2020年9月21日被查封時(shí)，李某平隨后領(lǐng)取了有“查封章”的新房產(chǎn)證。一切均被李某平暗自得知。李某平一邊假意與我方協(xié)商解決拖延時(shí)間，另一邊暗自趁涉案房屋無(wú)人之際更換門鎖非法侵占了涉案房屋和車位，屋內(nèi)的一切物品包括當(dāng)事人當(dāng)時(shí)忘記隨身帶走的諸多涉案證據(jù)原件一并被其侵占。不僅如此，李某平為了應(yīng)訴取證提前交納了2021年度的物業(yè)費(fèi)等。很多事情就是如此陰差陽(yáng)錯(cuò)，首次見面時(shí)我們?cè)ㄗh當(dāng)事人派人蹲守房子以防李某平非法侵占以及多次囑咐其保存好涉案證據(jù)原件。由于當(dāng)事人過于善良和相信親情，加之人常在外地鞭長(zhǎng)莫及，缺少現(xiàn)實(shí)可操作性，以及當(dāng)事人過于大意，總之各種主客觀原因匯在一起給了李某平可乘之機(jī)。如此一來(lái)，我方處于非常被動(dòng)的境地。

3、李某平為了利益不顧親情的所作所為，讓我方當(dāng)事人徹底看清其欲霸占房產(chǎn)的真實(shí)意圖，雙方的糾紛已無(wú)法通過親朋好友調(diào)合只能交由法院裁決了。為了打贏這場(chǎng)官司，我們搜集了大量的證據(jù)來(lái)證明雙方之間存在借名買房和車位的口頭約定、涉案房產(chǎn)和車位的全部款項(xiàng)均由桑某陽(yáng)實(shí)際出資、涉案房產(chǎn)的全部裝修款項(xiàng)均由桑某陽(yáng)實(shí)際出資、桑某陽(yáng)自購(gòu)房和車位后一直在實(shí)際占有使用、李某平非法侵占涉案房產(chǎn)和車位等關(guān)鍵事實(shí)。為此，我們冒著疫情通過不動(dòng)產(chǎn)交易大廳、開發(fā)商、物業(yè)公司、派出所、各個(gè)銀行、自來(lái)水公司、供電局、移動(dòng)公司、天然氣公司、裝修公司、中介公司等調(diào)取與涉案房產(chǎn)和車位相關(guān)的證據(jù)，并申請(qǐng)李某貞、大姚、小姚、馬某、小姚岳父王某立、龍某等出庭作證，結(jié)合我方已有的諸多付款憑證、錄音、視頻以及第三人開發(fā)商以及被告李某平提交的諸多證據(jù)和陳述，證據(jù)之間環(huán)環(huán)相扣，形成了完整的證據(jù)鏈充分的證明了前述事實(shí)。此時(shí)，回想取證過程早已云淡風(fēng)輕，但是當(dāng)時(shí)困難重重，從結(jié)果來(lái)看，一切都值得。

4、涉案過程中，我們申請(qǐng)法院委托有資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)涉案房屋和車位的市值進(jìn)行評(píng)估，由于評(píng)估時(shí)點(diǎn)是2020年12月份，當(dāng)時(shí)北京的房?jī)r(jià)整體受疫情影響均不同程度呈現(xiàn)下降態(tài)勢(shì)，所以評(píng)估結(jié)果和現(xiàn)在比相差不少。由于當(dāng)時(shí)李某平一直拒不配合評(píng)估機(jī)構(gòu)去涉案房屋現(xiàn)場(chǎng)勘驗(yàn)，我方和評(píng)估機(jī)構(gòu)多次到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)被放鴿子。法院和評(píng)估機(jī)構(gòu)均出于對(duì)雙方利益的考慮未同意我方提出的對(duì)涉案房產(chǎn)進(jìn)行戶外評(píng)估的意見。經(jīng)過法院多次給李某平做工作，直到2021年7月末評(píng)估結(jié)果才做出來(lái)。

5、整個(gè)代理過程相當(dāng)坎坷和曲折，由于北京和鄭州的疫情多次爆發(fā)、鄭州的洪水泛濫、被告李某平惡意拖延、疫情防控需要、證人受疫情影響來(lái)京不便等原因，這個(gè)案子在2021年12月31日才出一審判決結(jié)果。這個(gè)案子完美的詮釋了山重水復(fù)疑無(wú)路、柳暗花明又一村的狀態(tài)。長(zhǎng)達(dá)一年零四個(gè)月，心情一直像過山車，跟著案件的進(jìn)展跌宕起伏。案情緊急需要保全時(shí)，無(wú)保險(xiǎn)公司敢擔(dān)保。當(dāng)保全成功要談判時(shí)，房子被被告非法侵占了。當(dāng)多次囑托保存好證據(jù)時(shí)，被告知證據(jù)落在了涉案房產(chǎn)里。當(dāng)調(diào)出支付購(gòu)房款和車位的銀行流水時(shí)，不顯示收款人即開發(fā)商的信息。當(dāng)定金是委托他人代付，一個(gè)證人愿意出庭卻查不到付款銀行流水信息，另外一個(gè)代付人不愿出庭但愿意提供付款銀行流水。當(dāng)多次催促法院終于安排第一次開庭時(shí)，被告代理律師說(shuō)太忙沒有時(shí)間了解案情及準(zhǔn)備證據(jù)需要回去準(zhǔn)備證據(jù)，開庭只能先結(jié)束。當(dāng)多次催促法院終于安排第二次開庭時(shí)，北京疫情爆發(fā)，線下轉(zhuǎn)為線上開庭，法官說(shuō)有證人無(wú)法線上開庭只能取消等下次。當(dāng)?shù)谌伟才砰_庭時(shí)，鄭州疫情爆發(fā)及洪水泛濫，疫情防控需要證人來(lái)自疫區(qū)不能進(jìn)法院，開庭草草結(jié)束。后因追加開發(fā)商為第三人需查明事實(shí)，需要給開發(fā)商的代理律師準(zhǔn)備證據(jù)及時(shí)間。這個(gè)過程中，我方申請(qǐng)對(duì)涉案房產(chǎn)和車位現(xiàn)值進(jìn)行評(píng)估，我們多次在評(píng)估公司的安排下到了涉案房產(chǎn)現(xiàn)場(chǎng)，但是被告以各種理由不到現(xiàn)場(chǎng)，被放了很多次鴿子，我方多次申請(qǐng)做戶外評(píng)估愿意承擔(dān)一切后果，但是法院出于慎重考慮還是一直給被告做工作，拖了有半年之久，被告才終于同意配合。當(dāng)調(diào)取證據(jù)相關(guān)單位各種不配合甚至刁難時(shí)。每當(dāng)這些不好的事情出現(xiàn)，心情瞬間跌到谷底但是卻必須要想辦法去解決。當(dāng)然這個(gè)過程中，每次克服困難成功調(diào)取到關(guān)鍵證據(jù)心情立即舒展明亮多了。一直祈禱案件能順利開庭，我時(shí)刻關(guān)注鄭州的疫情防控動(dòng)態(tài)，可能大數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)到我對(duì)河南感興趣，時(shí)不時(shí)給我推送河南的各種新聞，從而讓我知道河南有一個(gè)非常知名的調(diào)解欄目叫《小莉幫忙》，當(dāng)然后來(lái)因?yàn)樾±蚩蘖说氖录屓珖?guó)人民都知道這個(gè)欄目了。這個(gè)案子代理雖然非常辛苦，整個(gè)過程來(lái)自人為的或者案外因素的壓力，但是最終結(jié)果以我方勝訴圓滿結(jié)局，非常驕傲和自豪因自己的努力付出為當(dāng)事人挽回了上千萬(wàn)的損失。這個(gè)案子給所有人的啟示就是無(wú)論彼此是什么關(guān)系，哪怕是至親，都要先小人后君子，一定要簽訂好協(xié)議，以防日后口說(shuō)無(wú)憑。在巨大的利益面前，人性是最經(jīng)不起考驗(yàn)的。人一旦被利益蒙蔽了雙眼，什么事情都能做得出來(lái)。法治社會(huì)，還是要用法律的方式辦事和維權(quán)。