不知道大家是不是已經(jīng)麻木了，各地三天兩頭發(fā)個(gè)文出個(gè)放松政策，但是就是閉口不提降價(jià)的事情。

大家好，我是謝暉。樓市已經(jīng)感覺進(jìn)入ICU了，類似呼吸機(jī)通氣、氣管插管等各種救生操作都上了，但是就是閉口不提降房?jī)r(jià)的措施，明明知道可以刮骨療傷，但是就是拿點(diǎn)狗皮膏藥在皮膚表面貼貼，以為能產(chǎn)生奇效。這不，廈門又開始貼藥效更強(qiáng)的救市狗皮膏藥了，準(zhǔn)備加大力度放松限購和限售。在放松限購方面，廈門戶籍的單身人士可以購買第二套住房，廈門戶籍二孩以上家庭可以購買第三套住房。放松限售方面，將之前取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證日期之日起2年限售改為網(wǎng)簽之日起2年限售。

其實(shí)大家想都不用想，當(dāng)前樓市環(huán)境下，肯定要繼續(xù)放松的，因?yàn)槿ツ昴甑拙头砰_了島外限購，非戶籍可以直接購買一套商品房，當(dāng)時(shí)島內(nèi)并未放松，還在裝一下矜持，這次直接把島內(nèi)也進(jìn)一步放開，后面如果效果不好還可能繼續(xù)放松。

廈門的均價(jià)全國排名第四，僅次于北上深，甚至超越了炒房之都杭州，以前的限購政策也是比肩北上深的，高高在上的存在，但是經(jīng)過近兩年的橫盤甚至下跌后，就逐步撕下了高傲的面具，目前二手均價(jià)4.96萬，但是島內(nèi)思明和湖里的均價(jià)都已經(jīng)去到5.8萬以上了，雖然樓市低迷，但是價(jià)格確實(shí)沒怎么大跌，一直維持在高位，廈門區(qū)區(qū)7800億的GDP，卻支撐起如此高的價(jià)格，確實(shí)比較魔幻，要知道，很多萬億GDP城市，房?jī)r(jià)也有不少在一萬多均價(jià)徘徊，所以這背后必然不是產(chǎn)業(yè)和人才支撐起的廈門房?jī)r(jià)，那廈門房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)就此萎靡呢?

首先我們要知道誰在買廈門的房子，2022年三季度廈門的平均薪酬為10112元，排名全國第11，抽樣調(diào)查情況顯示，居民人均可支配收入6.79萬元，所以靠工薪階層去接盤廈門的房子，肯定是接不動(dòng)的，多數(shù)打工人能買一套島外的房子已經(jīng)算是天花板了，但是廈門島內(nèi)的房子對(duì)福建人來說是一種情結(jié)，因?yàn)楹芏嚅}商很早就開始出海做生意了，家庭觀念很重，并且漂泊久了就非?？释粋€(gè)穩(wěn)定的家，而島內(nèi)的優(yōu)美環(huán)境、山海相映、交通便利、教育資源雄厚等因素都完美的吸引了賺到錢的福建人。

如果說思明區(qū)有房是福建的執(zhí)念，那鼓浪嶼有樓就是執(zhí)念中的更高信仰了，要知道，“海上絲綢之路”就是由福建人開創(chuàng)，如今海外華僑華人中閩籍人士眾多，閩商也成為國際商界勁旅，雖然國內(nèi)影響力不夠強(qiáng)，但是在海外的分布范圍極廣，東南亞商界幾乎80%是閩商天下。所以說廈門是全世界8000萬海內(nèi)外福建人心目中的上海，廈門的房?jī)r(jià)是也是由全球的閩商以及全國富人決定的。

其次，這次的放開有個(gè)非常大的不同，很多城市都是放開外地戶籍的購買，但是這次人家廈門對(duì)島內(nèi)卻是放開套數(shù)的限購，單身可以買兩套，二孩的可以三套，這其實(shí)有點(diǎn)鼓勵(lì)炒房的味道了，廈門政府知道島外的打工人都買不起島內(nèi)的房子，只有讓?shí)u內(nèi)的人繼續(xù)買入甚至稍稍炒作，才能讓市場(chǎng)重新熱起來。

大家可能不知道，全國居民杠桿率排名第一的城市正是廈門，北上廣深外加杭州，通通被它甩在身后，截至2020年底，廈門的住戶存款余額是3684億元，住戶貸款余額是4428億元，居民資金杠桿率高達(dá)120.2%，2017年曾經(jīng)達(dá)到183%，居民杠桿率甚至比炒房嚴(yán)重的深圳還高。所以當(dāng)一個(gè)城市沒有足夠的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)支撐，但是房?jī)r(jià)還能維持高位的話，只有炒作這一個(gè)因素存在，現(xiàn)在房貸利率處于低位，杠桿率還有提升的可能性。

正常來說，利率下調(diào)后，市場(chǎng)應(yīng)該會(huì)快速回暖，但是有兩個(gè)因素在影響著，首先是去年的土拍遇冷，2022年廈門全年成功出讓27宗宅地，成交金額約611.85億元，相比去年，均有較大幅度的下降，溢價(jià)率最高的地塊也只有14.96%，意味著面粉漲不動(dòng)了，而且在四次集中供地中，基本毫無意外地都是“清一色”國企、央企參與競(jìng)拍拿地，民企鮮見露臉，房?jī)r(jià)漲多少，面粉的影響非常大，如果土拍不能回暖火熱，要想市場(chǎng)火熱那無異于隔靴搔癢。

第二個(gè)就是房地產(chǎn)稅試點(diǎn)，在去年廈門統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了一份文件《2021年廈門市房地產(chǎn)開發(fā)投資運(yùn)行分析》，其中提到了要做好房地產(chǎn)稅試點(diǎn)落地廈門的前期準(zhǔn)備工作，以防止全市房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)大的波動(dòng)。而這把達(dá)摩克利斯之劍也在廈門炒房客業(yè)主心里懸著，面粉漲不動(dòng)，多套房的稅收在未來等著，還有多少生意人敢進(jìn)去炒呢。島內(nèi)其實(shí)地并不少，只是經(jīng)常吊著不拿出去賣而已，想學(xué)香港那套，通過供應(yīng)不足的方式來造成商品房的足夠稀缺性。當(dāng)然，廈門的土拍依賴度不算特別高，但也有63%，在供應(yīng)量不多的情況下，只有維持住足夠高的起步價(jià)，才能維持住當(dāng)前的土地財(cái)政收入。

但是，這里面的風(fēng)險(xiǎn)也不小，拿浙江溫州來說就是最好的前車之鑒，老板們喜歡借錢投資，如果企業(yè)經(jīng)營(yíng)好，一切順風(fēng)順?biāo)?，一旦企業(yè)運(yùn)轉(zhuǎn)出問題，就會(huì)釜底抽薪，元?dú)獯髠?，溫州老板們已?jīng)被溫州房子深深傷害，廈門會(huì)不會(huì)成為下一個(gè)溫州？有這個(gè)可能性，當(dāng)缺乏真正的產(chǎn)業(yè)支撐，而高企的購房租房成本和令年輕人望而勸退的工資，是很難產(chǎn)生持續(xù)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展的正循環(huán)，廈門的名企大家應(yīng)該說不出來名字吧，當(dāng)產(chǎn)業(yè)空心化后又會(huì)更加無奈的依賴樓市，這才是亟待解決的問題，如果依然想著靠放松政策的放松，營(yíng)造樓市火熱的狀態(tài)再去賣地發(fā)展的話是很難持續(xù)下去。

當(dāng)然，現(xiàn)在開始持續(xù)支持民營(yíng)經(jīng)濟(jì)和外資，這對(duì)廈門來說是一把雙刃劍，如何將本地的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展起來，解決畸形的房?jī)r(jià)問題是正道；而不是寄希望于全球閩商企業(yè)家在海外賺到錢后回到廈門炒房，因?yàn)橐坏╊A(yù)期繼續(xù)下降或者這些閩商企業(yè)出現(xiàn)黑天鵝的風(fēng)險(xiǎn)后，也同時(shí)會(huì)轉(zhuǎn)嫁到廈門樓市中，我們不希望廈門成為下一個(gè)溫州，但是炒房之風(fēng)和杠桿率確實(shí)要打壓一下了，不然，一座美麗的島嶼就會(huì)更加充滿買房致富之風(fēng)了！