焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)訊?王迪?深度調(diào)整中的房地產(chǎn)行業(yè)，運(yùn)行邏輯已發(fā)生根本改變?！案吒軛U、高周轉(zhuǎn)、高增長(zhǎng)”的舊格局和舊模式難以為繼，探索建立新的發(fā)展模式迫在眉睫。8月8日至11日，2022年博鰲房地產(chǎn)論壇如約而至。這場(chǎng)以“創(chuàng)造未來(lái) 尋求破解之道”為主題的行業(yè)盛會(huì)，匯聚了來(lái)自房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、地產(chǎn)上下游各業(yè)態(tài)的商業(yè)精英和專家學(xué)者，以期共同明辨行業(yè)更加清晰的未來(lái)！

8月10日上午，博鰲資本大會(huì)開啟。奧陸資本總裁兼首席投資官蔡金強(qiáng)作了題為《現(xiàn)金流分析看地產(chǎn)覆巢之勢(shì)及破局》的主題演講。

蔡金強(qiáng)指出，目前房地產(chǎn)的現(xiàn)狀是沒有“歲月靜好”，也不是“獨(dú)善其身”，是“覆巢之下安有完卵”的局面。民營(yíng)上市地產(chǎn)公司60%已經(jīng)債務(wù)違約，真實(shí)比率更遠(yuǎn)高于60%，幾乎團(tuán)滅。

他認(rèn)為，對(duì)于企業(yè)的發(fā)展要看現(xiàn)金流，企業(yè)在持續(xù)流血，決定房企能活多久的是經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流。不幸的是，今年上半年絕大部分的地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流為負(fù)，正數(shù)者應(yīng)極少。真實(shí)負(fù)數(shù)應(yīng)比報(bào)表大不少，今年下半年很大機(jī)會(huì)擴(kuò)大負(fù)數(shù)。

“2022年下半年及2023年的房企經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流將更嚴(yán)峻，就算就算銷售不繼續(xù)惡化，問(wèn)題是“可售貨源非常缺乏”，大部分公司無(wú)貨可賣。

“在融資性現(xiàn)金流方面，受制于三道紅線，無(wú)人可以擴(kuò)表，銀行還在縮地產(chǎn)頭寸。投資性現(xiàn)金流假設(shè)不再做多余的投資?！?/p>

蔡金強(qiáng)表示，從2022年前7月份的情況來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)的危機(jī)已經(jīng)蔓延到全行業(yè)，包括國(guó)企及民企，很多房企正在倒下，“被”倒下，未也有房企將會(huì)倒下。

在現(xiàn)金流分析看覆巢之勢(shì)，蔡金強(qiáng)認(rèn)為，2022年上半年經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流應(yīng)該比測(cè)算更差。這源于極度嚴(yán)格的預(yù)售資金監(jiān)管，大部分公司的真實(shí)利息要高得多，公司以前的“其他”項(xiàng)無(wú)法歸零等原因。

他認(rèn)為，“救市場(chǎng)不救企業(yè)”情況下，除了少數(shù)央企及國(guó)企，其他房企遲早血流干，無(wú)僥幸可言。經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流的持續(xù)失血，還是在幾乎停止買地情況下。

對(duì)于破局，他認(rèn)為，銷售的快速大幅回暖，時(shí)間趕不及；融資性現(xiàn)金流當(dāng)機(jī)立斷的補(bǔ)充，也就是救企業(yè)，尤其是民企優(yōu)質(zhì)龍頭，更重要的是需要重建重建市場(chǎng)信心或信用。