房地產(chǎn)稅改革試點

昨天（10月23日），第十三屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第三十一次會議作出決定，授權(quán)國務(wù)院在部分地區(qū)開展房地產(chǎn)稅改革試點工作。

一、試點地區(qū)的房地產(chǎn)稅征稅對象為居住用和非居住用等各類房地產(chǎn)，不包括依法擁有的農(nóng)村宅基地及其上住宅。土地使用權(quán)人、房屋所有權(quán)人為房地產(chǎn)稅的納稅人。非居住用房地產(chǎn)繼續(xù)按照《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》、《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》執(zhí)行。

二、國務(wù)院制定房地產(chǎn)稅試點具體辦法，試點地區(qū)人民政府制定具體實施細(xì)則。國務(wù)院及其有關(guān)部門、試點地區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)構(gòu)建科學(xué)可行的征收管理模式和程序。

三、國務(wù)院按照積極穩(wěn)妥的原則，統(tǒng)籌考慮深化試點與統(tǒng)一立法、促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展等情況確定試點地區(qū)，報全國人民代表大會常務(wù)委員會備案。

本決定授權(quán)的試點期限為五年，自國務(wù)院試點辦法印發(fā)之日起算。試點過程中，國務(wù)院應(yīng)當(dāng)及時總結(jié)試點經(jīng)驗，在授權(quán)期限屆滿的六個月以前，向全國人民代表大會常務(wù)委員會報告試點情況，需要繼續(xù)授權(quán)的，可以提出相關(guān)意見，由全國人民代表大會常務(wù)委員會決定。條件成熟時，及時制定法律。

本決定自公布之日起施行，試點實施啟動時間由國務(wù)院確定。

房地產(chǎn)稅的熱議

此消息一出，頓時成為房地產(chǎn)市場熱議的焦點，都覺得房地產(chǎn)市場將會發(fā)生大變局。其實房地產(chǎn)稅在房地產(chǎn)市場中一直都存在，這一次是改革試點。

1、房地產(chǎn)稅與房產(chǎn)稅

　　房地產(chǎn)稅是一個綜合性概念，與房地產(chǎn)相關(guān)的稅費，在我國包括房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市房地產(chǎn)稅、印花稅、土地增值稅、耕地占用稅、契稅等。

房產(chǎn)稅：以房屋為征稅對象。房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)是房屋計稅價值或房產(chǎn)的出租收入。

這也意味著，“房產(chǎn)稅”其實是“房地產(chǎn)稅”的一個組成部分。

2、房地產(chǎn)稅為什么要加快改革試點

其實開征房產(chǎn)稅并不是空穴來風(fēng)，房地產(chǎn)稅議論很多年了，根據(jù)各種透露信號，從房住不炒、住有所居再到共同富裕，這一次可能真的要落地了，加快房地產(chǎn)稅立法、改革、試點，考慮的站位要更高，即在共同富裕的完成中，有一環(huán)節(jié)是需要通過房地產(chǎn)稅的試點來進(jìn)行的。

房地產(chǎn)稅同時還能提高國家和地方財政收入。

3、哪些些城市將會優(yōu)先試點？

目前全國只有上海、重慶試點征收房產(chǎn)稅。

2011年，上海、重慶兩地已經(jīng)試點對個人住房征收“房產(chǎn)稅”。

但存在上海只針對本地居民的第二套住房、重慶只針對別墅和高檔住房征收等問題。

這一次那些城市將會成為試點，目前官方?jīng)]有明確，從官方文件上我們可以看出，按照積極穩(wěn)妥推進(jìn)，促進(jìn)房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展的前提下，選擇試點城市，昆明絕對不會試點的，肯定是選擇那些人口密集的城市，購房門檻比較高的城市，從目前社會討論來看，作為先行示范區(qū)的深圳、共同示范區(qū)浙江、正在打造自由貿(mào)易港的海南，呼聲最高，具體那些城市率先試點，有待官方進(jìn)一步明確。

在這里小編只是猜測，因為這些城市享受超級政策紅利，應(yīng)該成為吃螃蟹的人才對。先試點，在全國范圍內(nèi)推廣。

4、房地產(chǎn)稅對樓市有何影響，房價會降嗎？

房產(chǎn)稅除了調(diào)節(jié)分配外，一定會有人說，對房價到底有啥影響，房價會不會暴跌？政策是可以調(diào)節(jié)市場經(jīng)濟(jì)的，從官方文件我們可以看到積極穩(wěn)妥的原則，統(tǒng)籌考慮深化試點與統(tǒng)一立法、促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展等情況確定試點地區(qū)。對整個房地產(chǎn)市場來說，對房價沒有太大的影響。

上海、重慶房產(chǎn)稅已經(jīng)試點10年了，房價還是沒有降下去。美國和韓國也有房產(chǎn)稅，雖然疫情加劇，但房價卻迎來暴漲。

從中長期來看，房價受到多重因素影響，房地產(chǎn)稅只是其中一個變量，還有人口增量、土地市場、供需關(guān)系等諸多變量。但短期來看，房產(chǎn)地稅試點則是向社會傳遞強(qiáng)烈的調(diào)控信號，會扭轉(zhuǎn)市場對于“房價永遠(yuǎn)漲”的預(yù)期，有穩(wěn)定房價的作用。從市場法則考慮，以稅收作為杠桿對持有環(huán)節(jié)進(jìn)行調(diào)控是抑制投機(jī)的最佳辦法。

? 對于廣大購房者來說，要深刻牢記房住不炒，徹底斬斷炒房致富的思維，投機(jī)買房將會面臨很大的風(fēng)險，這次人大常委會決議中明確指出：居住和非居住類的各類房地產(chǎn)都是征稅對象。

不過一定要牢記，房子作為作為人生開銷最大的商品消費，一定要慎重。房子一定要購買保值的房子，便于今后置換。

6、房產(chǎn)稅將如何征收？?

我們先來看看上海和重慶這兩個城市怎么征收？房產(chǎn)稅將會因城施策。

上海房產(chǎn)稅

一、征收對象

1、本市居民

在上海市新購且屬于該居民家庭第二套及以上的住房(包括新購的二手存量住房和新建商品住房)。

2、非本市居民

在上海市新購的住房。

二、住房套數(shù)計算

居民家庭(包括夫妻雙方及其未成年子女，下同)在本市范圍內(nèi)擁有的所有住房(含已簽訂購房合同的住房)兩個或兩個以上居民家庭共同擁有或購買住房的，均應(yīng)計入各自家庭的住房套數(shù)，并根據(jù)各自擁有住房的份額，分別計算家庭住房面積。

三、稅率（0.4%-0.6%）

1、0.6%

適用在一般情況下。

2、0.4%

僅適用于應(yīng)稅住房每平方米市場交易價格<上海市上年度新建商品住房平均銷售價格2倍(含2倍)的。

四、計稅價格核定

稅住房的計稅依據(jù)為應(yīng)稅住房的市場交易價格。

納稅人申報的應(yīng)稅住房交易價格明顯偏低，又無正當(dāng)理由的，由稅務(wù)機(jī)關(guān)核定其計稅價格。房產(chǎn)稅則按應(yīng)稅住房計稅價格的70%計算繳納。

五、應(yīng)納稅額的計算

應(yīng)納房產(chǎn)稅稅額=新購住房應(yīng)征稅的面積（建筑面積）×新購住房單價×70%×稅率。

六、同住人免稅住房面積的合并計算

對象：本市居民家庭

在本市新購且屬于該居民家庭第二套及以上住房的、家庭中有無住房的成年子女或其他親屬共同居住、且其常住戶口在該居民家庭擁有住房內(nèi)的，可并入該居民家庭按每人60平方米計算免稅住房面積對已并入居民家庭計算過免稅住房面積的成年子女或其他親屬,不得重復(fù)計算免稅住房面積。

七、稅收減免優(yōu)惠

1、本市居民家庭因房屋征收或拆遷而購買或取得的住房。

2、本市農(nóng)村居民通過宅基地置換試點政策取得的住房。

八、申報納稅時間

按年計征，當(dāng)年的12月31日前辦理申報納稅。

重慶個人住房房產(chǎn)稅

一、 試點區(qū)域

個人住房房產(chǎn)稅

在主城九區(qū)行政區(qū)域范圍征收，即渝中區(qū)、江北區(qū)、沙坪壩區(qū)、九龍坡區(qū)、大渡口區(qū)、南岸區(qū)、北碚區(qū)、渝北區(qū)、巴南區(qū)，含北部新區(qū)、高新技術(shù)開發(fā)區(qū)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)。

二、?征收對象

個人擁有的獨棟商品住宅；

個人新購的高檔住房；

在重慶市同時無戶籍、無企業(yè)、無工作的個人新購的首套及以上的普通住房。

未列入征稅范圍的個人高檔住房、多套普通住房，將適時納入征稅范圍。

獨棟商品住宅是指房地產(chǎn)商品房開發(fā)項目中在國有土地上依法修建的獨立、單棟且與相鄰房屋無共墻、無連接的成套住宅。

高檔住房是指建筑面積交易單價達(dá)到上兩年主城九區(qū)新建商品住房成交建筑面積均價2倍（含）以上的住房。

新購住房是指《暫行辦法》施行之日起購買的住房，包括新建商品住房和存量住房。新建商品住房購買時間以簽訂購房合同并提交房屋所在地房地產(chǎn)交易與權(quán)屬登記中心的時間為準(zhǔn)，存量住房購買時間以辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更登記手續(xù)時間為準(zhǔn)。

三、?納稅人

個人住房房產(chǎn)稅的納稅人為應(yīng)稅住房產(chǎn)權(quán)所有人。

產(chǎn)權(quán)人為未成年人的，由其法定監(jiān)護(hù)人納稅；

產(chǎn)權(quán)出典的，由承典人納稅；

產(chǎn)權(quán)所有人、監(jiān)護(hù)人、承典人不在房產(chǎn)所在地的，或者產(chǎn)權(quán)未確定及租典糾紛未解決的，由代管人或使用人納稅。

應(yīng)稅住房產(chǎn)權(quán)共有的，共有人應(yīng)主動約定納稅人，未約定的，由稅務(wù)機(jī)關(guān)指定納稅人。

四?、計稅依據(jù)

?應(yīng)稅住房的計稅價值為房產(chǎn)交易價，待條件成熟時按房產(chǎn)評估值征稅。

凡納入征收對象的應(yīng)稅住房用于出租的，按《暫行辦法》規(guī)定征收繳納房產(chǎn)稅，不再以租金收入計征房產(chǎn)稅。

獨棟商品住宅和高檔住房一經(jīng)納入應(yīng)稅范圍，如無新的規(guī)定，無論產(chǎn)權(quán)是否轉(zhuǎn)移、變更均屬征稅對象，其計稅交易價和適用的稅率均不再變動。

五、 稅 率

獨棟商品住宅和高檔住房建筑面積交易單價達(dá)到上兩年主城九區(qū)新建商品住房成交建筑面積均價3倍以下的住房，稅率為0.5%；3倍（含）至4倍的，稅率為1%；4倍（含）以上的稅率為1.2%。

在重慶市同時無戶籍、無企業(yè)、無工作的個人新購首套及以上的普通住房，稅率為0.5%。

六 、應(yīng)納稅額的計算

個人住房房產(chǎn)稅應(yīng)納稅額的計算公式：

應(yīng)納稅額=應(yīng)稅建筑面積×建筑面積交易單價×稅率

應(yīng)稅建筑面積是指納稅人應(yīng)稅住房的建筑面積扣除免稅面積后的面積。

?免稅面積的計算

納稅人在《暫行辦法》施行前擁有的獨棟商品住宅，免稅面積為180平方米；

新購的獨棟商品住宅、高檔住房，免稅面積為100平方米。

免稅面積以家庭為單位進(jìn)行扣除，一個家庭只能對一套應(yīng)稅住房扣除免稅面積。

納稅人家庭擁有多套應(yīng)稅住房的，按時間順序?qū)ο荣彽囊惶讘?yīng)稅住房計算扣除免稅面積；其中：納稅人家庭擁有多套《暫行辦法》施行前的獨棟商品住宅，允許納稅人選擇一套應(yīng)稅住房計算扣除免稅面積。

在重慶市同時無戶籍、無企業(yè)、無工作的個人的應(yīng)稅住房均不扣除免稅面積。

七、?稅收減免與緩繳稅款

納稅人因有特殊困難，不能按期繳納稅款的，由納稅人申請并經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，可以延期繳納當(dāng)年稅款，但是最長不得超過三個月。

?在重慶市同時無戶籍、無企業(yè)、無工作的個人擁有的普通應(yīng)稅住房，如納稅人在重慶市具備有戶籍、有企業(yè)、有工作任一條件的，從當(dāng)年起免征稅，如已繳納稅款的，退還當(dāng)年已繳稅款。

?因不可抗力因素造成應(yīng)稅房產(chǎn)毀損的，由納稅人申請并經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審批，當(dāng)年可酌情減征或免征個人住房房產(chǎn)稅。?

八、 征收管理

個人住房房產(chǎn)稅的納稅義務(wù)時間為房產(chǎn)權(quán)屬登記日期的次月起。稅款按年計征，不足一年的按月計算應(yīng)納稅額。

?個人住房房產(chǎn)稅納稅期限為每年的10月1―31日。

應(yīng)稅住房轉(zhuǎn)讓的，在辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)時一并征收當(dāng)年個人住房房產(chǎn)稅。

昆明樓訊綜合整理（編輯：蔣師）

來源：供稿

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