撰稿 | 區(qū)長

來源 | 貝多財經(jīng)

歷時接近6個月，榮盛發(fā)展旗下物業(yè)服務(wù)品牌榮萬家生活服務(wù)股份有限公司（下稱“榮萬家”）終于通過港交所聆訊，獲得IPO“入場券”，此時距離其招股書失效已不到一周的時間。

此前，榮盛發(fā)展曾于今年5月10日公告稱，公司審議通過了關(guān)于擬分拆榮萬家赴港上市的議案。后者上市后，榮盛發(fā)展仍將保持控制權(quán)。6月24日，榮萬家在港遞交招股書，正式?jīng)_刺IPO。

近期，港交所吸納了恒大物業(yè)、金科服務(wù)、融創(chuàng)服務(wù)、世茂服務(wù)、合景悠活、華潤萬象生活、佳源服務(wù)、遠(yuǎn)洋服務(wù)等物業(yè)管理公司。其中，僅有融創(chuàng)服務(wù)及華潤萬象生活并未在IPO首日破發(fā)。

就目前來看，榮萬家有望在2021年1月份上市，而其成色幾何呢？

表現(xiàn)不及行業(yè)平均值

招股書顯示，榮萬家的在管建筑面積由2017年的3620.8萬平方米增至2019年的5030.5萬平方米，2020年上半年則為5240.5萬平方米。

按照在管建筑面積計算，榮萬家在已上市的物管企業(yè)中排名第15名。根據(jù)中國指數(shù)研究院的資料，以截至2019年12月31日在管建筑面積計，榮萬家在整體中國物業(yè)管理行業(yè)的市場份額為0.2%。

2017年、2018年、2019年與2020年上半年，榮萬家的營收分別為7.32億元、9.02億元、12.82億元與7.65億元；同期，凈利潤分別為0.38億元、0.72億元、1.13億元與0.53億元。

據(jù)貝多財經(jīng)此前了解，在已上市的26家物業(yè)服務(wù)公司中，2019年全年凈利潤最高的超過17億元，排名第二的凈利潤為12.9億元。根據(jù)計算，26家物業(yè)上市公司的平均凈利潤約為2.9億元，超過榮萬家近三年的凈利潤之和。

根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2020年上半年，30家上市物業(yè)公司平均營收13.16億元，平均凈利潤2.47億元。即便是對比近期上市的恒大物業(yè)、融創(chuàng)服務(wù)、華潤萬象生活，無論是營收規(guī)模，還是凈利潤水平，榮萬家都遠(yuǎn)遜于前三者。

數(shù)據(jù)顯示，恒大物業(yè)2020年上半年營收45.64億元，凈利潤11.48億元；融創(chuàng)服務(wù)2020年上半年營收為17.9億元，凈利潤為2.5億元；2020年上半年，華潤萬象生活營收31.34億元，凈利潤為3.39億元。

以收費情況來看，榮萬家的月均收費也低于行業(yè)平均。2017、2018年、2019年與2020上半年，其的住宅物業(yè)平均每平月收費為1.4元、1.5元、1.6元與1.7元。其中，2019年行業(yè)平均收費2.1元，榮萬家偏低。

整體利潤水平偏低

從體量上來看，榮萬家的在管建筑面積與遠(yuǎn)洋集團旗下物業(yè)管理公司遠(yuǎn)洋服務(wù)控股有限公司（HK:06677，下稱“遠(yuǎn)洋服務(wù)”）相當(dāng)。根據(jù)遠(yuǎn)洋服務(wù)招股書數(shù)據(jù)，截至2020年上半年末，其在管建筑面積為4230萬平方米。

根據(jù)中國指數(shù)研究院的資料，按總在管建筑面積及整體中國物業(yè)管理市場的收益計，遠(yuǎn)洋服務(wù)于2019年的市場份額分別為0.2%與0.3%。同樣的，以在管建筑面積計算，榮萬家僅占據(jù)了0.2%的市場份額。

2017年、2018年、2019年與2020年上半年，遠(yuǎn)洋服務(wù)營業(yè)收入分別為12.13億元、16.10億元、18.29億元與9.03億元；凈利潤分別為1.05億元、1.44億元、2.05億元與1.54億元。

以此來看，遠(yuǎn)洋服務(wù)的表現(xiàn)也要優(yōu)于榮萬家，但兩者均屬于在上市物業(yè)公司中“拖后腿”的存在。單就在管建筑面積與凈利潤規(guī)模（數(shù)額）來看，榮萬家僅僅超越了今年12月17日在港上市的佳源服務(wù)（HK:01153）。

截至2020年6月30日，佳源服務(wù)在管總建筑面積約2760萬平方米，2020年上半年的營收為2.8億元，凈利潤為3626萬元。2020年上半年，其毛利率為30.6%，但要優(yōu)于榮萬家的利潤率。

根據(jù)榮萬家招股書，其毛利率由2017年16.0%增加至2018年16.7%，2019年再度增至18.2%。截至2012年6月30日止六個月，其整體毛利率為28.6%，而2019年同期則為20.3%。

2017年、2018年、2019年以及截至2019年與2020年6月30日止六個月，榮萬家的經(jīng)調(diào)整凈利潤率（定義為調(diào)整凈利潤除以相關(guān)期間收入）分別為5.4%、7.7%、7.2%、8.5%與11.5%，呈現(xiàn)上升趨勢。

母公司依賴癥加重

與其余物業(yè)管理公司相似的是，榮萬家也在其母公司“強捆綁”。2017年、2018年與2019年，其來自提供服務(wù)予榮盛發(fā)展及其聯(lián)系人產(chǎn)生的收入分別為2.2億元、2.8億元、4.99億元，占同期總收入的比重約30.1%、31.1%、38.9%。

2020年上半年，榮萬家來自提供服務(wù)予榮盛發(fā)展及其聯(lián)系人產(chǎn)生的收入為3.04億元，較2019年同期的1.81億元增加68.0%，占其總收入的比重為39.8%，2019年的占比為32.5%，同比增加了7.3個百分點。

綜合來看，榮盛發(fā)展在榮萬家的營收體系中占據(jù)著越來越重要的作用，由2017年的占比約三成增加至2020年上半年的約四成，母公司依賴癥加重。而與其體量相近的佳源服務(wù)、遠(yuǎn)洋服務(wù)等出現(xiàn)了相反的情況。

從在管面積來看，2017年、2018年與2019年，榮萬家的在管建筑面積中分別有100%、99.98%、99.5%來自榮盛發(fā)展。截至2020年上半年，其5241萬平方米的已訂約總建筑面積中，榮盛發(fā)展貢獻(xiàn)了5165萬平方米，占比為98.6%。

報告期內(nèi)，榮萬家就榮盛發(fā)展所開發(fā)的項目提供物業(yè)管理服務(wù)所得收入分別約為4.59億元、5.53億元、7.02億元與3.29億元，分別占其同期物業(yè)管理服務(wù)所得收入的100.0%、99.9%、99.8%、99.9%與99.3%。

同樣的，榮盛發(fā)展及其聯(lián)系人也是榮萬家的供應(yīng)商。報告期內(nèi)，榮萬家向榮盛發(fā)展多名聯(lián)系人采購產(chǎn)品，主要包括物業(yè)工程服務(wù)的建筑材料等，同期采購額分別占銷售成本總額的約0.3%、0.5%、1.1%與1.2%。

招股書顯示，IPO前，榮盛發(fā)展持有榮萬家83.52%的股權(quán)，為其控股股東；盛繹德商務(wù)持股8.42%，中鴻凱盛持股8.06%。資料顯示，榮盛發(fā)展的控股方為榮盛控股、榮盛建設(shè)及其董事長耿建明構(gòu)成的一致行動人。

據(jù)了解，盛繹德商務(wù)、中鴻凱盛均為股份激勵合伙平臺。其中，擔(dān)任榮萬家董事長兼執(zhí)行董事的耿建富持股比例為11.20%。同時，耿建富也是榮盛發(fā)展實控人耿建明的胞弟，中鴻凱盛的大股東為耿建明之女耿凡超。