這幾天，越秀天玥緊鑼密鼓地籌備開盤，發(fā)海報說賣了 18 億?；蛟S是想趁著現(xiàn)在石景山?jīng)]有什么優(yōu)質新盤與它競爭，或是想借著 6 號線鐵盤的概念，延續(xù)保利和光煦鏡的火爆？亦或是趁著朱辛莊越秀星樾大賣的熱度，再刷一波存在感？

無論是哪種，不得不承認，越秀這次“進京趕考”的兩個項目，已經(jīng)及格了。

01

與中海之爭

去年第五批次土拍中，一共就競拍了六塊地，其中三塊以底價成交，而另外三塊的競爭則進入白熱化。中建東孚以溢價率 15% 的代價，搖號摘得小紅門地塊，剩余兩塊則全部由越秀競得。其中朱辛莊地塊在 4 月底開盤當天就售罄。

不同于大家對于朱辛莊的預期比較看好，對于石景山蘋果園地塊，還有存在不少質疑的。

提到石景山，不得不說盤踞在京西近 20 年的中海地產(chǎn)，一直在石景山拿地非常積極，不少項目都打著中海的烙?。簭?10 年前的中海金石公館到前年的中海天鉆、去年的中海寰宇天下天賦，哪一個都在石景山掀起現(xiàn)象級的熱售。

中海在石景山的版圖也從古城板塊擴張，而此次蘋果園這塊地，中海本是志在必得，卻在與越秀的競現(xiàn)房階段，在逼近 1.7 萬平方米上限之時，中海卻放棄了，最終由越秀勝出。

地塊周邊有北京銀行保險產(chǎn)業(yè)園、中關村科技園石景山園等產(chǎn)業(yè)園區(qū)，雖然發(fā)展多年，但是石景山整體的產(chǎn)業(yè)勢能并不強。

周邊的學校也非常一般，所以讓購房者關注的，或許只有鄰近 1 號線和 6 號線和今年將要開業(yè)的京西大悅城。畢竟 1 號線和 6 號線作為北京東西大貫線，客載量非常高，對于乘地鐵出行的人來說還是非常方便的。

整體來看，蘋果園板塊在石景山的勢能并不強，既不像老城區(qū)那一片擁有成熟的配套，不像古城板塊重新規(guī)劃，城市界面煥然一新。

那么越秀在蘋果園的這個項目，市場能否會接受和認可？

02

新房競品

目前在售的新房產(chǎn)品有中海云庭和長安潤璟，以及中海學仕里和長安悅璽。

在售的這四個項目都集中在長安街延線以南，從板塊所處位置上面來說，長安潤璟和中海云庭位于古城南的板塊，而中海學仕里和長安悅璽處于衙門門區(qū)域。

其中，長安潤璟和中海云庭與越秀天玥的直線距離接近 6 公里。從產(chǎn)品類型上面來說，越秀天玥偏剛需和一定程度的改善，2 居的總價最低只要 630 萬；而古城南的長安潤璟和中海云庭偏改善，戶型是 3-4 居，最低也要 730 萬以上。受地鐵三期規(guī)劃的利好，未來出行可以方便的乘坐 11 號線和 1 號線支線。

一直以來說石景山承接西城和海淀的外溢，那么這兩個區(qū)域的群體更多會關注古城這一板塊，追求偏改善的住宅；而越秀天玥定位是剛改，更多的是面向周邊居住客群。

而衙門口的中海學仕里和長安悅璽，位于五環(huán)以里，依靠地鐵 11 號線出行，距離魯谷大街站可能要 1.5 公里左右，周邊配套很差，拿得出手的就是東城名校一七一中學將在這里建分校。

中海學仕里總價段更低，2 居不到 600 車即可上車，而長安悅璽的戶型和總價都比中海學仕里要高一些。這兩個項目距離越秀天玥有 8 公里以上，基本上不構成競爭關系。

總結：由于地理位置上存在的距離，以及產(chǎn)品和周邊配套的差異性，目前石景山在售新盤并不會與之形成競品。

從二批次供地計劃和上個月土拍推介會的情況來看，未來一段時間內蘋果園沒有新增供地，這對于越秀天玥也是一個利好。

03

二手房競品

蘋果園是石景山最大的板塊，其片區(qū)內的小區(qū)也比較多，有成交記錄的在 60 個以上。小區(qū)的樓齡普遍在 15 年以上。2000 年之前的小區(qū)接近 2/3。

圖：越秀天玥周邊小區(qū)的建筑年代

稍微新一點的小區(qū)還有不少是經(jīng)適房，純商品房是少之又少。2 公里外的雍景四季是比較新的商品房小區(qū)，小戶型也賣到 7 萬元/平左右了，而且小戶型多不是南北通透的。

越秀天玥與區(qū)域內次新比較來看，從戶型、套總價和單價來看，都要更具優(yōu)勢。

圖：2020 年以來蘋果園板塊及石景山二手房價格變化趨勢

從 2020 年初以來蘋果園板塊二手房的價格走勢來看，蘋果園與石景山的價格變化趨勢基本上一致。如果以 2020 年初為價格基點的話，蘋果園的累計漲幅要高于石景山平均水平，但是都沒有跑贏北京大盤的平均水平。這一片的保值增值能力比較弱。

總結：越秀天玥周邊多是老舊小區(qū)，沒有優(yōu)質次新小區(qū)與之形成競品。對于周邊小區(qū)的人群來說，越秀天玥是改善的首選。這一區(qū)域沒有強勢產(chǎn)業(yè)和學區(qū)，未來商品房小區(qū)保值增值能力偏弱。

04

產(chǎn)品與戶型

最后說下越秀的產(chǎn)品，對于剛需和剛改的購房者來說，更多的考慮了他們對于總價的敏感度。

從 81 平的兩居到 134 平的四居，總價從 630 萬到 1000 萬。

其中，81 平的兩居是純南向的戶型；98 平和 116 平都是三居，98 平的的采光面要小一些，進深長，兩個臥室朝北，廚房和餐廳的采光不是很好；而 116 平的戶型則實現(xiàn)了雙臥朝南，看著更加寬敞明亮。

134 平則是做成了經(jīng)典的四葉草戶型。

左右滑動查看更多圖片 ↓

最后

越秀地產(chǎn)——這家起源于廣州的地產(chǎn)公司，在成立的第 40 年開啟了邁向北京城六區(qū)的第一步。對于在園林設計上占據(jù)明顯優(yōu)勢的南方房企，越秀星樾在朱辛莊一戰(zhàn)成名，我們也期待越秀“天”字系的產(chǎn)品，能在石景山蘋果園打開一個全新的市場！