隨著廣州、深圳等一線(xiàn)城市推出“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策，有關(guān)“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策對(duì)商品房交易的話(huà)題也越來(lái)越多。有觀(guān)點(diǎn)認(rèn)為，新政策顯著降低了購(gòu)房者的置換成本，進(jìn)一步釋放了改善性住房需求，“賣(mài)一買(mǎi)一”交易可能隨之增加。

粗粗一聽(tīng)，很有道理。推行“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策了，以前有過(guò)貸的家庭，款也不再是障礙了，就可以把手中有的住房賣(mài)掉，換一套新的住房，改善居住條件，提高生活品質(zhì)，從而推動(dòng)“賣(mài)一買(mǎi)一”交易的增加。從理論上講，沒(méi)有問(wèn)題。從實(shí)際操作來(lái)看，也行得通。關(guān)鍵是，誰(shuí)能成為“賣(mài)一”中的那個(gè)“買(mǎi)”者呢？如果沒(méi)人買(mǎi)“賣(mài)一”手中的房子，想改善住房條件的居民可能就沒(méi)有能力成為“買(mǎi)一”者。就算愿意負(fù)債購(gòu)買(mǎi)，因?yàn)槭种幸呀?jīng)有了一套住房，就不能享受首套房?jī)?yōu)惠。而且，房子到手后，裝滿(mǎn)的錢(qián)也是問(wèn)題。因此，需要解決的不只是“賣(mài)一買(mǎi)一”的問(wèn)題，還有“賣(mài)一”交易能否成功的問(wèn)題。只有“賣(mài)一”能夠順利交易，手中的房能夠順利賣(mài)出，“買(mǎi)一”才能成為可能。

這也意味著，“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策能否帶來(lái)市場(chǎng)交易的增加，需要看現(xiàn)有住房能否找到買(mǎi)家，能否順利出手。對(duì)絕大多數(shù)居民來(lái)說(shuō)，要想改善住房條件、重新買(mǎi)房，就必須把手中的房交易掉。也只有將手中的房交易掉，才能享受到首套房的相關(guān)政策，才能有條件購(gòu)買(mǎi)新的住房，才能增加交易量。

正因?yàn)槿绱?，有關(guān)“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策能夠增加市場(chǎng)交易量的觀(guān)點(diǎn)，完全是就理論談理論，就政策談?wù)撸緵](méi)有考慮房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際和居民購(gòu)房心理，很像現(xiàn)在很多地方出臺(tái)鼓勵(lì)生二孩、三孩政策一樣，沒(méi)有一孩，哪來(lái)二孩、三孩，沒(méi)有人購(gòu)買(mǎi)“賣(mài)一”者手中的房，哪來(lái)“買(mǎi)一”的道理?！罢J(rèn)房不認(rèn)貸”政策能否真正發(fā)揮作用，能否讓廣大居民愿意利用“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策改善居住條件，關(guān)鍵在于能否激活二手房市場(chǎng)，能否把“賣(mài)一”者手中的房“賣(mài)”出去。

而從目前二手房市場(chǎng)的實(shí)際情況來(lái)看，似乎并不景氣，廣大居民購(gòu)房的熱情并沒(méi)有得到激發(fā)，市場(chǎng)總體仍處于低迷狀態(tài)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，7月份，70個(gè)大中城市中，二手房房?jī)r(jià)同比上漲城市有5個(gè)，比上月減少1個(gè)，二手房房?jī)r(jià)同比下降的城市有65個(gè)。7月份，一、二、三線(xiàn)城市二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比分別下降1.4%、2.7%和3.5%，降幅比上月分別擴(kuò)大1.0、0.3和0.1個(gè)百分點(diǎn)。

從環(huán)比來(lái)看，7月份，一線(xiàn)城市二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比下降0.8%，降幅比上月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)；二線(xiàn)城市二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比下降0.5%，降幅比上月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)；三線(xiàn)城市二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比下降0.4%，降幅與上月相同。納入統(tǒng)計(jì)的70城中，只有6個(gè)城市價(jià)格上漲。

也就是說(shuō)，二手房市場(chǎng)并不能給“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策提供強(qiáng)有力的支撐。只要居民手中的房賣(mài)不出去，多數(shù)居民就不可能再購(gòu)買(mǎi)新的住房，這是一個(gè)“雙環(huán)扣”，前扣解不開(kāi)，后扣也無(wú)法解。只有將前扣解開(kāi)了，后扣才有希望解開(kāi)，“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策才能真正發(fā)揮作用。如果認(rèn)識(shí)不到這一點(diǎn)，不把眼睛放到二手房市場(chǎng)的激活上，不僅“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策作用難以發(fā)揮，很多政策的作用都會(huì)在二手房市場(chǎng)低迷面前戛然而止。

恰恰是，目前出臺(tái)的政策，都是圍繞一手房、圍繞鼓勵(lì)居民買(mǎi)新房而設(shè)計(jì)的，針對(duì)二手房市場(chǎng)的政策很少。如果出臺(tái)一些專(zhuān)門(mén)針對(duì)二手房交易的政策，譬如貸款利率更低一點(diǎn)、契稅等全免，必要時(shí)可以對(duì)購(gòu)買(mǎi)二手房的給予一定的資金補(bǔ)貼等，或許能夠?qū)Χ址渴袌?chǎng)交易產(chǎn)生一定的激勵(lì)作用。畢竟，二手房需要全款交易，需要購(gòu)房者籌措足夠的資金才能完成交易。就算銀行貸款手續(xù)一樣，但畢竟辦理起來(lái)還是要比開(kāi)發(fā)商主導(dǎo)下的一手房麻煩多一些，自然，會(huì)影響到購(gòu)房者心理。

所以，希望各地在推出“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策的同時(shí)，對(duì)如何促進(jìn)二手房市場(chǎng)活躍也出臺(tái)一些具體措施，特別是激發(fā)居民購(gòu)買(mǎi)二手房熱情方面，能夠給予一些政策支撐，讓購(gòu)房者能夠更加積極主動(dòng)地購(gòu)房。只要二手房市場(chǎng)的交易之門(mén)打開(kāi)了，“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策的作用就能得到充分發(fā)揮，從而對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)走出低迷發(fā)揮積極作用。