?

（圖片來源網(wǎng)絡(luò)）

輕資產(chǎn)住房租賃評估的案例

評估對象基本情況

本次房屋租賃項目承租方為某國企，供應(yīng)商為某輕資產(chǎn)住房租賃服務(wù)機(jī)構(gòu)。某國企為解決在京員工住宿需要，向供應(yīng)商批量承租住房，一次簽訂2年租期。

供應(yīng)商根據(jù)承租方提出的房屋需求數(shù)量（不少于30套）、戶型和配置要求，從個人業(yè)主收集足夠的房源，并且在一個月內(nèi)按承租方的需求進(jìn)行裝飾裝修和配備家具家電，達(dá)到要求后交付承租方。本次評估為雙方確定房屋租賃項目的租金提供參考依據(jù)。

承租方選定的房屋位于北京市豐臺區(qū)某小區(qū)，2022年5月份剛交付業(yè)主。

供應(yīng)商目前已收集到房源共30套，與業(yè)主簽訂了2-3年時間不等的租賃合同，房屋以80平方米左右兩居為主，高、中、低樓層均有分布，朝向以南向為主，兼有東西、南北向，業(yè)主房屋交付時已完成室內(nèi)基本裝修：室內(nèi)復(fù)合木地板、墻面及頂棚涂料，廚衛(wèi)灶具、潔具較齊全，但衣柜、床鋪、電視、冰箱等家具家電未配備。

根據(jù)供應(yīng)商與承租方雙方約定的租賃服務(wù)內(nèi)容，供應(yīng)商需要在一個月內(nèi)進(jìn)行裝修裝配，達(dá)到承租方要求的家具家電裝配和裝修標(biāo)準(zhǔn)，可拎包入住，即房屋需配備水電、照明、廚衛(wèi)、供暖等必要生活設(shè)施，配置電視、空調(diào)、冰箱、洗衣機(jī)、熱水器和沙發(fā)、茶幾、桌椅、床鋪、衣柜等必要家具電器；以及保障入住需要的裝飾裝修；向承租方提供租賃后，提供對房屋的日常維修（24小時響應(yīng)、2小時內(nèi)上門維修）和管家服務(wù)（專屬管家、定期保潔、安全、電子門鎖異常監(jiān)測等）；開具增值稅發(fā)票。

一、租金評估基本要點

接受委托任務(wù)后，估價師先與各方的需求進(jìn)行了較詳細(xì)的溝通了解。向承租方了解其對住房配置的要求，了解供應(yīng)商的服務(wù)內(nèi)容及達(dá)到的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，整理明確的配置和裝飾裝修清單，溝通評估的租金價值內(nèi)涵、以及與一般租金評估的不同之處。

本次租金的價值內(nèi)函，是指估價對象于租金價值時點和公開市場條件下、達(dá)到租賃服務(wù)內(nèi)容和要求的市場租金。

租金除了給原業(yè)住的租金外，還包括了供暖費、物業(yè)費、裝飾裝修和家具家電費用、管家服務(wù)費、維修服務(wù)費，出具企業(yè)增值稅及附加發(fā)票。明確不含房屋使用過程中發(fā)生的水電費、天然氣費、電話費、有線電視費、車位費等，但包括協(xié)助承租方入住員工與物業(yè)協(xié)調(diào)溝通等內(nèi)容。

二、估價方法應(yīng)用分析

估價對象為住宅房屋，經(jīng)調(diào)查了解，所在區(qū)域有較多住宅房屋租賃案例，且市場比較活躍，租金水平公開透明，因此適宜采用比較法評估。

因估價對象位于同一小區(qū)，除樓層、朝向、面積規(guī)模不同外，其他因素基本一致，因此以位于中間樓層、面積規(guī)模適中、朝向為南向的房屋作為標(biāo)準(zhǔn)房屋，其他房屋租金通過修正得出。

關(guān)于比較法，本項目與一般項目基本一致的不再贅述。本項目需特殊注意以下內(nèi)容：

▼一是可比實例均為業(yè)主直接出租，房屋的家具家電配置、裝飾裝修情況，均與本項目存在一定的差異，因此需將業(yè)主直接出租的租金案例進(jìn)行內(nèi)涵調(diào)整，以建立比較基礎(chǔ)；

▼二是租賃過程中，提供的服務(wù)內(nèi)容不同，因此在實物狀況修正過程中，需將服務(wù)內(nèi)容差異逐項體現(xiàn)；

▼三是個人出租項目的稅費與企業(yè)出租存在差異。

主要如下：

（1）統(tǒng)一租金內(nèi)涵，建立比較基礎(chǔ)

本項目為租賃供應(yīng)商提供的出租服務(wù)，供應(yīng)商需要根據(jù)承租單位需求的房屋數(shù)量和戶型要求，提前收集足夠的房源，并按照要求的裝修裝飾及家具和家電等裝配標(biāo)準(zhǔn)，對房屋生活設(shè)施設(shè)備進(jìn)行必要的投入，需要一定的時間及投入一定成本，分析一般包括以下幾項：

◆①期初投資：包括提前支付的租金及裝配費用。業(yè)主出租項目家具家電不全，為達(dá)到裝修和裝備要求，需租賃服務(wù)機(jī)構(gòu)配備電子鎖，沙發(fā)、茶幾、桌椅、床鋪、衣柜、窗簾等必要家具后再交付，裝配期按1個月估算，則需向業(yè)主提前支付1個月租金；裝配費用期初一次性投入，根據(jù)租賃服務(wù)機(jī)構(gòu)需配備的家具家電、裝飾裝修明細(xì)項目估算。

◆②管理費用：裝配期間的工程管理費用按一般情況3-5%估算。

◆③資金占用成本：按月計算。

◆④投資利潤：參照長租公寓項目平均利潤水平估算。

以上供應(yīng)商專為承租方需求增加的前期投入，也是與一般的租賃中介服務(wù)不同之處，為此需要統(tǒng)一租金內(nèi)涵。供應(yīng)商將前期投入按與承租方約定的租期進(jìn)行攤銷，應(yīng)獲得相應(yīng)的投入回報。

關(guān)于攤銷期：本項目住房租賃企業(yè)為承租方提供定制化服務(wù)，根據(jù)雙方約定，按租期（本項目雙方簽約2年）進(jìn)行攤銷。

以其中一套房測算為例：

（2）服務(wù)內(nèi)容修正

①管家服務(wù)：本項目出租方提供管家服務(wù)，包括專屬管家服務(wù)、定期保潔、安全、電子門鎖異常監(jiān)測等，個人業(yè)主出租均無特殊的管家服務(wù)，參照自如、貝殼等租賃供應(yīng)商管家服務(wù)收費情況，進(jìn)行管家服務(wù)修正。

②維修服務(wù)：本項目出租方提供專屬維修服務(wù)，包括進(jìn)行24小時應(yīng)急響應(yīng)，2小時內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場自帶工具、耗材實施免費維修等，個人業(yè)主出租均為一般維修服務(wù)，響應(yīng)時間不定，綜合分析進(jìn)行維修服務(wù)修正。

（3）增值稅及附加

本項目租賃雙方均為企業(yè)，根據(jù)《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）、《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整增值稅稅率的通知》（財稅〔2018〕32號）以及《財政部稅務(wù)總局海關(guān)總署關(guān)于深化增值稅改革有關(guān)政策的公告》（財政部稅務(wù)總局海關(guān)總署公告2019年第39號），企業(yè)提供不動產(chǎn)租賃服務(wù)，增值稅為9%，附加分別為7%和5%。所以，供應(yīng)商向承租方出具的增值稅及附加稅費的票據(jù)，評估的租金結(jié)果最后再加上相關(guān)的稅費，作為雙方簽約的租金總額。

三、結(jié)語

?

綜合分析，該類租金評估總結(jié)如下三大難點：

▼一是租金評估體現(xiàn)住房租賃企業(yè)的定制化服務(wù)。這是與一般的租賃項目大不同，因此，在評估中需充分體現(xiàn)因室內(nèi)裝飾裝修、家具家電裝配、后續(xù)服務(wù)、繳納稅費等方面的不同對租金的影響。在案例調(diào)查階段，應(yīng)盡可能進(jìn)入案例室內(nèi)，進(jìn)行詳細(xì)調(diào)查，比較室內(nèi)裝配差異，做到信息詳實可靠。僅靠電話調(diào)查，難以真實感受房屋內(nèi)部的實際情況，在考慮配置清單和成本時，可能產(chǎn)生較大的偏差。

▼二是供應(yīng)商前期投入及成本攤銷是難點。供應(yīng)商為了滿足承租方的房源需求，要提前準(zhǔn)備、簽約鎖定房源，到提供給承租方前往往有一定的空置期或配置工程期，這個時間長短不一。評估時，需要考慮原房屋情況及配置的內(nèi)容，結(jié)合一般情況確定前期投入的時間。本案例中采用一個月作為裝配期。此外，前期成本需要通過租期內(nèi)收回，攤銷期多長，直接關(guān)系到當(dāng)前租金高低，本案例根據(jù)雙方約定按租期（本項目雙方簽約2年）進(jìn)行攤銷。裝配期和攤銷規(guī)則目前尚未形成業(yè)內(nèi)評估規(guī)范要求，也未形成大數(shù)據(jù)的經(jīng)驗值，需要估價師在調(diào)研的基礎(chǔ)上，經(jīng)精心分析和充分溝通。

▼三是供應(yīng)商提供的管家和維修服務(wù)價格量化是難點。前文已描述了供應(yīng)商提供的服務(wù)內(nèi)容，但這些服務(wù)量化難度較大。通過調(diào)查目前大家耳熟能詳?shù)拇笃放乒?yīng)商的服務(wù)費，對本項目供應(yīng)商的服務(wù)費報價在內(nèi)含統(tǒng)一下進(jìn)行了量化調(diào)整。

總之，隨著住房租賃政策的逐步規(guī)范與完善，專業(yè)化、機(jī)構(gòu)化、規(guī)?；》孔赓U企業(yè)發(fā)展是未來的趨勢和前景。為此，我們要發(fā)揮自身的技術(shù)優(yōu)勢，積極參與到租賃市場環(huán)節(jié)，深入研究探討新租賃關(guān)系下的租金評估，為住房租賃市場健康有序的發(fā)展繼續(xù)提供專業(yè)服務(wù)。

參考文獻(xiàn)

[1]柴強(qiáng)王霞住房租賃市場發(fā)展亟待破解的深層次問題《房地產(chǎn)藍(lán)皮書2021》

[2]清華大學(xué)五道口金融學(xué)院不動產(chǎn)金融研究中心《我國住房租賃發(fā)展的痛點難點和政策建議》【2022年第4期】

作者：賈暢

文章來源：華信薈

?文章來源網(wǎng)絡(luò)綜合整理/侵刪

標(biāo)簽：