全球?qū)W區(qū)房研究報告2023?

文：任澤平團隊

導(dǎo)讀

我們提出了業(yè)內(nèi)廣為流傳的標準分析框架：房地產(chǎn)長期看人口、中期看土地、短期看金融。本篇放眼全球?qū)W區(qū)房趨勢，考察不同經(jīng)濟體和主要大都市圈學(xué)區(qū)房的情況和針對學(xué)區(qū)房價過高的應(yīng)對措施。

基本結(jié)論：實行租售同權(quán)+教師流動的國家，不存在教育資源失衡和學(xué)區(qū)房較大溢價，比如日本、德國；反之，優(yōu)質(zhì)教育資源集聚+買房才能上好學(xué)校的國家，存在教育資源不均衡和學(xué)區(qū)房較大溢價，比如美國、英國、法國等。

全球?qū)W區(qū)房主要分為兩類：

一類是優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)稅收多、教育經(jīng)費充足，各地教育資源相對失衡，精英教育文化盛行等為代表的美國、英國、法國、韓國。這些國家優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房溢價高。其中，國土面積較小的國家，優(yōu)質(zhì)教育資源集中于首都，如韓國首爾、法國巴黎、英國倫敦等；國土面積較大的國家，優(yōu)質(zhì)教育資源集中在核心城市，如美國紐約。經(jīng)濟條件好的家長選擇去核心城市置業(yè)，進而獲得優(yōu)質(zhì)學(xué)校學(xué)位，導(dǎo)致優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房地產(chǎn)市場供需失衡，助推學(xué)區(qū)房價格。

另一類是嚴格設(shè)定全國統(tǒng)一的中小學(xué)教師培養(yǎng)標準，教學(xué)硬件設(shè)施標準化，“租售同權(quán)”落實相對到位，教師流動制度嚴格執(zhí)行等為代表的日本、德國，優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房價溢價較低。

目錄

1 哪些國家優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房溢價高？

1.1 美國：房價高、富人多的地區(qū)稅收多，有充足經(jīng)費招聘優(yōu)秀教師，教育資源好，吸引家長置業(yè)，助推學(xué)區(qū)房價

1.2 英國：公立學(xué)校采取評級制度、優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)教育經(jīng)費充足，多數(shù)家長傾向選擇高評級學(xué)校，優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房價溢價高

1.3 法國：教育資源分配不均，精英教育文化盛行，優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房價溢價高

1.4 韓國：“學(xué)歷崇拜”、教育質(zhì)量差異、課外補習(xí)資源配置不均，疊加教師輪崗制度效果不佳，優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房市場火熱

2 哪些國家優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房溢價低？

2.1德國：“租售同權(quán)”，采取全國統(tǒng)一中小學(xué)教師培養(yǎng)標準，教育資源分布較均衡

2.2日本：“租售同權(quán)”，教師流動制度比歐美更執(zhí)行嚴格，教學(xué)硬件設(shè)施標準化

正文

1??哪些國家優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房溢價高？

1.1 美國：房價高、富人多的地區(qū)稅收多，有充足經(jīng)費招聘優(yōu)秀教師，教育資源好，吸引家長置業(yè)，助推學(xué)區(qū)房價

美國教育大致分為學(xué)前教育、小學(xué)、中學(xué)及高等教育四個階段，公立通常采取“劃片錄取、就近入學(xué)”，私立學(xué)校不采取“劃片錄取”，費用較高。美國公立和私立學(xué)校招生原則不同，僅公立學(xué)校存在學(xué)區(qū)概念。公立學(xué)校實行劃片、就近入學(xué)原則，提供“K-12”義務(wù)教育，可在學(xué)前教育階段至12年級接受免費基礎(chǔ)教育；私立學(xué)校不劃片，通常收取一定費用。在傳統(tǒng)公立學(xué)校外，美國還存在磁石學(xué)校和特許學(xué)校兩種特色公立學(xué)校，數(shù)量占比較少，招生不劃片。磁石學(xué)校針對學(xué)生特殊的興趣愛好提供獨特的課程與教學(xué)方法，特許學(xué)校被政府在課程設(shè)置、教學(xué)進度等方面授予較大的自主權(quán)。

美國學(xué)區(qū)數(shù)量較多，由專門的學(xué)區(qū)委員會管理，房產(chǎn)稅是學(xué)區(qū)主要收入來源，房價高、富人多的地區(qū)因稅收較多，教育經(jīng)費更充足，進而完善學(xué)區(qū)基建、招聘優(yōu)秀教師等形成循環(huán)，助推學(xué)區(qū)房價升高。

從總量看，全美有近一萬五千個學(xué)區(qū)，學(xué)區(qū)數(shù)量多，劃分精細。受不同州法律在學(xué)區(qū)建立和授權(quán)方面的作用，學(xué)區(qū)間“因地制宜”特征突出。根據(jù)紐約市教育局頒布的《2022年紐約市公立學(xué)校入學(xué)指南》，家長可填報12個志愿學(xué)校，在學(xué)校招生名額充足的情況下，學(xué)生可直接就讀第一志愿學(xué)校，申請名額超過招生名額時，將使用優(yōu)先權(quán)安排入學(xué)名額。另外，美國學(xué)區(qū)不屬于一般的行政系統(tǒng)，學(xué)區(qū)委員會是學(xué)區(qū)的教育決策部門，除夏威夷州的學(xué)區(qū)由州政府直接管轄外，其余各州的學(xué)區(qū)設(shè)有學(xué)區(qū)委員會，成員大多由當?shù)鼐用襁x舉產(chǎn)生，上級政府無權(quán)任免。學(xué)區(qū)劃分精確至門牌號，美國教育部官網(wǎng)收錄學(xué)區(qū)信息，學(xué)區(qū)邊界確定后一般不輕易改變。

美國學(xué)區(qū)有獨立財政權(quán)，教育經(jīng)費主要來源于地方政府征收的學(xué)區(qū)內(nèi)居民房產(chǎn)稅，美國貧富差距較大，不同學(xué)區(qū)教育經(jīng)費差異也大。學(xué)區(qū)財政權(quán)的獨立性有利于因地制宜發(fā)展教育，但也導(dǎo)致各地基礎(chǔ)教育發(fā)展不均衡，根據(jù)紐約州政府發(fā)布的《地方政府手冊》，2010-2011學(xué)年，紐約州各學(xué)區(qū)分享的房產(chǎn)稅有263億美元，占收入總額的46%。房價貴、富人多的地區(qū)學(xué)校教育經(jīng)費充足，基礎(chǔ)設(shè)施、師資水平等也更容易得到改善，這又會吸引更多人搬到周邊居住，助推房租和房價上漲。

為促進教育資源均衡，美國倡導(dǎo)教師流動制度，推動中小學(xué)教師均衡流動，但學(xué)區(qū)擁有獨立財政權(quán)，優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)經(jīng)費充足，進而轉(zhuǎn)化為完善教育設(shè)施、高薪聘請優(yōu)秀教師等，各地教育資源仍存在差距，政策效果不明顯。美國聯(lián)邦政府通過制定法案或項目推動教師流動，促進教育資源均衡。例如：2002年頒布的《不讓一個孩子掉隊》教育法案提出，設(shè)立“全國教師流動委員會”，負責(zé)對各州教師流動的政策制定與評估，促進全國境內(nèi)優(yōu)秀教師的有效流動，特別是鼓勵教師向經(jīng)濟貧困、師資短缺難以吸引或留住教師的欠發(fā)達區(qū)域流動。另外，一些非政府組織也發(fā)起促進教師合理流動項目。例如，1990年溫迪·科普創(chuàng)辦了“為美國而教”組織，其目標是通過短期集訓(xùn)和網(wǎng)絡(luò)培訓(xùn)方式培養(yǎng)緊缺師資，吸納一批致力于變革當下教育困頓狀況的有識之士以滿足經(jīng)濟不發(fā)達或師資緊缺地區(qū)對師資的大量需求。美國以法律法規(guī)為保障，疊加一批非政府組織共同推動教師流動，一定程度促進中小學(xué)教師均衡流動和配置。但美國學(xué)區(qū)擁有獨立財政權(quán)，優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)周邊房屋價格普遍較高，學(xué)區(qū)稅收充足，進而轉(zhuǎn)化為大量的經(jīng)費去完善學(xué)區(qū)內(nèi)教育設(shè)施和高薪聘請優(yōu)秀教師等，導(dǎo)致地區(qū)間教育資源差距依舊存在。

1.2 英國：公立學(xué)校采取評級制度、優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)教育經(jīng)費充足，多數(shù)家長傾向選擇高評級學(xué)校，優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房價溢價高

英國教育體系分為五個階段，分別是早期教育、小學(xué)、中學(xué)、擴展教育、高等教育，其中小學(xué)到中學(xué)階段為義務(wù)教育，大多由當?shù)亟逃滞ㄟ^就近原則分配入學(xué)。英國的中小學(xué)分為公立學(xué)校和文法學(xué)校，其中文法學(xué)校則通過競爭性考試獲得入學(xué)資格，而公立學(xué)校入學(xué)由當?shù)亟逃指鶕?jù)住房距離分配或由個別學(xué)校指定的生源區(qū)(Catchment areas)中獲得資格。自2005年以來，倫敦各區(qū)的家長可以申請任何公立學(xué)校的學(xué)位，最多列出六個選擇。隨后由當?shù)亟逃衷u估，考慮學(xué)校提供學(xué)位的標準排名為特殊教育需求、已在該校就讀的兄弟姐妹、與學(xué)校的距離及其他特殊能力，其中前兩項標準通常只占錄取人數(shù)的10%。因此，與學(xué)校的距離是提供學(xué)位的實際標準，學(xué)校越受歡迎，入學(xué)競爭就越激烈，分配學(xué)位的距離標準就越嚴格。競爭激烈的公立學(xué)校，每年招生錄取的學(xué)生家庭住址到學(xué)校的直線距離甚至不超過200米。

倫敦作為英國首都，擁有優(yōu)質(zhì)教育資源，其中金斯頓、薩頓等為教育資源最集中的學(xué)區(qū)，均擁有30所以上的優(yōu)質(zhì)中小學(xué)，近5年金斯頓房價漲幅達15%，高于倫敦（11%）。倫敦的金斯頓、薩頓、哈羅和巴尼特為教育資源最集中的學(xué)區(qū)，均擁有30所以上的中小學(xué)且大部分被教育部評為“優(yōu)秀”及“杰出”。此外，里士滿、肯辛頓和切爾西、雷德布里奇、伊靈等學(xué)區(qū)也均有優(yōu)質(zhì)公立學(xué)校。這些學(xué)區(qū)除了擁有優(yōu)質(zhì)公立學(xué)校，還配備完善的公共服務(wù)資源，如公園、圖書館及其他便利設(shè)施。根據(jù)英國國家統(tǒng)計辦公室（ONS）數(shù)據(jù)，倫敦地區(qū)是英國平均房價最高的城市，2021年11月，倫敦地區(qū)的平均房屋成交價格為52.0萬英鎊，遠超同期英國平均房屋成交價格（28.8萬英鎊）。其中，倫敦的肯辛頓和切爾西地區(qū)平均房屋成交價格為130萬英鎊，約為全英平均價格的4.5倍。近五年倫敦地區(qū)知名學(xué)區(qū)的漲幅均高于市平均水平，2016-2021年11月，里士滿房價漲幅達16.7%、伊靈斯頓為14.6%、金斯頓為13.0%，而全市的平均漲幅為10.4%。根據(jù)英國教育局報告，在英國表現(xiàn)排名前十的中學(xué)附近房屋價格比其他地區(qū)平均高6.8%，而在排名前十表現(xiàn)的小學(xué)周邊房屋，此數(shù)據(jù)為8.0%。

英國公立學(xué)校按等級評級，高評級學(xué)校申請量大，優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)能提供更多的教育經(jīng)費，教育資源的質(zhì)量較高，經(jīng)濟基礎(chǔ)較好的家庭會傾向熱門學(xué)區(qū)置業(yè)，優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)樓市供需失衡。英國采取公立學(xué)校評級制度，即每年英國教育標準局會對英國所有公立學(xué)校進行評級，分為“outstanding（杰出）”、“good”（良好）、“require improvement（有待改進）”和“inadequate（不合格）”。公開的評級和學(xué)生成績（GCSE和A-Level）排行榜會影響家長申請公立學(xué)校的決策，表現(xiàn)杰出的學(xué)校一般會被超額申請。為了學(xué)位名額，經(jīng)濟基礎(chǔ)好的家長會選擇在熱門學(xué)區(qū)購買或租賃房屋，從而提升小孩申請通過的幾率。根據(jù)倫敦政治經(jīng)濟學(xué)院關(guān)于房價和學(xué)校質(zhì)量的研究發(fā)現(xiàn)，學(xué)校的成績提升一個標準差的變化（Hedonic估價法）將會導(dǎo)致周邊房價提高3%。因此大部分家長會選擇購置優(yōu)質(zhì)公立學(xué)校周邊的房產(chǎn)，樓市供需失衡，進而導(dǎo)致優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)周邊房價上漲。

為改善學(xué)區(qū)教育資源不均衡現(xiàn)象，英國對教育系統(tǒng)進行了改革，在《教育改革法》中嘗試擴大學(xué)校選擇，劃分新的生源區(qū)，但由于學(xué)校評級制度的存在，經(jīng)濟基礎(chǔ)好的家庭仍傾向去優(yōu)質(zhì)學(xué)校的生源區(qū)內(nèi)置業(yè)，改革效果并不明顯。在布萊頓和霍夫的招生改革中，采取抽簽或隨機分配，作為超額認購名額的重要因素，而不是采用從居住地到學(xué)校的距離。另外，英國政府采取改變學(xué)校學(xué)位的分配政策，將弱勢學(xué)區(qū)的學(xué)生分配到表現(xiàn)杰出的學(xué)校。2010年英國教育局提出了“公平能力分組”(Banding test)的招生政策，在11歲的小學(xué)畢業(yè)生申請初中時，通過智商測試被分成7個或9個能力組。初中在招生時，會給每個能力組分配相同的名額，不涉及地區(qū)因素。但上述改革的受益人群數(shù)量有限，疊加學(xué)校評級制度，經(jīng)濟基礎(chǔ)好的仍傾向在優(yōu)質(zhì)學(xué)校的生源區(qū)內(nèi)置業(yè)，進而獲得學(xué)位，優(yōu)質(zhì)學(xué)校生源區(qū)樓市依舊火爆，所以英國的改革舉措效果并不明顯，高溢價學(xué)區(qū)房依舊存在。

1.3 法國：教育資源分配不均，精英教育文化盛行，優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房價溢價高

法國的教育制度可分為初等教育、中等教育和高等教育。法國在教育行政上實行大區(qū)、省、市政三級管理，大區(qū)負責(zé)高中和一些?？茖W(xué)校，省負責(zé)初中，市鎮(zhèn)負責(zé)小學(xué)和幼兒學(xué)校。自1959 年發(fā)布的第59-45號法令規(guī)定，法國的公立教育是從3-16歲，期間均為義務(wù)教育。公立小學(xué)和中學(xué)免收學(xué)費，免費提供小學(xué)和初中教材。高等學(xué)校除私立學(xué)校外，一般也只繳納少量注冊費。法國的中小學(xué)分為公立學(xué)校和私立學(xué)校，后者根據(jù)是否與政府簽訂合同分為民辦合同制私立學(xué)校和民辦非合同制私立學(xué)校。合同規(guī)定了學(xué)校有義務(wù)遵守的教學(xué)大綱，以及國家教育部門頒布的一般規(guī)則。合同決定了私立學(xué)校在實施教學(xué)方面自由度的差別，同時，民辦合同制私立學(xué)校部分開銷受益于國家的財政支持，而民辦非合同制私立學(xué)校不接受的政府任何財政援助。

法國優(yōu)質(zhì)學(xué)校資源集中于巴黎，巴黎最好的學(xué)校位于中心區(qū)（第四、五、六區(qū)）內(nèi)，2021年擁有好學(xué)區(qū)的第六區(qū)、第七區(qū)房價超1.3萬歐元/平，高于巴黎平均（1萬歐元/平）。法國公立小學(xué)、初中實行“就近入學(xué)原則”,公立小學(xué)入學(xué)由各區(qū)域市政廳通過居住地劃分學(xué)校。根據(jù)l'Etudiant對法國中學(xué)排名統(tǒng)計，法國排名成績最佳的學(xué)區(qū)在巴黎，其次是馬提尼克島和科西嘉島。而巴黎最好的學(xué)校位于中心區(qū)內(nèi)，根據(jù)《巴黎人報》分析中學(xué)學(xué)生的學(xué)業(yè)水平數(shù)據(jù)，對首都巴黎的街區(qū)進行排名，前三名為索邦、圣威克多、圣梅里，位于巴黎第五區(qū)和第四區(qū)。其中，巴黎第五區(qū)的5所公立中學(xué)里，包含了兩所法國排名前二十的中學(xué)。在學(xué)業(yè)水平排名前40的街區(qū)中，有28個都在巴黎的前10區(qū)（巴黎市區(qū)）里。根據(jù)Meilleurs Agents地產(chǎn)經(jīng)紀人的研究報告，在巴黎，升學(xué)率較高的中學(xué)比落后的中學(xué)，周邊房屋價格差異高達17%。在圖盧茲圖盧茲和蒙彼利埃，優(yōu)質(zhì)中學(xué)附近的房價分別比均價貴大約27%、22%。截止2021年12月，根據(jù)大巴黎公證處統(tǒng)計數(shù)據(jù)，擁有好學(xué)區(qū)的第六區(qū)、第七區(qū)、第四區(qū)和十六區(qū)房價分別為1.4萬、1.33萬、1.28萬、1.08萬歐元/平方米，均超巴黎平均房價（1.06萬歐元/平方米）。巴黎第五區(qū)的房價為1.23萬歐元/每平米，近五年漲幅為15.1%。

優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房市場過熱與當?shù)刭Y源分配不均和精英文化教育促使家長購置頂尖學(xué)校房產(chǎn)相關(guān)。從資源分布看，法國著名的公立學(xué)校和私立學(xué)校都位于中心城區(qū)，教育資源不平衡。以巴黎為例，根據(jù)l'Etudiant的排名統(tǒng)計，巴黎16區(qū)擁有圣路易吉·貢扎加和圣讓德帕西等排名前列中學(xué)。相比大巴黎地區(qū)，巴黎中心區(qū)的教育資源更豐富，更好的教育資源刺激了居民購置周邊房產(chǎn)的需求，導(dǎo)致學(xué)區(qū)房市場熱度提升。從文化看，法國的精英文化重視學(xué)校的連貫性，在就業(yè)時，從幼兒園、小學(xué)、中學(xué)、大學(xué)一路名校畢業(yè)的學(xué)生相較其他學(xué)生更容易找到好的工作。而法國自1963年開始實施“就近入學(xué)制”， 學(xué)生入學(xué)時是根據(jù)“學(xué)校分區(qū)圖”來分配學(xué)校，因此家長愿意花費較高價格在名校周邊置房。

法國采取重新制定“學(xué)校分區(qū)圖”，設(shè)定“教育優(yōu)先區(qū)”和教師輪崗制度等方式來改善學(xué)區(qū)房市場過熱的現(xiàn)象，但精英教育理念盛行，優(yōu)質(zhì)學(xué)校數(shù)量有限、經(jīng)費充足，教育質(zhì)量存在優(yōu)勢，經(jīng)濟基礎(chǔ)較好的家庭依舊傾向去優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)內(nèi)置業(yè)，政策效果并不明顯。

第一是法國教育部重新制定“學(xué)校分區(qū)圖”，改革“就近入學(xué)制”，擴大區(qū)段范圍，實行“一個區(qū)段，多所初中”的政策。每個學(xué)區(qū)考慮納入不同表現(xiàn)的學(xué)校，避免出現(xiàn)學(xué)區(qū)兩極分化，重新平衡學(xué)區(qū)內(nèi)各社會階層比例。

第二是法國將學(xué)生成績差距明顯的學(xué)校，所處的地方劃為“教育優(yōu)先區(qū)”，對優(yōu)先區(qū)里的學(xué)校增加教育經(jīng)費撥款幅度，給區(qū)域內(nèi)工作的教師額外補貼，對優(yōu)先區(qū)里的學(xué)生采取強化早期教育、實施個別教學(xué)或小班教學(xué)等方法改進教學(xué)質(zhì)量，以求縮小教育不平等。

第三是法國實行教師三年輪崗制度平衡各地區(qū)之間的教育水平。針對偏遠地區(qū)教師推出補貼政策，依據(jù)地理位置、偏遠程度、經(jīng)濟發(fā)展等諸多因素進行綜合加權(quán)評估，提高輪崗教師的實際收入，充分調(diào)動、提升優(yōu)勢教師人才支邊援教的積極性與權(quán)益保障。輪崗教師的補助金額逐年調(diào)整，由2019年的每年2000歐元到2020年達到3000歐元。

上述一系列措施一定程度緩解教育資源不均問題，但精英教育理念盛行，疊加優(yōu)質(zhì)學(xué)校數(shù)量有限、經(jīng)費充足，教育質(zhì)量存在優(yōu)勢，所以經(jīng)濟基礎(chǔ)較好的家庭依舊傾向去優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)內(nèi)置業(yè)，優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房市場還是存在供需失衡的情況。

1.4 韓國：“學(xué)歷崇拜”、教育質(zhì)量差異、課外補習(xí)資源配置不均，疊加教師輪崗制度效果不佳，優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房市場火熱

韓國的大學(xué)前教育體系為“6-3-3”模式，基本都遵循劃片招生的方式，其中精英高中可通過筆試、面試篩選出資質(zhì)優(yōu)秀的學(xué)生。在韓國，小學(xué)是六年制的（1至6年級），稱為初等學(xué)校，初中是三年制（7至9年級）。高中也是三年制，可分為四大類：普通高中、特殊目的高中、自主型高中和職業(yè)高中。其中，特殊目的高中和自主型高中也被稱為“精英高中”，它們通常擁有比普通高中更好的教育資源。另外，普通高中是通過在學(xué)區(qū)內(nèi)抽簽分配的方式來招生的，但是精英高中可以通過筆試、面試篩選出資質(zhì)優(yōu)秀的學(xué)生。因此，進入精英中學(xué)的學(xué)生有更高的概率進入韓國的頂尖學(xué)府。

韓國優(yōu)質(zhì)的教育資源主要集中于大城市，以首爾為例，優(yōu)質(zhì)教育資源主要集中在江南學(xué)區(qū)（包括江南區(qū)和瑞草區(qū)），2022年瑞草區(qū)公寓價格漲幅近1%，高于全市（-3.0%）。首爾作為韓國的首都，優(yōu)質(zhì)的教育資源集中于此，其中韓國知名高中（現(xiàn)代高中、首爾高中、上文高中、徽文高中、瑞草高中等）均位于江南學(xué)區(qū)。此外，廣津區(qū)、蘆原區(qū)、松坡區(qū)、陽川區(qū)等地均有韓國優(yōu)質(zhì)高中。根據(jù)韓國教育委員會2015年發(fā)布的“2014年中學(xué)學(xué)業(yè)成績評估”的分析數(shù)據(jù)，在成績達到“優(yōu)秀”的學(xué)生比例最高的100所高中里，有42所在首爾，而在首爾排名前30名的學(xué)校中，12所在江南區(qū)，8所在瑞草區(qū)。2018年以來，隨著科學(xué)高中、英才高中的大學(xué)升學(xué)率逐步提升，很多家長選擇搬到麻浦區(qū)和城北區(qū)。根據(jù)韓國KB國民銀行數(shù)據(jù)，受基準利率驟升、對經(jīng)濟衰退的擔(dān)憂影響，2022年首爾公寓價格出現(xiàn)不同程度下跌，但一些區(qū)域由于區(qū)位和資源優(yōu)勢，逆勢上漲，例如：龍山區(qū)公寓價格上漲2.4%、鐘路區(qū)上漲1.0%、瑞草區(qū)上漲0.7%，高于全市漲幅（-3.0%）。

韓國優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房溢價高主要由于“學(xué)歷崇拜”、教育質(zhì)量差異、課外補習(xí)資源的配置不均衡，精英高中將轉(zhuǎn)為普通高中，且采取劃片抽簽入學(xué)。

第一，韓國家長追捧“學(xué)區(qū)房”的背后是“學(xué)歷崇拜”的社會氛圍。韓國作為儒家文化圈的一員，和中國一樣有著重視教育的傳統(tǒng)。根據(jù)OECD數(shù)據(jù)，2015-2020年，韓國15-24歲的青年失業(yè)率一直高居10%左右，高于日本（5%左右）。嚴峻的就業(yè)環(huán)境加重了韓國人對學(xué)歷的追捧，使其愿意不計成本地對教育進行投資。

第二，區(qū)域間教育質(zhì)量的巨大差異也是“學(xué)區(qū)房”現(xiàn)象愈演愈烈的重要原因。首爾聚集了韓國最優(yōu)質(zhì)的教育資源，因而成為韓國家長們租買房屋的首選。根據(jù)韓國祥明大學(xué)的研究，比較2000年和2011年的數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，首爾地區(qū)的高中畢業(yè)生入學(xué)首爾大學(xué)比率從每萬人90人上升到95人，而釜山、大邱等城市的入學(xué)率則從每萬人70人下降到43人。

第三，課外補習(xí)資源的配置也不均衡。高考被韓國人視為為數(shù)不多改變命運的機會，而區(qū)域間的教育質(zhì)量存在著巨大差距，“補課熱潮”由此產(chǎn)生。而韓國最好的課外補習(xí)班也集中在首爾。江南區(qū)的大峙洞以補習(xí)班眾多而聞名，2021年11月該區(qū)的公寓賣出了46億韓元的高價，而2017年同面積的公寓價格僅為18.9億韓元。

第四是2019年韓國政府宣布將精英高中轉(zhuǎn)為普通高中的計劃也刺激了學(xué)區(qū)房價格的上漲。此前精英高中可以在全國招生，但轉(zhuǎn)為普通高中后就只能劃片區(qū)抽簽招生，這刺激韓國的家長們涌入精英高中所在的學(xué)區(qū)購置房產(chǎn)。根據(jù)韓國鐘路學(xué)院對轉(zhuǎn)學(xué)和入學(xué)變化的分析，2020年首爾江南區(qū)和瑞草區(qū)的小學(xué)生凈流入1849人，同比增長73.8%，中學(xué)生凈流入308人，同比增加80%。

韓國在1963年確立教師輪崗制度來緩解教育不均衡的問題，但輪崗制度只適用于公立學(xué)校，且有多種方法可申請暫不流動，政策效果不佳。韓國采用取消小升初、初升高的入學(xué)考試，轉(zhuǎn)而采取劃區(qū)分配的入學(xué)方式，以及教師輪崗制度等來緩解教育不均衡問題。韓國1962年也是通過《教育公務(wù)員法》明確了中小學(xué)教師公務(wù)員的身份及其權(quán)利和義務(wù)，1963年通過《教育公務(wù)員任用令》明確了教師定期流動的要求，1974年還通過《島嶼、偏僻地教育振興法》加強了對在這些地區(qū)工作的教師補貼。韓國的教師輪崗制度具有全員化（凡在教育機構(gòu)任職的教育公務(wù)員必須定期輪崗）、全域化（在地方教育自治體制下，通常是以市、道和市、郡為輪崗區(qū)統(tǒng)一實施區(qū)域內(nèi)的全向度輪崗。）、常態(tài)化的特征，并且設(shè)置了雙向的激勵機制。這些舉措一定程度上改善教育資源不均衡的問題。但教師輪崗制度只適用于公立學(xué)校，私立學(xué)校的老師由學(xué)校董事會雇傭，可以任職較長時間。當學(xué)校有體育競賽或科學(xué)教育等辦學(xué)特色，并且教師具有特長并有工作實績，教師則可以申請暫不流動。這些漏洞加劇了精英高中和普通高中的師資力量的不平衡，導(dǎo)致學(xué)區(qū)房房價持續(xù)上漲。